После того, как осенью в России стало уже невозможно «заметать под ковер» все верные симптомы финансового кризиса (в том числе падение курса рубля) большинство из нас искренне жалели заемщиков по долларовой ипотеке и радовались, что сами не попали в такую кабалу.  Конечно, ситуация с рублевой ипотекой оказалась лучше — но ненамного. Сегодня мы попросили наших экспертов охарактеризовать ситуацию на рынке и по возможности сделать прогнозы на будущее.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Ипотека продолжает падать: 15%, 30%, 40%, 60%, ..?

В декабре 2014 года ипотечные ставки взлетели до рекордных 18-25% годовых. Впрочем, такой «вертикальный взлет» оказался недолгим — в январе ставки снова начали снижаться.  Но это снижение пока не оказало существенного влияния на ситуацию с ипотечными кредитами.  Спрос на рублевую ипотеку существенно упал. А рынок — застыл в ожидании лучших времен.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева так характеризует положение на рынке рублевой ипотеки в начале 2015 года: «Спрос на ипотечные продукты упал, как  минимум, на 20-30%. Еще в январе количество ипотечных сделок держалось на приличном уровне, но это благодаря отложенным ставкам конца 2014 года. В феврале же рынок ипотеки практически замер. Сейчас интерес к ипотеке снова оживился, это связано с запуском в  крупных банках программы "Ипотека с государственной поддержкой"».

Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»  Кристина Шульгина так описывает механизмы, которые повлияли на теперешнее состояние рынка: «Вслед за повышением ключевой ставки до 17% последовало удорожание ипотечных кредитов для населения. Такая ситуация привела к тому, что многие потенциальные  заемщики решили повременить с оформлением кредита — одни не были готовы к новым ставкам, другие уже не проходили по изменившимся требованиям банков. В результате доля ипотечных сделок в начале года составила 15%. Для сравнения —  до того, как ключевая ставка повысилась до 17%,  объем ипотеки составлял  в среднем 30-35%, а по некоторым объектам мы наблюдали еще большие цифры — до 40-60%».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», говорит не только о сложной ситуации, в которой оказался рынок, но и о тех выходах, которые находили участники этого рынка: «Ужесточение условий жилищного кредитования, вызванное повышением ключевой ставки до 17% в декабре, едва не убило ипотечный рынок, а вместе с ним и рынок недвижимости, особенно  первичный, где до кризиса объем ипотечных сделок достигал 50%, а в некоторых проектах и 80%. Однако уже в январе ситуация начала приходить  в норму. За полтора месяца 2015 года свои программы по выдаче жилищных кредитов возобновил ряд крупных банков, а лидеры рынка – Сбербанк и ВТБ24, на долю которых приходится до 80% от общего объема ипотеки, буквально спасли положение, продолжая кредитовать население по ставкам, ниже ключевой.

Хорошим выходом из ситуации стали совместные ипотечные программы с банками-партнерами, в рамках которых застройщик при покупке квартиры в кредит предоставляет существенную первоначальную скидку (до 500 тыс. рублей), что позволяет снизить размер переплаты по ипотечному займу. Кроме того,  клиентам партнеров некоторые банки выдают ипотечные кредиты по льготным ставкам. И, конечно, сыграли свою роль меры, которые в экстренном порядке начали принимать власти».

Правительство снижает ставку

16 марта 2015 года Банк России снизил  ключевую ставку до уровня 14% годовых. Это дало возможность Кабинету министров принять решение — предоставить субсидии на возмещение недополученных доходов   кредитных организаций и агентств  по ипотечному жилищному кредитованию при выдаче физическим лицам кредитов по ставке 12% годовых. Как это может отразиться на замершем ипотечном рынке?

Петр Кирилловский, директор по стратегическим коммуникациям ГК «ГРАС», смотрит в будущее уверенно: «Вслед за снижением Центробанком ставки до 14% и заявлением о старте программы господдержки ипотечного кредитования крупные банки получили возможность вернуться к относительно приемлемой кредитной ставке».

