Экспертиза загородного дома: что проверить перед покупкой?

С чего начать?

Итак, вы решили, что ваша семья будет жить в частном доме. Первоначальные осмотры рекомендуем проводить самостоятельно, без эксперта. И приглашать его только на те варианты, которые вам понравились и которые вы считаете подходящими. Вы можете посмотреть 30 домов, а выбрать всего три или четыре для дальнейшей проверки — так вы сильно сэкономите.

Когда выбирать?

Зимой не удастся в полной мере оценить состояние дома: придомовая территория, фундамент, отмостка, кровля скрыты под слоем снега. Летом дом не отапливается, а земля высыхает, поэтому трудно понять, не пропускает ли дом холод, в каком состоянии кровля, не затапливаются ли тропинки к дому. Лучшее время для осмотра — это поздняя осень или весна. Дожди, заморозки и высокая влажность сыграют вам на руку.

Когда ехать?

Поезжайте на осмотр на выходных, если выбираете дачу, и в будни, если дом для круглогодичного проживания. Это позволит узнать загруженность дорог в часы пик, заселенность поселка.

Что взять с собой?

На осмотр дома возьмите небольшой уровень (ватерпас), рулетку 3–5 м со стопором, фонарик (не исключено, придется изучать неосвещенные участки). В понравившиеся дома вы, скорее всего, вернетесь, поэтому для первого раза этого набора будет достаточно.

Одежду лучше надевать походную, обувь на смену — резиновую: за городом нужно быть готовым ходить не по асфальту.

Осмотр дома

Дома продаются в разной кондиции: кто-то хочет купить новый, только что отстроенный дом, кому-то по душе уже обжитое и проверенное жилище. Но и новострой еще не гарантия того, что всё в порядке. Очевидные дефекты выявляются именно во время первичного осмотра.

Ищете дом или дачу в Московской области с электричеством, водоснабжением, канализацией, со статусом земли ИЖС? Подходящий вариант вы найдете на Циан

Они делятся на некритичные и критичные. Некритичные дефекты можно исправить, но это потребует затрат — небольших или значительных. Критичные дефекты встречаются чаще в нежилых домах, которые годами не обслуживаются, — это приводит к тому, что дом становится непригодным для жизни. Поэтому разберем некритичные случаи и остановимся на основных правилах выбора.

Осматриваем дом снаружи

Геологические изыскания — удел специалистов. Но вам как минимум нужно узнать, насколько глубоко залегают грунтовые воды, чтобы сопоставить это с видом фундамента и расположением септиков, колодца.

1. Замеряем расстояние от дома до границ соседних участков. По правилам оно должно составлять не менее 3 м. Для этого у вас собой рулетка. Также обратите внимание площадь дома (так называемое пятно застройки). Она должна составлять 1/10 общей площади участка. То есть на участке 10 соток пятно застройки не должно превышать 100 кв. м.

2. Осматриваем фундамент. Ленточный фундамент проверяем на наличие трещин. Их не видно из-за слоя штукатурки? Не отчаивайтесь: у вас есть с собой ватерпас — именно он поможет выявить отклонения от нормы. Проверьте вертикальность стен, горизонтальность пола. Любой дом со временем подвергается усадке — надо учитывать возраст здания.

Свайный фундамент в обжитых домах, как правило, уже скрыт за декоративными панелями. Благонадежный продавец наверняка заранее позаботится о свободном доступе и снимет несколько панелей для осмотра. На что обратить внимание? Сваи должны стоять вертикально, без отклонений. Избегайте домов с просевшей стороной дома или углом, заваленного в одном направлении ряда свай.

Выясните, из какого материала изготовлены сваи (марку, производителя) — это можно узнать либо у застройщика, либо у собственников.

3. Из какого материала построен дом? Если это брус или дерево, то с осторожностью отнеситесь к декоративному свежему оформлению: не исключено, хозяева хотят скрыть проблемные места. Покупать деревянный дом в облицовке, даже не новой, — та еще лотерея.

Если это газоблок, какой он марки? Какая толщина кладочного шва, соответствует ли она наличию/отсутствию утеплителя? 

Если это каркасный дом или дом из СИП-панелей, узнайте толщину утеплителя в стенах, какие пленки применены? Почему важны пленки? Высокое качество самого материала и качественная проклейка швов гарантирует долгую службу утеплителя. У поставщиков разные конструкции, поэтому узнайте фирму-поставщика, изучите их сайт, отзывы.

При строительстве часто проводят видео- и фотосъемку. Если у продавца они есть, это будет плюсом.

4. Обратите внимание на внешнюю отделку. Штукатурный фасад проверьте на трещины и точки промерзания, отслаивания, сопряжения с проемами и окнами. Вентфасад (сюда же относится и сайдинг) надо изучить на наличие утеплителя: если он есть, то в каком состоянии. Если утеплитель испортился, его придется менять — это повод попросить скидку!

Осматриваем дом внутри

При входе первым делом обратите внимание на воздух в доме: в нем душно или не душно? Спертость воздуха говорит о высокой концентрации углекислого газа в помещениях. Обычно этим страдают каркасные дома, в которых должна быть принудительная приточно-вытяжная вентиляция.

Чердак/Мансарда. Холодный чердак проверить проще, чем мансарду. На нем несложно на глаз определить, есть ли протечки, скапливается ли конденсат. Что еще посмотреть? Наличие слуховых окон для вентиляции. Присмотритесь к коммуникациям, которые есть на чердаке, — на них не должно быть подтеков.

