Инвестиции в недвижимость — популярный у россиян способ сохранить и приумножить деньги. Их объём ежегодно растёт и к концу 2024 года может достигнуть 1 трлн рублей.
И хотя квартиры, дома и коммерческие объекты считаются не самыми ликвидными активами — их нельзя моментально превратить в живые деньги, — инвесторы любят их за надёжность: по статистике, цены на недвижимость стабильно растут.
Но заниматься такими инвестициями самостоятельно — не самая простая задача для человека без опыта на этом рынке, которого интересует лишь пассивный доход.
Главные трудности:
- Высокий порог входа. Чтобы купить ликвидный объект, который будет просто продать или сдать, нужны большие стартовые вложения. На миллион в крупном городе можно купить в лучшем случае комнату, но продать её потом не так просто.
- Сопутствующие расходы. Самостоятельное ведение сделок отнимает много времени и сил, а также требует дополнительных вложений: нужно будет искать риелтора, готовить документацию, самостоятельно контролировать арендаторов.
- Высокие налоги. Продать недвижимость без налога физлицам можно лишь через пять лет после покупки и через три года после наследования или получения в дар. До этого момента физлицу придётся заплатить НДФЛ 13%, а ИП — налог от 6 до 20%, в зависимости от обстоятельств.
Неудивительно, что после появления паевых фондов, специализирующихся на недвижимости, часть инвесторов переключилась с квадратных метров на их паи. Такое решение сокращает времязатраты и сильно снижает порог входа в сделки. В этой статье мы разберёмся, как работают ПИФы недвижимости.
Что такое ПИФ
Паевой инвестиционный фонд — это фонд, который занимается коллективными инвестициями в какие-либо активы. Для этого он привлекает деньги инвесторов, управляет ими для получения прибыли, а потом эту прибыль распределяет.
Активы могут быть самыми разнообразными: валюта, акции, облигации, недвижимость, доли в бизнесе и многое другое. Доля инвестора в фонде называется паем.
Фондом руководит управляющая компания (УК). Она решает, в какие активы вкладывать деньги и какой инвестиционной стратегии придерживаться.
Допустим, фонд специализируется на покупке недвижимости.
- В течение трёх месяцев УК собирает деньги инвесторов — продаёт им паи по 10 тыс. рублей.
- Всего продаётся 10 тыс. паёв и на полученную выручку в 100 млн рублей приобретается несколько объектов недвижимости. Каждый пайщик владеет 0,01% от них.
- УК сдаёт недвижимость в аренду и каждый квартал распределяет прибыль между пайщиками согласно их доле.
- Если недвижимость значительно вырастет в цене и будет продана, то каждый пайщик получит определённую долю от выручки, зависящую от количества паёв.
УК не всегда сдаёт недвижимость в аренду — условия могут быть самыми разными. Так, может быть оговорено, что всё купленное продадут через 5 лет или по достижении определённого показателя доходности.
Разновидности ПИФов
Существуют закрытые, открытые и интервальные ПИФы. Они отличаются политикой привлечения пайщиков, продажи паёв и выплаты вознаграждения.
Стать пайщиком закрытого ПИФа можно только в ограниченный период, когда собираются заявки и распределяются паи. Докупить или продать их после этого невозможно — вплоть до наступления заранее оговорённой даты.
То есть УК собирает заявки и деньги с условием, что купленная на них недвижимость будет продана, скажем, только через 5 лет. И все эти пять лет купить пай фонда или продать его и досрочно получить прибыль, за редким исключением, будет нельзя.
С недвижимостью в России чаще всего работают именно закрытые паевые инвестиционные фонды.
ЗПИФы недвижимости, в свою очередь, делятся на несколько групп:
- Строительные. Инвестируют в строительство жилья или коммерческой недвижимости для дальнейшей продажи.
- Девелоперские. Вкладываются в реконструкцию и развитие инфраструктуры объекта, на которой затем зарабатывают. Например, это может быть ремонт старой гостиницы.
- Рентные. Эти фонды инвестируют в объекты, которые можно сдавать в аренду и получать пассивный доход.
- Земельные. Покупают земельные активы для перепродажи или ведения строительства.
- Смешанные. Инвестируют сразу в несколько видов недвижимости.
Основные характеристики ЗПИФов:
- Срок инвестирования — от года до десятков лет.
