Переориентация застройщиков на экономкласс является одной из ключевых тенденций посткризисного рынка, которая сохраняется и в 2012 г. Доступное жилье строят на площадках, которые были отведены под более дорогую застройку. Осуществляют реконцепцию проектов с целью снижения их стоимости и повышения ликвидности — уменьшают площади квартир, количество комнат. При этом в Москве резко сократился объем предложения новостроек экономкласса. А выход новых проектов не восполняет вымывание наиболее ликвидных и доступных объектов.

 

В столице, по данным аналитиков компании «НДВ-Недвижимость», доля доступного жилья составляет около 40%, из них 13% — это экономкласс, а 27% — комфорт-класс (речь идет об объектах, в которых сегодня ведут продажи от застройщика).

 

В Московской области, по оценкам компании «БЕСТ–Новострой», подавляющее большинство предложений — доступное жилье (95%), из них 25 % — экономкласс и 70% — комфорт-класс. Для сравнения: два года назад (в начале 2009 г.) данные показатели составляли 37 и 55% соответственно.

 

При этом в профессиональной среде не стихают споры относительно классификации жилья и появления на рынке подсегмента — комфорткласса, который многие называют эконом-плюс или бизнес-минус. «Придуманный некоторыми продавцами квартир в новостройках комфорткласс является маркетинговым ходом, цель которого — выделить свой объект на фоне остальной массы новостроек экономического класса, — считает Олег Исаев, начальник отдела маркетинга компании «Квартал Риэлти». — Термин «комфорт», как правило, используют застройщики, возводящие монолитное здание, основные потребительские характеристики которого соответствуют жилью экономкласса. Благодаря такому позиционированию они обосновывают более высокую стоимость продаж квартир в доме по сравнению с панельными новостройками того же уровня».

 

Некоторые эксперты считают, что появление переходных классов — тренд современного рынка недвижимости, начало которому положил кризис. «В 2008 г., когда продажи недвижимости просели до критического уровня, возникла острая необходимость повысить качество жилья, не увеличивая при этом его стоимость. Тогда и появился комфорткласс как подкласс доступного жилья», — напоминает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.

 

После кризиса процесс сегментации рынка продолжился. В условиях острой конкуренции и не меняющихся в течение последних пяти лет цен борьба за качество предложения значительно усилилась. «В Москве образовалась достаточно большая группа людей, которые уже выросли из экономкласса и могут позволить себе потратить больше денег за лучшее качество, но не располагают достаточными средствами для приобретения жилья бизнес-класса, а это активная часть населения, — говорит Ирина Фомичева, коммерческий директор компании «Абсолют Недвижимость». — Именно поэтому девелоперы, стараясь удовлетворить пожелания данных покупателей, улучшают уровень жилья экономкласса с помощью опций бизнес-класса, которые при этом не сильно удораживают себестоимость проекта и, как следствие, цену продажи 1 кв. м, но дают совершенно другой уровень комфорта. Таким образом, комфорткласс — далеко не абстрактное, а вполне конкретное понятие. И если вчера это был подкласс доступного жилья, то сегодня это уже самостоятельный сегмент рынка жилой недвижимости».

 

К компаниям, которые реализуют подобные проекты в Москве, можно отнести Главмосстрой, «Пионер», «Лидер», Мосфундаментстрой, «Ведис», ПИК, Storm Properties. В Подмосковье же это «Абсолют Недвижимость», «Крост», «Урбан Груп», TEKTA GROUP и др. «Наша компания — один из активных инициаторов появления данного сегмента, — говорит Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер». — Ведь текущие предложения квартир с оптимальными планировочными решениями, разнообразной архитектурой, а также с грамотной инфраструктурой жилого комплекса (например, ЖК «Новое Измайлово») не будут способствовать формированию безликой городской среды. Это жилье нельзя сравнить с панельными многоэтажками в Восточном Бирюлево».

 

 

Несмотря на то что единой классификации жилья на рынке до сих пор не существует, практически все его участники назвали четкие критерии жилья комфорткласса, что только подтверждает его право на существование. Итак, классическим примером экономкласса являются панельные дома в периферийных районах столицы с квартирами небольших площадей (в среднем 50–60 кв. м) с невысокими потолками, минимальным инженерным оснащением, типовым оформлением входных групп, лестничных площадок, зачастую с дешевой муниципальной отделкой.