С мансардой сложнее: слой утеплителя скрыт за обшивкой — посмотреть, не намокает ли он, не протекает ли кровля, затруднительно. Вентиляцию тоже надо проверить, и не только в самой мансарде — посмотрите на карнизные свесы. Там должны быть продухи (входы для поступления воздух) в софитах или перфорация — они обеспечивают вентиляцию подкровельного пространства и правильное функционирование утеплителя, выводят скопившийся конденсат.

Подвальное помещение (если оно есть). Оно должно быть сухое, без признаков плесени, трухлявых балок. По сути подвал — это отражение фундамента. Вы сразу поймете, есть ли в нем трещины, хорошо ли сделана гидроизоляция.

Полы и перекрытия. Если на полу лежит ламинат или несколько слоев фанеры — это не повод впадать в панику. Рассохшиеся доски на полу вы сможете заменить, хотя это и обойдется в некоторую сумму (тоже смело просите скидку). А вот если в доме слабые балки перекрытий — это уже сложно устранить. Как это определить? При осмотре в соседней комнате «загулял» шкаф или на кухне загремела посуда? Дефект налицо.

Стены. Сначала смотрим на вертикальный уровень стен, причем всех, в том числе и перегородок (вы же не убрали ватерпас слишком далеко?).

Проверьте углы в сопряжениях — прямые ли они. Полюбопытствуйте, из чего сделаны стены: из пагогребневых плит (ПГП), гипсокартонных листов (ГКЛ), газоблоков. Это повлияет на ваш будущий ремонт, расстановку мебели — например, от этого зависит, как крепить кронштейн для монитора или полок. И лучше знать обо всем заранее.

Окна, двери. Заваленные стены очень легко вычислить по дверям и окнам. Смело открывайте и закрывайте створки, проверяйте, насколько плотно они прилегают к раме, нет ли перекосов.

Хорошо ли дом держит тепло? Это исследование можно сделать в отапливаемый период, ранней весной или поздней осенью, приехав на объект с тепловизором (взять прибор в аренду или нанять специалиста).

Осматриваем коммуникации

Во-первых, узнайте все о том, откуда идет вода (колодец, скважина), как отапливается дом, где канализация. Что централизованное, что автономное. Где расположены септик/колодец/скважина. Отметьте для себя, где это все находится, чтобы потом свериться с нормативами.

Водоснабжение и водоотведение. Дом для постоянного проживания без водоснабжения — минус удобство. Такое допустимо только в сезонном жилье. Впрочем, если вы готовы бурить скважину и заложили на это дополнительный бюджет, то это не будет проблемой.

Узнайте, откуда идет вода (колодец, скважина, магистральный водопровод), куда она отводится. Как зимой обслуживается водопровод в случае автономности? Какие мероприятия надо проводить во избежание аварий? Не пересыхает ли летом вода в колодце? Какие системы фильтрации стоят (каковы стоимость и частота обслуживания)? Вопросы о центральном водопроводе задавайте не только собственнику, но и соседям: про аварии, чистоту воды, напор воды в летнее и зимнее время.

Канализация. Принципиальный момент: септики должны находиться на удалении от точек поверхностного водозабора. При наличии большого количества фильтрующих слоев в почве не ближе 25 м от колодца, не менее 30 м — от скважины. А при высокопроницаемых грунтах расстояние увеличивается от 50 до 80 м. Также этот показатель зависит и от вида септика.

Электричество. Надо понять, какое напряжение выдерживает проводка. Попросите одновременно включить все мощные приборы в доме. Посмотрите, отключатся ли автоматы? Если нет, значит, проводка выдерживает напряжение.

Также для участка предполагается определенная мощность. Оптимально — до 15 кВт, но в СНТ могут быть ограничения до 5 кВт. Этот показатель реально увеличить. Для этого стоит узнать, с кем заключен договор на поставку электроэнергии. Всегда лучше, если прямой договор поставщика электроэнергии с владельцем участка. Когда заключен коллективный договор с СНТ, могут возникать некоторые проблемы по платежам, так как есть общий счетчик.

Отопление. Вот поэтому рекомендуем покупать дом в межсезонье, когда удастся оценить, как работает отопительный котел. Расспросите об источниках отопления (теплый водяной или электрический пол, радиаторы). Обратите внимание на герметичность радиаторов, не текут ли, что выбрано в качестве теплоносителя (обычная вода или антифриз). Любые радиаторы требуют обслуживания: спросите, как часто?

Если поселок газифицирован без подведения газа к дому, а вы намерены подключить газовое отопление, готовьтесь к дополнительным тратам для подключения к магистрали. Также выясните у главы поселка, участвовал ли хозяин дома в общих расходах по газификации. Это тоже не должно стать сюрпризом.

Не стесняемся делать фотографии

Почему это необходимо? Если вы смотрите не один объект, то обязательно что-то забудете. А так перед вами будут фото, которые вы можете не только изучить, но и показать знающим людям.

Разумеется, перед сделкой вам, скорее всего, придется обратиться к специалистам, чтобы проверить документы и провести техническую экспертизу.

Что стоит зафиксировать:

• инженерное оборудование (насосы, котлы, бойлеры, люки и прочее);
• электрощиток полностью;
• показания всех счетчиков;
• квитанции по оплате (можно даже попросить летние и зимние, чтобы посмотреть разницу в сезоны);
• кадастровый номер в документах (чтобы посмотреть дополнительную информацию в открытых онлайн-источниках, а также запросить выписки из ЕГРН).

Проверить дом перед покупкой поможет Циан