- Ограниченный доступ к инвестициям. Новые инвесторы не могут присоединиться к закрытому фонду после начала его работы.
- Структура закрытых фондов часто включает малоликвидные активы — например, здания торговых центров и другие крупные специализированные объекты. Быстро продать их в случае чего не получится.
Открытые ПИФы — полная противоположность закрытым.
Вот как это работает:
- Свободный доступ к инвестициям. Новые инвесторы могут присоединиться к открытому фонду в любое время — количество паёв не ограничено.
- Наличие ликвидных активов, которые можно быстро превратить в деньги.
Встретить открытые ПИФы, которые бы инвестировали в недвижимость, довольно сложно, так как это по определению не самый высоколиквидный актив.
Интервальные ПИФы. Управляющая компания может открывать торги паями с определённым интервалом — например, раз в квартал.
Интервальный фонд устроен так:
- Минимальный срок инвестирования отсутствует.
- Частично ограниченный доступ к инвестициям. Новые инвесторы могут присоединиться к фонду только в определённое время — обычно, раз в квартал или полугодие.
- Доходность интервальных ПИФов может быть и выше, и ниже, чем у открытых фондов, в зависимости от стратегии инвестирования.
Паи закрытых инвестиционных фондов, которые специализируются на недвижимости, не имеют обращения на фондовой бирже. Их можно купить непосредственно у управляющей компании в момент выпуска или же на вторичном рынке Московской биржи, если правила фонда разрешают перепродажу паёв.
Как устроены ПИФы недвижимости
Закрытые паевые фонды недвижимости управляются специализированными компаниями. Они вкладывают деньги инвесторов в жилые комплексы, торговые центры, офисные здания, земельные участки.
Всё это происходит в несколько этапов:
- Формирование портфеля. УК анализирует рынок недвижимости, выбирает перспективные объекты и формирует инвестиционный портфель.
- Мониторинг рынка. УК постоянно отслеживает состояние рынка недвижимости, изменения в законодательстве и экономические факторы, которые могут повлиять на стоимость объектов.
- Управление портфелем. УК принимает решения о покупке, продаже или аренде объектов недвижимости, а также о проведении ремонта и модернизации зданий.
- Распределение прибыли. Полученная фондом прибыль распределяется между инвесторами в соответствии с их долями.
Заинтересованность УК в успехе сделок во многом зависит от системы вознаграждения. Как правило, это и фиксированная сумма, и процент от доходов пайщиков.
Управление недвижимостью имеет свои особенности: её сложно быстро продать, часто требуются дополнительные вложения, например, на ремонт при сдаче жилья в аренду.
Как и любые инвестиции, участие в ПИФ недвижимости связано с риском потери капитала. Однако при грамотном управлении и хорошей рыночной конъюнктуре фонды способны показывать хорошую доходность. По данным ТГ-канала «Мои инвестиции», в 2022–2023 году средняя доходность ПИФов недвижимости составила 11%, но на рынке были и фонды, которые показали лучший результат.
Кто может стать пайщиком
В большинстве случаев вложиться в ПИФ недвижимости может любой инвестор, у которого достаточно денег для этого. Но некоторые фонды устанавливают дополнительные требования к своим участникам.
С этой точки зрения все ПИФы делятся на две глобальных категории: они могут быть доступны квалифицированным или неквалифицированным инвесторам.
Квалифицированный инвестор — это человек, который обладает достаточными знаниями и опытом для работы с ценными бумагами и понимает все риски такой работы.
Для этого физлицу нужно иметь:
- опыт работы в компании, которая является участником рынка ценных бумаг;
- высшее экономическое образование;
- деньги и ценные бумаги на сумму от 6 млн рублей на банковских и брокерских счетах;
- оборот по биржевым сделкам за последние 4 квартала от 6 млн рублей.
Для получения статуса достаточно соответствовать одному из этих критериев. Такие инвесторы имеют доступ ко всему спектру финансовых инструментов.
А вот инструментарий, доступный неквалифицированным — читайте, неопытным — инвесторам, сильно ограничен. Они могут работать только с теми активами, риски по которым минимальны. Это акции крупных российских компаний, облигации федерального займа, валюта, ПИФы и ряд производных финансовых инструментов.
При этом, несмотря на допуск к работе с ПИФами, не все фонды продают паи начинающим инвесторам. По умолчанию им нельзя участвовать в фондах финансовых инструментов, но можно — в фондах недвижимости и рыночных финансовых инструментов.
