О комфортном жилье в нашей стране говорят десятилетиями. Но даже при рыночных отношениях дома экономкласса не стали намного удобнее, чем в период социализма. Сейчас продавцы и компании-застройщики впервые за долгие годы оказались в ситуации ограниченного спроса и всерьез задумались о том, как обеспечить интерес покупателей к своим объектам.
Согласно теории
Садовые кварталы
Этой проблеме была посвящена конференция «Комфортная среда проживания: тенденции и реализация», во время которой ведущие эксперты рынка недвижимости поделились самыми разными взглядами на ее решение, рассказав и о европейской практике, и о современных российских трендах, и о необычных, даже экстравагантных объектах, которые сегодня все чаще появляются в Подмосковье.
На Западе к вопросам удобств проживания подходят с большой основательностью. Как рассказала Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости компании KnightFrank, для девелоперов разработаны специальные параметры (их придерживаются даже при проектировании доступного и социального жилья). Основными являются следующие: местоположение, экологичность, транспортная доступность, наличие объектов социальной инфраструктуры (школы, больницы, детские сады), а также качество строительства. В свою очередь, стройматериалы, которые применяют при возведении объектов, подразделяют на два вида — условно экологичные и безусловно экологичные. Кроме этого, в европейских государствах действует система еврокодов (набор нормативов, разработанный Европейским комитетом по стандартизации), согласно которой оценивают безопасность, уровень строительства, срок службы здания и мн. др.
Knightsbridge Private park
В Великобритании используют свой метод определения комфортности жилья — HouseQualityIndicators (HQI). Здесь в числе главных критериев — местоположение. Этот пункт максимально детализирован. Учитывают, например, на каком расстоянии от построенного жилого объекта должны находиться больница (5–10 минут пешком), детские площадки и др. Указано, что поблизости не может быть мест утилизации отходов и шумных автострад, аэропортов (на удалении минимум 5 км). Также немаловажным считают визуальную привлекательность — с такими характеристиками, которые у нас назвали бы чисто субъективными и вряд ли посчитали существенными. Они определены так: «нравится», «не стыдно показывать друзьям», «удобно для семьи». Наличие элементов ландшафта в списке числится третьим: под этим подразумевают озеленение территорий, обустройство парков, скверов и садов.
Требования к дорогам также отличаются от привычных нам: главное — они должны быть удобными для пешеходов и велосипедистов.
Расписаны также нормативы по размерам строений, учтено не только соотношение общей и полезной площади, но и толщина внутренних и наружных стен, размер общих зон, включая те, где будут работать консьержи. Стоит упомянуть, что норма жилой площади в Великобритании на одного человека — 37 кв. м. Для сравнения: в России — 18 кв. м.
Стандарты и реалии
Роза Долина
Между тем жизнь, конечно, не укладывается в обозначенные теорией рамки. Так, в Лондоне (чаще в его центральной части) существует множество неновых домов, которые не отвечают целому ряду требований, но при этом считаются престижными и стоят довольно дорого. Есть и объекты недавнего строительства, которые девелопер продает за немалую сумму, но и они никак не подходят под шкалу ценностей, которую декларирует HQI. Однако и в том и в другом случаях консультанты могут использовать систему для обоснования продекларированной девелопером стоимости.
Восприятие комфорта зависит от традиций страны. Например, россияне зачастую бывают шокированы некоторыми характеристиками местного жилья высокого класса. Например, спальня в дорогой лондонской квартире может быть крохотной — 10–12 кв. м. Приоритеты у каждого свои: если покупатель недвижимости из России предпочтет сделать максимально большую гостиную, то англичанин поступит совершенно иначе, организовав несколько санузлов и отдельных спален и пожертвовав общими территориями.
Однако, по словам Екатерины Румянцевой, партнера компании Kalinka-Realty, вкусы наших состоятельных соотечественников за последние годы значительно изменились. До кризиса с успехом продавали огромные квартиры с камерами для хранения мехов, лифтами для прислуги в домах с отделкой из натурального камня, очень дорогой и прихотливой архитектурой и пр. Сейчас люди потянулись к истинному комфорту. В таких жилых комплексах, как «Садовые кварталы» и Knightsbridge в Хамовниках, девелопер изначально ставил цель не удивить безудержной роскошью, а создать благоприятную среду в противовес агрессии мегаполиса.
