Банки одобрили проектов всего на 54 млрд руб., а рынок финансирования со стороны дольщиков, которых и должны заменить кредиторы, составляет 4,6 трлн руб. Откуда застройщикам взять оставшиеся 90%, вопрос до сих пор открытый.

Так уж повелось, что практически любая реформа в современной истории России проходит по принципу Наполеона – главное, ввязаться в драку, а там разберемся. Рецепт простой. Берем с потолка цифры, ставим цели, громогласно озвучиваем мечты, устанавливаем сроки. Для солидности все это именуем «дорожной картой». А потом начинаем чесать в затылке, каким манером все поставленные задачи можно решить. Управление, естественно, несмотря на наличие «карты», происходит в ручном режиме, а принятые законы и нормативы кроятся то так, то сяк, пытаясь подстроиться под реалии жизни.

До 1 июля – момента, когда жилищное строительство перейдет на схему финансирования через эскроу-счета – остается три месяца. 

Напомним, что при такой системе деньги дольщиков доступны для девелоперов только после окончания строительства, а для реализации проекта застройщики должны использовать собственные средства и привлекать банковские кредиты. Банки при этом становятся одним из ключевых звеньев процесса – они не только дают финансы, но и не допускают их нецелевое использование, осуществляют банковский надзор и сопровождение.

Но возникает вопрос. Насколько готовы участники процесса к переходу на новую систему? 25 марта на сайте Банка России появилось письмо, которое называлось «Банковская система готова к проектному финансированию застройщиков» и утверждалось, что регулятор «провел работу по созданию условий для бесперебойного перехода банков на новую схему финансирования долевого жилищного строительства». 

В документе сообщалось, что на начало марта 2019 года в рамках нового механизма финансирования банками одобрены кредиты застройщикам из различных регионов на 54 млрд рублей. Напомним, что объем финансирования, которое обеспечивают дольщики застройщикам - 4,6 трлн руб. 

Как отчитались банки, счетов эскроу открыто немногим более 1000 – в пяти банках, еще 500 соответствующих заявок застройщиков находится на рассмотрении. Много это или мало? Крайне мало. 

Как следует из данных международной консалтинговой компании EY, на конец прошлого года всего 183 жилых корпуса общей площадью 1,5 млн кв. м в России реализовались с использованием эскроу-счетов. 

Это чуть больше 1% от объемов жилищного строительства в стадии реализации. 

В минувшую пятницу на банковской конференции «Банковская система России 2019: пропорциональное регулирование и практика его применения» заместитель министра строительства и коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин рассказал, что «сегодня в стройке в моменте только жилья находится 132 млн кв. м».

Там же он обвинил банки чуть ли не в саботаже реформы. По его словам, в Минстрой пачками поступают жалобы от региональных застройщиков, которым банки отказывают в кредитах. 

«Даже в Москве крупные девелоперы не смогут соответствовать этим требованиям», – сообщил строительный топ-чиновник.

Для примера он привел случай, когда в ходе визита представителей Минстроя в регионы руководитель местного филиала одного из крупных федеральных банков прямо заявил, что кредитовать проекты площадью меньше 10 тыс. кв. м его организации не интересно. «Спрашиваю у стоящего рядом вице-губернатора – какой у тебя самый большой проект в регионе? 3 тысячи «квадратов», отвечает тот. То есть ты в регионе работать со стройкой не будешь, снова обращаюсь к банкиру. Нет. Глава банка в курсе? Молчит», – описал ситуацию Никита Стасишин.

По его словам, из 63 банков, уполномоченных ЦБ РФ для работы с застройщиками, реально с ними готовы взаимодействовать только 5-6: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, банк Санкт-Петербург, банк ДОМ.РФ и «немного Россельхозбанк».

Примерно через две недели будет принято постановление правительства, которое определит, какие проекты можно будет достраивать по старым правилам по договорам долевого участия. Речь идет о тех, которые до 1 июля 2019 года будут возведены не менее чем на 30%. Выявить такие проекты должны будут региональные власти. 

По оценкам Никиты Стасишина, минимум 40% из тех объектов, которые находятся в стадии реализации по уже полученным разрешениям на строительство, под действие этого документа не попадет. 

То есть, для более чем 50 млн кв. м требуется открытие эксроу-счетов. 

Напомним, по принципу «один объект – один счет». По оценкам замглавы Минстроя, «чтобы не встало жилищное строительство», банкам в общей сложности необходимо провести за три оставшихся месяца более 4 тысяч кредитных комитетов. «А вы сейчас проводите 1-2 по жилью в неделю, это в лучшем случае», – обратился он к банкирам.

Застройщиков при разрыве в финансировании больше 2-3 месяцев ждет банкротство. 

Особенно это актуально для отдаленных регионов Сибири, Севера, Дальнего Востока. «И что мы тогда будем говорить людям, которые уже заплатили за квартиры?», – спросил чиновник у банкиров, заметив, что во многих многофазовых проектах, которым потребуется открытие эксроу-счета, уже есть «обременения в виде дольщиков и ипотечников».

Замминистра также обратил внимание на то, что задача по переходу на новую схему финансирования – это не прихоть Минстроя, а задача, которую поставило высшее руководство страны (см. посыл в начале данной статьи). 

Чиновник пообещал впредь отправлять бастующих у Минстроя дольщиков по банковским адресам.

Надо отметить, что банкиры отнеслись к эмоциональному выступлению замглавы Минстроя довольно спокойно. «Вы говорите о том, что называется социальной ответственностью банков. А представители ЦБ чуть раньше на этой же конференции предупреждали всех о том, чтобы, не дай бог, не допустить перегрева кредитования. Их больше волнует, чтобы банки были финансово устойчивыми, не предоставляли кредиты некачественным заемщикам. Поэтому наше левое полушарие, конечно, внемлет вашим словам. А правое – думает о требованиях регулятора и считает деньги», – ответил за всех сопредседатель комитета по инвестиционным банковским продуктам Ассоциации банков России Олег Иванов.

А один региональный банкир заметил, что многие банки просто не имеют компетенций для работы с застройщиками, что это целый отдельный бизнес, который нужно просчитывать и создавать буквально с нуля. При этом он напомнил, что банки регулярно получают отчеты о корпоративной просроченной задолженности по кредитам, где строительная отрасль практически всегда стоит на первых местах. 

И действительно, если посмотреть на данные ЦБ, то по итогам 2018 года просроченная задолженность в сфере «Строительство» составила около 300 млрд рублей (с учетом проблемных долгов, номинированных в валюте и драгметаллах). Проблемные долги строителей составляют более 14% в структуре всей просроченной задолженности юрлиц-резидентов и индивидуальных предпринимателей. 

Хуже показатели только в сфере торговли и услуг, а также в области операций с недвижимостью – почти 465 млрд (больше 22%) и 322 млрд рублей (свыше 15%) соответственно. Однако стоит учитывать, что, к примеру, ритейл – это самая масштабная по объемам кредитования отрасль. А проблемы в сфере недвижимости – это, скорее, еще один минус для строителей.

Фото: Борис Лясковский