Но и тут есть оговорки: некоторые ЗПИФы недвижимости всё равно сотрудничают только с квалифицированными инвесторами, так как используют дополнительные инструменты, с которыми «неквалам» работать нельзя.
Информацию о том, для кого предназначен фонд, всегда можно найти на его сайте.
Евгений Ткачёв, эксперт по инвестициям:
«Сегодня фонды недвижимости не слишком популярны у новичков в мире инвестиций, даже у тех, кто ранее работал с недвижимостью.
Дело в том, что вложения в реальные объекты и покупка паёв очень отличаются друг от друга. Работа с фондом — это, в первую очередь, цифры: доходность, сроки, риски.
В то же время, на рынке недвижимости “физикам” обычно предлагают другой подход — более эмоциональный, основанный на том, что объект в любом случае будет дорожать.
Поэтому ПИФами интересуются, в основном, инвесторы с опытом, в портфеле у которых есть и другие активы. Также их используют юридические лица, которые таким образом привлекают деньги для строительства объектов».
Налогообложение паёв
При работе с ЗПИФ недвижимости частные инвесторы платят налог на доходы только с той прибыли, которую получили на руки.
Это могут быть:
- доходы от продажи или погашения паёв;
- промежуточные выплаты.
НДФЛ нужно будет заплатить с разницы между вложениями и прибылью. Во всех этих случаях управляющая компания выступает налоговым агентом инвестора и самостоятельно вычитает из его доходов нужную сумму.
До распределения между пайщиками прибыль фонда налогами не облагается.
Плюсы и минусы участия в ПИФ
В отличие от паёв, самостоятельная прямая покупка недвижимости предполагает владение объектом и получение дохода от его аренды или перепродажи.
Преимущества прямой покупки:
- Полный контроль над инвестициями.
- Возможность выбора конкретного объекта недвижимости.
- Получение всего дохода от аренды или перепродажи.
Недостатки прямой покупки:
- Высокий уровень вложений.
- Необходимость управления недвижимостью.
- Риск потери денег в случае проблем с объектом.
Инвестиционный фонд распределяет средства по нескольким объектам недвижимости, управляемым специалистами, и предлагает инвесторам купить доли в них.
Преимущества такого решения:
- Низкий порог вложений.
- Профессиональное управление фондом.
- Диверсификация инвестиций.
Недостатки инвестиционного фонда:
- Меньшая доходность по сравнению с прямой покупкой, так как есть другие пайщики, а УК берёт комиссию за свои услуги.
- Отсутствие полного контроля над инвестициями. Пайщики могут принимать решения на собраниях, но для реального влияния нужно владеть крупной долей в фонде, чем вряд ли смогут похвастаться начинающие инвесторы.
- Большой горизонт инвестирования. ЗПИФы, как правило, создаются на срок от 5 до 10 лет, но бывает и больше.
- Риск потери вложенных денег. Управляющая компания может обмануть инвесторов или обанкротиться, а объект — выбыть из строя в результате ЧП. Конечно, этот рынок сильно зарегулирован законом, но если сделки УК вдруг окажутся невыгодными, и паи упадут в цене, никто не обязан компенсировать это пайщикам.
Таким образом, пай — хорошее решение для тех, кто готов вложиться в недвижимость на долгий период, а также передать ответственность сторонним специалистам, а не проводить сделки самостоятельно. Но это, в том числе, увеличивает возможные риски.
Резюмируем
- ЗПИФ недвижимости — закрытый паевой инвестиционный фонд, который покупает для инвесторов реальные объекты.
- Формирование ЗПИФа происходит под контролем управляющей компании, которая определяет стратегию и собирает средства.
- За счет того что пайщиков много, порог входа в фонд достаточно невысок.
- Чтобы купить пай, нужно найти подходящий фонд или УК, которая занимается такими фондами.
- Часть ЗПИФов недвижимости работает только с квалифицированными инвесторами, но фондов «для всех» тоже достаточно.
- Налогами облагается только тот доход, который инвесторы получают на руки.
- Покупка пая в ЗПИФ — долгосрочная инвестиция. Прибыль можно будет зафиксировать только через 5–10 лет.
За помощь в подготовке материала редакция благодарит эксперта по инвестициям Евгения Ткачёва.