 

К комфортклассу относятся, как правило, монолитные дома с красивыми входными группами и холлами, лифтами хорошего качества, квартирами существенно больших площадей (в среднем 60–80 кв. м), благоустроенной территорией и даже подземными паркингами. Нередко это концептуальные проекты, объединенные в кварталы с серьезной социальной инфраструктурой, к которой относятся спортивные комплексы, детские сады и развивающие центры, школы, медицинские учреждения и другие объекты в зависимости от проекта. В списке необходимых параметров также оптимальное соотношение цены и качества.

 

Очевидно, что жилье комфорткласса намного удобнее жилья экономкласса, но при этом недотягивает до статуса бизнес-класса. «Комфорткласс — это осознанное решение создателей жилого комплекса сформировать более качественную среду для проживания за разумные деньги, — замечает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. — Это доступное жилье, приближенное по цене к экономклассу, но обладающее дополнительными конкурентными преимуществами. Набор таких дополнительных опций, которые повышают уровень комфортности жизни в новостройке, может различаться от объекта к объекту».

 

При этом не стоит разделять эконом- и комфорткласс лишь по конструкции строения — панельное или монолитное. «В некоторых случаях допускается отнесение панельных домов к комфортклассу, если они нетиповые, планировки квартир улучшены, а их площади увеличены, — комментирует О. Новикова. — Например, такой объект есть в Юго-Западном округе столицы. Квартиры в этом комплексе — улучшенной планировки и увеличенной площади. Самая маленькая однокомнатная квартира — 51,2 кв. м, а кухня может достигать 13,8 кв. м. Площадь двухкомнатных квартир — около 80 кв. м, а трехкомнатных — около 110 кв. м».

 

От домов бизнес-сегмента здания комфорткласса отличаются меньшими площадями квартир, более простым инженерным обеспечением, более низким уровнем безопасности доступа, менее затратными отделочными материалами.

 

 

По данным компании «МИЭЛЬ», в Москве продают жилье всего в 44 новостройках эконом- и комфорткласса. «Общий объем предложения составляет чуть более 2 тыс. квартир, — сообщает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Больше всего квартир этого сегмента — 56% от общего объема предложения — реализуют в Южном округе. Меньше всего — в Северо-Восточном и Юго-Восточном округах, 1,2 и 1,9% соответственно». Как правило, это объекты комплексной застройки в не столь престижных районах или на территории бывших промзон.

 

Новостройки экономкласса в Москве представлены в основном панельными домами — около 75%, чуть менее трети — монолитные дома. Основная часть объектов введена в эксплуатацию или находится на завершающей стадии строительства. В комфортклассе только один объект панельный, то есть более 95% монолитных или монолитно-кирпичных домов. При этом основная часть находится на активной стадии строительства — 66%, введено в эксплуатацию около 25%.

 

Новых проектов в эконом- и комфортклассе в этом году в столице пока еще не выходило, основное строительство сконцентрировано сегодня на территории Новой Москвы, в пределах 5–10 км к югу и юго-западу от МКАД. На 2012 г. запланирован ввод в эксплуатацию приблизительно 12 проектов, однако, как показывает практика, сроки сдачи могут быть легко скорректированы в сторону увеличения. По цене сегодня в столичных новостройках нет предложений дешевле 5 млн руб.

 

Микрорайон Загорье (девелопер МФС-6) — сегодня самый привлекательный для покупателей проект по высокой стадии готовности, качеству домостроения, стоимости квартир. Классический экономкласс, несмотря на то что это монолитная комплексная застройка с собственной социальной инфраструктурой. Цена предложения тут ниже, чем в новостройках бизнес-класса. Здесь предлагают минимальные по бюджету квартиры — стоимость однушки площадью 39 кв. м с муниципальной отделкой составляет от 5,1 млн руб. В трех корпусах микрорайона уже идет заселение, в двух — завершается монтаж.

 

Сегодня среди проектов комфорткласса номер один — ЖК «Царицыно» (девелопер ГК «Настюша»), где сосредоточен основной объем предложения на первичном рынке. Это крупнейший проект массовой монолитной застройки, в рамках которого запланировано возведение более 370 тыс. кв. м жилой площади. В проекте завершают реализацию корпусов первой очереди, в этом году они запланированы к сдаче госкомиссии. Застройка комплекса включает в себя монолитные дома с подземными паркингами и со всей необходимой инфраструктурой. Предложений однокомнатных квартир уже не осталось. Минимальная цена 1 кв. м в ЖК «Царицыно» составляет 94 тыс. руб. Покупателям предлагают также дизайнерскую отделку квартиры, которая стоит дополнительно 9 тыс. руб./кв. м.

