Компания S. A. Ricci провела исследование, в рамках которого сравнила условия и сроки аренды коммерческой недвижимости в разных странах.
Phototimes/Dreamstime
Согласно исследованию, средняя продолжительность срока аренды варьируется от трех до девяти лет. По этому показателю уверенно лидируют такие страны, как Великобритания и Ирландия, в которых офисные площади сдают на 12–15 лет. «Эти данные свидетельствуют о стагнации рынка, — комментирует Павел Яншевский, партнер S. A. Ricci. — Арендаторы не переходят из одного объекта в другой, потому что просто нет смысла: качество везде примерно одинаковое, цены — тоже».
Между тем в Ирландии, несмотря на длительный срок аренды, контракты отличаются жесткими условиями. Например, страховой депозит представляет собой арендную плату от шести месяцев до года, индекс повышения цены привязан к конъюнктуре рынка, а увеличение арендной платы происходит каждые пять лет.
Из общего ряда выбивается и Дания, в которой срок аренды не ограничен рамками договора. В Испании, Италии, Португалии, Румынии, на Кипре рынок недвижимости перенасыщен и экономическая ситуация не самая благоприятная, отсюда короткие контракты, минимальный депозит в размере месячной арендной платы, автоматическая пролонгация договора.
Россия по условиям договоров и продолжительности сроков аренды вполне вписывается в среднеевропейские показатели. Самобытность РФ проявляется в использовании едва ли не всех валют, которые к чему-либо можно привязать: евро, доллара, рубля. Каждый собственник выбирает ту, которой он больше верит. Подобная ситуация только в Турции и Украине.
Условия аренды в России, согласно исследованию, можно охарактеризовать как средние. У нас часто меняются правила игры для арендаторов. Это связано с тем, что на рынке пока плохо отлажена работа по долгосрочным контрактам, невысокая экономическая стабильность. «Россия — едва ли не единственная из стран (кроме Украины), где повышение арендной платы не привязано четко к индексу потребительских цен (ИПЦ), — отмечает П. Яншевский. — В контракт закладывается индексация от 3 до 7%, притом что рублевая инфляция априори выше! Почти во всех европейских странах повышение арендной платы привязано к ИПЦ. Рынок аренды у нас практически не сформирован, он работает по принципу «кто смел, тот и съел». На рынке должна работать единая схема ценообразования: если аренда 1 кв. м офисной площади стоит 100 долл., значит, так оно и есть, платить нужно 100 долл. У нас же собственник при формировании стоимости аренды исходит из принципа, как бы ему сдать объект дороже, арендатор — как бы заключить договор по низкой ставке на как можно более долгий срок. Но это путь в никуда, ведь через два-три года такие договоры перестают быть рыночными, и одна из сторон всеми способами пытается разорвать отношения».
Необычная практика существует во Франции, где индекс повышения арендной платы привязан к индексу стоимости строительных работ. Здесь используется не рыночная стоимость объекта недвижимости и не индекс потребительских цен, отражающий изменение рынка, а третий механизм: если стоимость строительства растет, то растет и стоимость объекта недвижимости. Это нормальный принцип для страховой компании и несколько странный для арендных отношений, однако французы считают его объективным.
Наиболее грамотная практика пересмотра цен выработана в Великобритании, где основой для повышения ставок является конъюнктура рынка на момент пересмотра договора. Один раз в пять лет стороны нанимают оценщиков, садятся за стол переговоров, сравнивают цифры и выясняют, сколько сегодня стоит аренда объекта.
Как выяснили эксперты в ходе исследования, самая низкая транзакционная активность по аренде — в Германии, где длительные (пять — десять лет), но достаточно мягкие контракты, компании редко переезжают, а стоимость недвижимости невелика. Поэтому транзакции обходятся участникам рынка в сумму трех-четырехмесячной арендной платы, включая налоги, если договор был заключен на срок свыше пяти лет, и в полтора раза меньше при сроке аренды до пяти лет.
