В настоящее время активно ведется строительство новых федеральных дорог (в том числе платных) и реконструкция уже существующих. Открытие коммерческого участка трассы «Дон» (М4), строительство скоростного дублера Минского шоссе, расширение до десяти полос магистрали «Холмогоры» в районе Пушкино… Эти и другие проекты улучшат транспортную доступность населенных пунктов в Московской области, что, как известно, повышает ликвидность уже существующих и новых объектов недвижимости и увеличивает их стоимость.
Впрочем, все не так просто. Например, скоростной дублер Минского шоссе, который в народе окрестили «обход Одинцово», будет проходить в непосредственной близости от строящегося крупного ЖК «Гусарская баллада». А по обе стороны Ярославки расположился целый конгломерат подмосковных городов — Мытищи, Королев, Ивантеевка, Пушкино. Так что помимо радости от уменьшения количества пробок местные жители могут испытать и разочарование. Выхлопные газы и прочие «прелести», исходящие от плотного транспортного потока, еще никто не отменял.
Как отразится реализация дорожных проектов на рынке недвижимости Московской области? Что будет с ценами на городское и загородное жилье? Свое мнение высказывают эксперты различных сегментов рынка недвижимости.
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
— Строительство и реконструкция трасс федерального значения в первую очередь стимулирует развитие близлежащих городов и прилегающих территорий. Рост цен на недвижимость — это, скорее, результат повышения общей ликвидности города: развитие его инфраструктуры, улучшение транспортной доступности и в целом повышение качества жизни и платежеспособности населения. Например, завершившаяся реконструкция Ярославского шоссе в районе городов Мытищи и Королев увеличила спрос на новостройки и, как следствие, активность строительства. Сейчас объем предложения в них достигает 38 696 кв. м жилья в Мытищах и 25 802 кв. м в Королеве. Кроме того, за последнее время появились крупные торговые и развлекательные заведения, предприятия сферы услуг, что создает дополнительные рабочие места для местных жителей. При этом основной рост цен на недвижимость пришелся на период завершающейся стадии строительства трассы. Сейчас средневзвешенная стоимость 1 кв. м в Мытищах равна 83 008 руб., а в Королеве — 81 216 руб.Таким образом, можно прогнозировать, что дальнейшая реконструкция трассы «Холмогоры» (М8) вызовет активное развитие города Пушкино и его инфраструктуры. Кроме того, благодаря хорошему транспортному сообщению при необходимости жители этого города смогут за считаные минуты добраться в другие, более крупные, населенные пункты области. Цены на жилье в Пушкино, скорее всего, со временем выйдут на уровень цен соседних городов: сейчас средневзвешенная стоимость 1 кв. м в новостройке составляет 72 512 руб.
Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»:
— Реализующиеся дорожные проекты отразятся двояко на ценах загородной недвижимости в Московской области. С одной стороны, там, где трасса проходит в непосредственной близости от населенного пункта (менее 1 км), цены на объекты могут снизиться, причем весьма существенно — до 20%. Ведь скоростная трасса сводит на нет основные преимущества загородного дома: экологию, тишину, спокойствие.Правда, это справедливо только в том случае, когда район изначально был дорогим: то есть если там была необходимая инфраструктура, коммуникации и, самое главное, если там уже были хорошие дороги. Если это так, то скоростная трасса может серьезно снизить стоимость объекта. Но совсем другое дело, если шоссе пройдет возле участков, стоящих в стороне от большой жизни. А поселки, до которых нет нормальных дорог, только выиграют от строительства трассы. Кроме того, появление дороги станет толчком к развитию инфраструктуры: АЗС, магазины, развлекательные заведения и т.д., так что цены на землю благодаря шоссе могут не только вырасти один раз, но и продолжат расти в перспективе.
Также строительство трассы скажется положительно на стоимости объектов, находящихся на расстоянии более 1,5 км от нее. В данном случае магистраль не нарушает покой жителей поселка, но значительно улучшает транспортную доступность.
Что касается многоквартирных домов, то новая дорога почти всегда влияет на повышение стоимости жилья, поскольку транспортная доступность для покупателей квартир намного важнее, чем тишина и даже экология. Показательным примером, повлиявшим на цены, можно считать ситуацию, возникнувшую в связи со строительством дублера Минского шоссе. В ЖК «Лесной городок» в Одинцово цены на недвижимость подскочили до 15%.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU»:
— Тут все очень индивидуально… Для Подмосковья, на мой взгляд, улучшение транспортной ситуации всегда в плюс к цене и ликвидности, даже если окна выходят на новую трассу и появляется дополнительный источник шума. Это может добавить 5–10–15% к цене в зависимости от полезности транспортных улучшений для каждого конкретного жилья, хотя были примеры роста цен и до 30% (например, после реконструкции Киевского шоссе). Но тут, на мой взгляд, помимо улучшения транспортной доступности произошло еще и изменение статуса шоссе — «причисление к элитке».В черте Москвы могут быть разные примеры — и в плюс, и в минус. Если новая трасса не проходит через некогда тихий уютный дворик, то улучшение транспортной доступности также прибавляет порядка 10–15%, как и открытие метро в удаленном районе. Но помню и примеры просадки цен в отдельных домах на 15–20%, когда прямо под окнами появилось Третье транспортное кольцо. Впрочем, последующий общерыночный рост скомпенсировал эту просадку, поэтому подобные примеры во многом остались незамеченными — за прежние годы существенно подорожало все.
Константин Апрелев, президент компании АН «САВВА», вице-президент РГР:
— Улучшение транспортной доступности и, в частности, расширение Ярославского шоссе до десяти полос позволит привлечь дополнительные инвестиции в развитие территории и инфраструктуры городов Мытищи, Королев и Пушкино, а также Сергиева Посада, делая эти территории экономически более привлекательными.В рейтинге направлений Ярославка может подняться на две-три позиции, которые она теряла из-за своей загруженности (хотя экологически выигрывает у всех восточных и южных направлений). Улучшение транспортной доступности Сергиева Посада позволит увеличить поток туристов вдвое и создать несколько тысяч новых рабочих мест в этом городе, привлечь инвесторов в строительство гостиниц и торговых объектов.
Ирина Наумова, руководитель отдела маркетинга ОАО ОПИН:
— В загазованном городе любое расширение проспекта или строительство новой эстакады, безусловно, снижает стоимость квартир в близлежащих домах. Это ярко проиллюстрировала ситуация с ТТК, когда падение цен на квартиры, выходящие окнами на новую трассу, составило до 15%.Совсем иная ситуация в Подмосковье, где состояние транспортной инфраструктуры до сих пор оставляет желать лучшего. И здесь последствия строительства новой дороги будут разными для различных сегментов жилья. Для недвижимости комфорт- и экономкласса доступность транспортной артерии будет только плюсом. Например, наш новый жилой комплекс Vesna строится в 400 м от Киевского шоссе, и это его конкурентное преимущество перед другими объектами.
Для поселков и комплексов бизнес- и премиум-сегмента важным фактором является некая уединенность, обособленность. То есть в идеале к такой недвижимости от основной транспортной артерии должна вести собственная дорога в 1–1,5 км. Например, сейчас ведутся активные работы по расширению Дмитровского шоссе, на котором находятся наш поселок премиум-класса Пестово и демократичный проект с участками без подряда Пестово Лайф. Поскольку оба объекта расположены не на самом Дмитровском шоссе, а в 2 км от него и имеют удобные подъездные пути, после реконструкции Дмитровки мы ожидаем роста цен примерно на 30–35%.