 

Среди других удачных проектов комфорткласса, которые будут сданы в этом году, эксперты отмечают ЖК «Головино» и «Мичурино» (девелопер «Ведис Групп»). «Эти жилые комплексы представляют собой панельные дома популярных серий, которые имеют привлекательный внешний вид, хорошие планировки, компактные площади, — комментирует М. Литинецкая. — Проекты также отличаются высокими темпами строительства. Плюс к этому комплексное развитие территории — застройщик не просто возводит дома, а создает всю необходимую инфраструктуру. Стоимость однокомнатной квартиры площадью 38 кв. м, например, в ЖК «Головино» составляет от 5,8 до 7 млн руб.».

 

В 2012 г. ожидается завершение строительства двух жилых комплексов компании «Сити — XXI век» — «Альбатрос» и «Подсолнухи», также относящихся к комфортклассу. «Оба проекта входят в состав мини-полиса Строгинский, который строит наша компания, — рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век». — Два других — ЖК «Янтарный город» и «Лазурный блюз» — уже сданы госкомиссии. Основная идея нашего мини-полиса заключается в организации комфортного социального пространства с акцентом на поддержку семьи и здорового образа жизни. В ЖК «Альбатрос» осталось менее половины квартир, их стоимость начинается от 132 тыс. руб./кв. м. В ЖК «Подсолнухи» жилье реализуют по цене от 130 тыс. руб./кв. м».

 

 

В Подмосковье эконом- и комфорткласс традиционно активно расширяется, при этом увеличивается количество именно крупных строек. Столичный регион переживает бум комплексной застройки: девелоперы возводят целые города с собственной обширной инфраструктурой. В ближайшей перспективе в Московской области появится более 14 млн кв. м нового жилья, которое уже строят.

 

Самый крупный проект экономкласса в Подмосковье — «Новое Ступино» (девелопер — MR Group), предполагающий строительство 1,75 млн кв. м жилья. По мнению экспертов департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, его преимущества — комплексный подход к строительству при разнообразии вариантов жилья (квартиры, таунхаусы, дуплексы и коттеджи) по доступной цене. Стоимость жилья в ЖК «Новое Ступино» (40 тыс. руб./кв. м) существенно ниже цен в самом Ступино (примерно 60 тыс. руб./кв. м), что привлекательно для покупателя с учетом того, что квартиры в данном проекте предлагают с отделкой, а бюджет покупки домовладения (таунхаус, дуплекс, коттедж) сопоставим с бюджетом покупки квартиры в Ступино. Из очевидных минусов проекта — его удаленность от Москвы (около 70 км от МКАД).

 

Другой подмосковный миллионник экономкласса — «Новые Ватутинки» компании «Инвесттраст». Общая площадь застройки — более 1 млн кв. м — рассчитана на 30 тыс. жителей. Проект расположен в 14 км от МКАД по Калужскому шоссе, в самом сердце и главном будущем центре Новой Москвы. ЖK «Новые Ватутинки» предусматривает строительство пяти микрорайонов, состоящих из современного жилья разных форматов: многоэтажных и среднеэтажных жилых домов, а также таунхаусов и коттеджей. «Район Ватутинки имеет прекрасную репутацию и все предпосылки к тому, чтобы стать главным центром притяжения Новой Москвы, — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — Для населения микрорайона будут созданы прекрасные условия проживания — богатая инфраструктура, центральная торгово-прогулочная зона с бутиками, модными магазинами, заведениями известных московских рестораторов, кофейнями, пекарнями, спортивными студиями, модными магазинами, супермаркетами и всеми необходимыми атрибутами насыщенной городской жизни. В то же время поселок расположен в окружении живописнейших лесов».

 

На третьем месте по масштабам строительства в сегменте экономкласса — проект ГК ПИК «Новокуркино» общей площадью около 1 млн кв. м. При реализации проекта используют типовые серии КОПЭ и П3М. «К недостаткам проекта относятся сложности с пешеходной доступностью (до ближайшей станции метро без пробок минут 20), но здесь еще и сложная транспортная ситуация — очень загруженная Ленинградка, — отмечает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». — А вот к плюсам я бы отнесла очень хорошую инфраструктуру, рядом с новым районом — «МЕГА», «ИКЕА», «ОБИ» и др. Цены вполне соответствуют экономклассу — от 81 тыс. руб./кв. м».