Олег Артемьев, генеральный директор компании «Высота», напомнил, что понятие комфорта не исчерпывается привычным набором характеристик: метрами, площадями и даже видами. Огромное значение имеет соседство по дому, а также качество услуг управляющей компании.
Экологичность на страже комфорта
Город набережных
По оценкам Ксении Агаповой, директора департамента компании NAIBEKAR, в России постепенно формируется новая тенденция — девелоперы предъявляют проекты для получения сертификата по системам BREEAM или LEED, по которым оценивают экологичность. Первую применяют в Европе, вторую — в США. Зданий, прошедших подобное освидетельствование, в России мало (например, горнолыжный курорт «Роза Хутор» в Сочи). Кроме энергоэффективности, уровня водопотребления, местоположения система BREAM учитывает даже качество микроклимата. Среди требований, предъявляемых к объектам, есть такие, как риск микробных заражений, которые актуальны при оценке зданий с бассейнами, фонтанами и кондиционерами. Использование пластиковых стеклопакетов считается недостатком — в помещении, где они установлены, неблагоприятная среда, жилье не дышит.
И даже эконом
Аристово-Митино
Кризис заставил девелоперов направить усилия на улучшение среды обитания не только богатых покупателей, но и людей с невысокими доходами. Таких проектов на конференции было представлено три — «Аристово-Митино», «Новосходненский» и «Город Набережных». Их реализуют в Подмосковье, первый — усилиями компании «БЕСТ-Новострой», второй и третий — UrbanGroup. В новых жилых комплексах будут предложены условия проживания, существенно отличающиеся от тех, что привычны жителям панельных типовых кварталов в спальных районах. Для недвижимости класса эконом-плюс или эконом-комфорт важно наличие архитектурного стиля, разноэтажной застройки и удобно спланированных квартир даже с небольшими площадями. В отдельных случаях жилье класса эконом-комфорт обеспечено также парковками, подсобными помещениями для хранения домашнего скарба — все это еще недавно отличало недвижимость только дорогого сегмента. Неудивительно, что качественное жилье по экономичным ценам быстро раскупали даже в кризис. Социальный состав будущих жителей тоже примечателен — бюджетники (врачи, журналисты), молодые специалисты, а также желающие проживать отдельно от родителей.
Идеальная формула комфорта, конечно, никем пока не выведена. Но, по всей видимости, ее вырабатывает каждый девелопер, желающий вывести на рынок интересный и востребованный продукт. Пока таких предложений мало.
Привет от датского кронпринца
Активный дом проекта «Западная долина»
Не обошлось на конференции и без экстравагантных примеров, пока не типичных для жилищного потребительского рынка. В первую очередь это проект «Западная долина», который реализует сейчас компания «Загородный проект». Изначально концепцию преподносили как демократичную — объекты обещали строить и продавать по цене столичной квартиры. Однако доминантой этого начинания стал так называемый активный дом, стоимость которого сегодня оценивают в 37 млн руб.
Такие проекты единичны даже в Европе и США, хотя мода на них уже формируется. Активный дом — это автономно существующее здание, обогревающееся за счет тепла земли и солнца, использующее локальный источник водоснабжения и водоотведения. Комфортная среда формируется с помощью естественных, конструктивных и архитектурных приемов — особой многослойной конструкции стен, воздуховодов, максимальной освещенности пространства за счет специальным образом размещенных окон. При этом вся техническая начинка — датского происхождения, из-за чего дом стал предметом интереса кронпринца Дании Фредерика, посетившего его этой осенью. По словам Дмитрия Макарова, руководителя проекта «Активный дом», объект был построен всего за полгода. Сейчас компания изучает спрос. Если возникнет активный коммерческий интерес, то в «Западной долине» будут появляться подобные новостройки: с оптимальными параметрами по площади, энергоэффективности и менее дорогие по цене. Нынешней зимой в пилотном здании поселится семья журналистов — папа, мама и три дочки. Именно им предстоит опробовать на себе европейский комфорт и вынести свой вердикт — хорошо ли жить в датском доме на российских просторах.