Иван Потапов,  директор по продажам Группы Компаний «САПСАН», говорит не только о финансовых, но и о психологических последствиях снижения ставки: «Новость для рынка недвижимости, безусловно, очень приятная, поскольку снижение ключевой ставки  обещает не только удешевление ипотеки, но и ослабление существующей эмоциональной напряженности. Потенциальные покупатели последние несколько месяцев живут в ожидании новостей, уровень спроса напрямую зависит от того, что происходит в экономике. Обещания и инициативы от общественников или отдельных политических деятелей не особо влияют на ситуацию, а вот реальные действия — вполне. Снижение ключевой ставки Центробанком — это позитивное действие. Почти все девелоперы держат или перешли на рублевые цены, несмотря на скачок стоимости валют, значительного роста по рынку не произошло. Так что сейчас рублевая ипотека рассматривается как очень выгодное вложение. Тем более если речь идет о новостройках, сдающихся в 2015 году. Близкий срок сдачи объекта добавляет уверенности в том, что напрасно средства потрачены не будут».

Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, отмечает быструю реакцию банков на новую ставку: «После снижения ключевой ставки и объявления о запуске программы "Ипотека с государственной поддержкой" Сбербанк, ВТБ24, Открытие и ряд других банков сразу отреагировали и предоставили адекватные условия на получение ипотечного кредита. Минимальная ставка предоставлена Сбербанком — 11,9%. Конечно, мы рассчитываем на то, что инициатива государства повысит уровень ипотечных сделок, однако не рассчитываем на то, что этот показатель будет соответствовать 2014 году. Ведь определенная доля потенциальных покупателей останутся в категории «сомневающихся» из-за страха потерять работу, снижения общего дохода (в т.ч. ввиду высокой инфляции) и т.д.».

Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная  недвижимость», пока далека от слишком оптимистических прогнозов: «Понижение ставки ЦБ действительно способствует снижению ставок на межбанковском рынке и ставок по депозитам, поскольку деньги в экономике становятся дешевле (происходит снижение их стоимости). Но пока ставки все равно остаются слишком  высокими, чтобы можно было говорить о восстановлении ипотечного рынка. Гораздо большее влияние на ситуацию в сфере ипотеки окажет субсидирование процентной ставки (до уровня, ниже инфляционного) и создание благоприятного информационного поля, то есть целенаправленные действия по поддержке рынка извне.  Второй важной причиной отсутствия ипотечных сделок, помимо экономических  факторов, являются негативные ожидания и страхи покупателей — многие просто опасаются сейчас принимать на себя обязательства перед банком. Поэтому для нормализации ситуации сейчас важно создание благоприятного информационного фона. К слову, следующее заседание ЦБ, на котором будет обсуждаться ключевая ставка, назначено на 30 апреля. Будем ждать результатов заседания, а пока наблюдать за изменением ставок на денежно-кредитном рынке и смотреть на оценки уровня инфляции».

Дальше — меньше?

Давайте помечтаем: а вдруг возможно дальнейшее снижение ставки?  Например, до 9-10%?  Что на это скажут специалисты рынка? Охладят ли наши мечты?

Анна Борисова, начальник  отдела ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, скорее держит курс «на охлаждение»: «На ближайшее время для банков такие ставки считаются нерентабельными, если мы говорим о  длительном сроке кредита. Но так как есть тенденция к стабилизации рынка ипотечного кредитования, то, возможно, в ближайшее время от банков-партнеров мы увидим акции с приближенной ставкой к 10%. Такие предложения всегда вызывают интерес со стороны покупателей, так как способствуют доступности приобретения жилья и формируют дополнительный спрос».

А  Ирина Доброхотова даже предостерегает от подобных ставок: «Конечно, многократно декларируемые  властями ставки в 6 или 9% могли бы оживить рынок в разы, однако в этом случае возникает опасность ипотечного пузыря, который послужил  одной из причин кризиса 2008 года. В целом же, для того чтобы ипотека стала доступной, необходимы как минимум четыре условия:

- стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда;

- низкие ставки, невысокий первоначальный взнос и длительный (до 50 лет) срок;

- активное строительство нового доступного жилья;

- устранение административных барьеров, которые являются одной из причин завышенных цен».

