Благодарим за помощь в подготовке статьи Марию Печек, старшего юриста адвокатского бюро BGMP, и Романа Ляпунова, управляющего партнёра «Ляпунов, Терехин и партнёры».
Что такое земельная собственность
Собственность на землю — это право владеть, пользоваться и распоряжаться конкретным участком земли.
Собственник может использовать землю под свои нужды в зависимости от назначения участка — посадить огород, застроить, залить асфальтом, устроить раскопки. Также он вправе разделить его, сдать, продать, подарить или завещать наследникам.
Как узнать, кому принадлежит участок
Сведения о том, кому принадлежит земельный участок, содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Там есть информация о правах на участок, его кадастровом номере, назначении, площади и наличии обременений.
Раньше такой документ мог запросить любой человек, но с 1 марта 2023 года выписку с информацией о собственнике земельного участка может получить только сам собственник.
Другие люди могут получить данные о собственнике из ЕГРН либо если у них есть нотариально заверенная доверенность от самого правообладателя на заказ выписки, либо по запросу нотариуса на основании письменного заявления.
Формы земельной собственности
Земля может принадлежать разным владельцам. В России есть частная и публичная собственность на землю.
Земля находится в частной собственности, когда ею владеют физические или юридические лица, в публичной собственности — когда она принадлежит государству.
Частная собственность
Право собственности на землю у граждан и юридических лиц возникает в результате покупки, дарения, наследования, приватизации участка.
В собственность физических и юридических лиц иногда предоставляется земля из собственности государства.
Владелец распоряжается своей частной собственностью в рамках её назначения: может выращивать овощи и фрукты, декоративные растения, построить на ней дом или другие сооружения, даже закатать в асфальт, если это не запрещено законом.
Публичная собственность
В этом случае земля принадлежит государству. Публичная собственность делится на федеральную, региональную и муниципальную собственность на землю.
Федеральная собственность на землю
Земля принадлежит Российской Федерации. Участки могут быть признаны федеральной собственностью по законодательству РФ, при разграничении госсобственности или государство их покупает.
Собственность субъектов РФ
Такими землями владеют регионы РФ. Основания — те же, что и для федеральной собственности, но добавляется ещё одно: такие участки могут быть безвозмездно переданы субъектам РФ из федеральной собственности.
В городах федерального значения — Москве, Петербурге и Севастополе — действует правило: если частный владелец участка отказывается от права собственности на него, это право переходит к городу федерального значения. Теперь владелец участка — субъект РФ.
Муниципальная собственность на землю
Этими участками владеет муниципалитет. Основания для этого — федеральные и региональные законы, гражданское законодательство, разграничение госсобственности и передача таких участков в муниципальную собственность из федеральной.
Если собственник отказывается от прав владения участком земли, тот автоматически переходит в собственность муниципального округа, городского округа, городского или сельского поселения. Исключение составляют города федерального значения: там участки переходят в собственность города, который одновременно является субъектом РФ.
Субъекты РФ могут передавать участки земли во владение муниципалитетам, даже если эти участки находятся за пределами муниципального образования. Также одно муниципальное образование вправе передавать участки в собственность другого муниципального образования.
Неразграниченная государственная собственность
Это земля, чья принадлежность между уровнями власти — федеральным, региональным, муниципальным — ещё не определена. Формально такая земля принадлежит Российской Федерации, но распоряжаются ею местные администрации. Со временем эти участки могут отнести к одной из форм публичной собственности.
Подробнее о частной собственности на землю
Частная собственность на землю может быть:
— индивидуальная: участком владеет один собственник;
— общая совместная: участком владеют несколько собственников на равных условиях, без выделения долей;
— общая долевая: участком владеют несколько собственников, при этом у каждого из них — своя доля.
Физические и юридические лица могут покупать землю на равных условиях. Но не всякая земля может быть приватизирована.
Некоторые земельные участки не могут становиться частной собственностью. К ним относятся:
— изъятые и ограниченные в обороте участки;
— земли общего пользования: улицы, проезды, шоссе, скверы, водоёмы, площади и другие общественные места;
— участки береговой полосы.
Кроме того, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут владеть землёй на приграничных территориях. Перечень таких территорий устанавливает указ Президента РФ.
Забор или запрещающая проход табличка — это не просто обозначение границ участка. По закону они ограничивают доступ на участок посторонних лиц.
Если участок не огорожен и не имеет предупреждающей надписи, пройти через него можно без разрешения. Но при условии, что это не доставляет неудобство собственники и не причиняет ему ущерб.
Какие документы подтверждают право частной собственности на землю
Право собственности на земельный участок могут подтверждать разные документы:
- выписка из ЕГРН со сведениями о правообладателе;
- договор купли-продажи земельного участка, дарения, наследования;
- решение суда о признании права собственности;
- свидетельство о государственной регистрации права;
- акты государственных органов о предоставлении земли на праве собственности.
Самым актуальным документом, подтверждающим право частной собственности на землю, является выписка из ЕГРН. Остальные документы из списка могут стать недействительными, а свежая выписка всегда содержит актуальные сведения.
Вы можете сами убедиться, что продавец является собственником участка, исключить риск подделки выписки из ЕГРН, проверить, нет ли на участке арестов, запретов или других обременений. Для этого попросите у продавца нотариальную доверенность на заказ выписки и получите её самостоятельно. Это стоит сделать при покупке земли, чтобы не стать жертвой мошенников.
Налоги на землю в частной собственности
С момента регистрации права в ЕГРН собственник обязан платить земельный налог.
Ставки устанавливает муниципалитет, в котором расположен этот участок, но не могут превышать:
- 0,3% — для земель сельхозназначения, жилищно-коммунального фонда, личного подсобного хозяйства, участков для садоводства или огородничества, ИЖС, если там не ведётся предпринимательская деятельность;
- 1,5% — для остальных земельных участков.
Если муниципалитет не утвердил размер ставок, налог рассчитывают по максимальным значениям, то есть 0,3 или 1,5%.
Если собственник продал участок и это зафиксировано в ЕГРН, платить налог больше не придётся.
Фото: Shutterstock / Fotodom