 

Два крупнейших проекта комфорткласса в Подмосковье вывела в этом году компания «Абсолют Недвижимость» — это «Переделкино Ближнее» (1,3 млн кв. м) и «Первый Московский» (1,3 млн кв. м). Переделкино Ближнее — масштабный город-парк, где создается беспрецедентная инфраструктура, рассчитанная на детей разных возрастов. Тип застройки смешанный, монолитные и панельные дома различной этажности. Немаловажно, что с 1 июля 2012 г. Переделкино Ближнее войдет в состав Москвы. Кроме того, в непосредственной близости от проекта планируют открыть станцию метро «Новопеределкино». Стоимость жилья начинается от 66,5 тыс. руб./кв. м.

 

Первый Московский, как и Переделкино Ближнее, спланирован по принципу «город в городе». Это самостоятельное городское пространство с высоким уровнем комфорта и инфраструктурным решением. «Впервые проект, ориентированный на массового покупателя, обладает целым рядом характеристик жилья бизнес-класса, — рассказывает И. Фомичева. — В домах будут установлены высококачественные лифты фирмы OTIS, выполнен индивидуальный дизайн входных групп, улучшены места общего пользования. Минимальные цены — от 66,5 тыс. руб./кв. м».

 

«Далее по масштабам застройки следует проект «Красногорье» от СУ-155 (1,1 млн кв. м), который практически по всем критериям можно уверенно отнести комфортклассу, — считает Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер». — Он расположен за МКАД, рядом с городом Красногорск, но само западное направление является наиболее престижным и востребованным. Территория застройки 150 га предполагает наличие не только жилых корпусов, но и широкого спектра объектов инфраструктуры, включая детские сады, школы, поликлиники, гаражи и даже полноценный горнолыжный комплекс, который сооружен по последним мировым стандартам и может принимать посетителей круглый год. При возведении жилых корпусов наряду с монолитными технологиями используют и панельные блоки серий И-155, И-155Н, ИП-46С». Цены — от 65 тыс. руб./кв. м в панельном доме.

 

 

По прогнозам экспертов, уже в ближайшие пять — семь лет в подмосковные мини-полисы могут переехать около 15 % столичных жителей. «В первую очередь эта тенденция связана с постоянным ростом цен на недвижимость в черте Москвы, — говорит И. Фомичева. — Даже в старых многоэтажках экономкласса на окраинах трудно найти предложения дешевле 120 тыс. руб./кв. м. Например, крошечная 30-метровая однушка в панельном доме у станции метро «Щелковская» стоит 4,3 млн руб. Для сравнения: за ту же сумму можно купить уже двухкомнатную квартиру площадью 57,98 кв. м всего в 7 км от Москвы, в городе-парке Первый Московский. Многих до сих пор пугают граница в виде МКАД и отсутствие развитой инфраструктуры. Но сегодня это уже условности. До большинства территорий, где строят мини-города, в ближайшее время дотянется метро, а по инфраструктуре новые качественные проекты не уступают лучшим столичным округам».

 

По официальным данным, планируемый ввод жилья в Москве в текущем году примерно будет равен объемам 2011 г., около 2,5 млн кв. м. При этом доля экономкласса будет только увеличиваться, так как подобные проекты востребованы рынком и вполне годятся для освоения территорий в Новой Москве (Люберецкие поля аэрации), а также на месте бывших промзон. Кроме того, растет доля и социальных проектов. Так, крупный панельный застройщик СУ-155 планирует построить для Минобороны в Москве около 178 тыс. кв. м жилья (2763 квартиры). Также московские власти приняли решение повысить с 42 до 58 млрд руб. расходы на строительство социального жилья. Кроме того, планируется увеличить число так называемых бездотационных домов, где квартиры сдают внаем семьям очередников. В 2012 г. должны построить семь подобных домов экономкласса.

 

«Таким образом, в ближайшие годы в Москве ожидается выход большого числа проектов экономкласса, — констатирует Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам компании «Пересвет-Инвест». — Хочется надеяться, что в случае массовой застройки найдут решение и транспортной проблемы, так как территории Новой Москвы не столь успешно освоены и доступны».

 

С увеличением объемов жилья экономкласса будет расти и число предложений комфорткласса. Однако при выборе квартиры в домах этой категории покупателю необходимо понимать, какие именно дополнительные комфортные опции предлагает застройщик, и различать современное комфортное, пусть и недорогое жилье (энергоэффективное, долговечное, продуманное) и обычные панельки, украшенные модными, но зачастую непрактичными опциями с целью маркетингового продвижения объекта.