С предостережениями согласна и Людмила Цветкова: «Снижение ставки до уровня 9-10% в текущих условиях невозможно. Если такое все-таки произойдет, то это будет совершенно «искусственно созданная» ставка, никак не связанная с реальной возможностью привлечения денежных средств коммерческими банками. Это видно по фактическим ставкам, действующим по депозитам и ставкам по межбанковской среде (в частности, по ставке MosPrime). Снижение ставок ипотеки всегда приводит к росту ипотечных сделок, но в разной степени  — в зависимости от ожиданий покупателей объектов недвижимости. То есть действует закон эластичности цен и спроса на жилье в зависимости от ипотечных ставок. Помимо этого, в Штатах проводятся различные исследования оценки эластичности жилищных инвестиций в зависимости от стоимости капитала. В своих расчетах федеральный резервный банк США использует эластичность, равную -0,3 (по данным материалов российских аналитиков). За ростом спроса, в том числе за счет ипотеки, и снижением кредитных ставок следует увеличение предложения. Но для этого необходимы условно дешевые деньги».

Артем Котловский, руководитель отдела по развитию жилищного кредитования ГК «Пионер», тоже настроен осторожно: «Вряд ли можно рассчитывать на ставки менее 10% даже при  оптимистичном прогнозе. В развитых странах ЕС или в таких странах, как Япония и Израиль, ставки действительно меньше 10%, но и инфляция значительно меньше, чем в России. Ставка рефинансирования во многих странах не превышает 10%».

В мечтах о европейских ставках

Ставки, которыми может похвалиться Европа, 3-4% еще долго будут недостижимы для россиян, получающих ипотечные кредиты для покупки жилья «среди родных осин». С этим выражают свое согласие  почти все эксперты.

Анна Борисова объясняет этот факт  следующим образом: «Деньги, которые реализовывает банк, такой же продукт, который мы видим каждый день на прилавках магазинов. И если продукт для банка стоит, к примеру, 100 рублей, то реализовывать за 50 рублей ему будет невыгодно. Пока такие условия не реальны».

А какие же условия и прогнозы реальны для рублевого ипотечного рынка? Большинство экспертов сходятся во мнении, что   реальность для рублевого ипотечного заемщика становится все менее и менее жестокой.

Кристина Шульгина напоминает, что: «Совсем недавно самые доступные предложения были представлены ставками под 14,5-15,95%. Теперь заемщики смогут оформить  кредиты на более выгодных условиях. Программа от Сбербанка с государственным субсидированием  предусматривает ставку в размере 11,9%. То есть это действительно интересные условия для заемщиков. Логично предположить, что вместе с донесением информации до потребителей будет расти и число ипотечных заявок. Однако никто еще не отменял противодействующие факторы. Текущие проблемы затронули экономику в целом, и люди не побегут массово оформлять кредиты в силу очевидных причин. Из-за инфляции обесцениваются деньги,  сокращается зарплата сотрудников. Уровень благосостояния населения снижается, и это на фоне общей нестабильной обстановки».

Что же ждет ипотечный рынок России в ближайшем будущем, с учетом последних инициатив правительства?

Людмила Цветкова уверена: «На самом деле уже сейчас, при ставке 12%, спрос вырастет. Но резкого его увеличения не произойдет, поскольку страхи покупателей (связанные с надёжностью своего положения и платежеспособностью) пока остались, и этот фактор превалирует. Основной задачей сейчас является создание благоприятного информационного фона. Пока покупатель не решит, что «хуже уже не будет», он не вернется на рынок ипотеки».

Подводит итог  Иван Потапов: «Проблемы существуют не на ипотечном рынке, а в целом на рынке недвижимости, равно как и во многих других областях экономики. Снижение процентной ставки по ипотеке само по себе мало на что влияет. Сейчас ставки уже почти вернулись к прежним значениям, и возможно, доля ипотеки тоже вернется к прежним процентным величинам в ближайшее время. Но в абсолютных значениях продажи замедлились. Так что все зависит от экономической ситуации в стране. Решение отложить покупку не связано с тем, что они испытывают финансовые трудности или не могут взять кредит. Многие в принципе с осторожностью совершают в кризис (а точнее — в ожидании кризиса) крупные приобретения и предпочитают формировать некий финансовый запас. Для выхода из сложившейся ситуации нужно, чтобы в обществе укрепилась уверенность в завтрашнем дне — это позволит рынку восстанавливаться».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!