«Чем лучше развита страна, тем выше размер комиссионных за транзакции по аренде. Сделок мало, и каждая на вес золота, — говорит П. Яншевский. — В развивающихся странах (Словакия, Сербия, Румыния, Россия, Украина) комиссия укладывается в одно-полуторамесячную арендную плату. В Испании комиссия составляет месячную арендную плату».
Наиболее высокий НДС, как отмечается в исследовании, наблюдается в северных странах: Швеции, Норвегии и Дании он составляет 25%, в Финляндии — 23%.
Сравнение сроков и условий аренды недвижимости в Европе | |||||
Страна | Валюта | Средний срок аренды (годы) | Страховой депозит | Индекс повышения арендной платы | Частота увеличения арендной платы |
Австрия | Евро | От 3 до 7, но может быть не ограничен | МАП* за 3 мес., включая налоги/ банковская гарантия | ИПЦ | Ежегодно либо когда индекс превышает 5% |
Бельгия | Евро | 3/6/9, либо 6/9, либо 9 | Банковская гарантия | Индекс здоровья | Ежегодно |
Болгария | Евро/ болгарский лев | 5 | МАП за 3 мес., включая налоги | ИПЦ ЕС | Ежегодно |
Хорватия | Евро | 3–5, может быть не ограничен | МАП за 3 мес., наличный расчет/ банковская гарантия | ИПЦ ЕС | Ежегодно |
Кипр | Евро | От 2 до 5 | МАП за вычетом налогов/ банковская гарантия | — | — |
Чешская Республика | Евро/ чешская крона | 5 | МАП за 3 мес., включая оплату услуг и НДС/банковская гарантия/поручительство головной компании | ИПЦ ЕС | Ежегодно |
Дания | Датская крона | Неограниченный | МАП за 3–6 мес./банковская гарантия | Индекс чистой цены (датский аналог ИПЦ, часто мин. 2%) | Ежегодно |
Эстония | Эстонская крона | От 3 до 5 | МАП за 3–6 мес./банковская гарантия | ИПЦ | Ежегодно |
Финляндия | Евро | От 3 до 5 | МАП за 3–6 мес./банковская гарантия | ИПЦ | Ежегодно |
Франция | Евро | 3, 6 либо 9 | МАП за 3 мес. за вычетом налогов/банковская гарантия | Индекс стоимости строительных работ (индекс INSEE) | Ежегодно |
Германия | Евро | От 5 до 10 | МАП за 3 мес., включая налоги/банковская гарантия | ИПЦ/сложная процентная ставка с ежегодным начислением | Ежегодно |
Греция | Евро | 12 | МАП за 2–3 мес., включая налоги | Индекс прожиточного минимума | Ежегодно |
Венгрия | Eвро/доллар США | От 3 до 5 | МАП за 3–4 мес. за вычетом налогов/банковская гарантия | Индекс цен на услуги в Венгрии либо ИПЦ ЕС | Ежегодно либо когда индекс превышает 2–3% |
Ирландия | Евро | От 10 до 15 | МАП за 6–12 мес. | Конъюнктура рынка и пересмотр арендных ставок | Каждые 5 лет |
Италия | Евро | 6 | МАП за 3 или 6 мес./банковская гарантия | Прожиточный минимум (ISTAT) | Ежегодно |
Латвия | Латвийский лат/евро | От 3 до 5 | МАП за 1–3 мес./банковская гарантия | ИПЦ ЕС/ИПЦ Латвии | Ежегодно |
Литва | Литовский лит/евро | От 3 до 5 | МАП за 1–3 мес. либо банковская гарантия | ИПЦ ЕС/ИПЦ Литвы | Ежегодно |
Люксембург | Евро | 3, 6 либо 9 | Банковская гарантия/МАП за 3/6 мес. | Индекс прожиточного минимума (STATEC) | Ежегодно |
Нидерланды | Евро | 5 либо 10 | Банковская гарантия, равная страховому депозиту за 3 мес. | ИПЦ Голландии | Ежегодно |
* МАП — минимальная арендная плата.
