Один из самых авторитетных экспертов, победитель премии «Эксперт рынка недвижимости» в номинации «Лучший аналитик рынка недвижимости России», руководитель группы «Стерник Консалтинг» Геннадий Стерник рассказал, как будет ли расти спрос в России, что будет с ипотекой и рынком недвижимости в целом.
– Поздравляем вас с получением премии и звания лучшего аналитика на рынке недвижимости!
– Спасибо! На Сочинском жилищном конгрессе есть различные мероприятия и конкурсы, и мне было приятно стать обладателем премии «Эксперт», которая проводилась впервые. Было приятно стать ее обладателем. Обычно конгресс проводился в Санкт-Петербурге, но теперь организаторы решили проводить его два раза в год: осенью в Петербурге и весной – в Сочи. В Сочи приехали участники со всего Юга. Чрезвычайно интересный получился конгресс –очень информационно насыщенный. Мероприятие сильно обогатило опытом и новыми знаниями специалистов рынка недвижимости, которые там собрались, слушали и делились своим опытом.
– Что ждет всех этих специалистов в ближайшие годы: с чем им придется столкнуться, что будет происходить на российском рынке?
–Если брать по-крупному, то есть макроэкономику, то на ближайшие шесть лет наши экономисты в правительстве уже понизили прогноз роста ВВП с 2-3% на 2-1,5%. Это ключевой показатель, который говорит, что экономика не растет и не будет роста доходов населения. Для рынка недвижимости это важный показатель, свидетельствующий о том, что стагнация продолжится еще несколько лет.
–Не помогут даже государственные программы поддержки ипотечных заемщиков и других субсидий?
Конечно, когда мы говорим об общих прогнозах – это среднее по рынку. В отдельных кластерах рост может быть очень большой. Например, Москва, где последние два-три года спрос растет, и количество продаж, особенно в новостройках, выросло. Но здесь причины и регионального характера. Все-таки в Москве рост ВВП выше, чем по России в целом, объемы привлечения инвестиций выше, чем во всей стране и во всех сегментах, в том числе в недвижимость. Как говорила моя бабушка: «В Москве всегда урожай». Санкт-Петербург тоже себя неплохо чувствует.
Правда, там во втором квартале этого года замедлился ожидаемый темп роста, как и в Москве. При этом в некоторых других городах продажи растут, даже замечен небольшой подъем цен, заметный по сравнению со среднероссийским.
Есть и депрессивные регионы, где почти нет спроса, фактически отсутствуют продажи.
То есть разброс достаточно большой. Поэтому, если говорить о тенденциях, надо давать оценку либо целиком по России, либо конкретно по какому-то региону.
–А если разбить рынок на сегменты новостроек и вторичного жилья?
–Тенденции несколько разнятся. К примеру, в Москве последние годы был замечен рост в первичном сегменте, в то время как по вторичному его почти не было. Вторичный рынок как-то стабилизировался на одном уровне, а первичный рекордно рос. Этому способствовала прежде всего ипотека. В том числе понижение ипотечных ставок, которые стимулировали приток покупателей на первичный рынок. Практически весь прирост объема продаж обеспечивался ипотекой. Но это же означает, что население уже исчерпало свои запасы и прибегает к помощи кредитования.
–Долго ли рынок продержится на ипотеке?
–Дом.ру и наше правительство надеются, что еще долго. Но мне в это что-то не верится.
Складывается впечатление, что ипотека как источник повышения спроса для рынка исчерпал себя.
Есть мнение, что у населения еще достаточно много резервных денег на счетах и в наличности, поэтому покупать квартиры будут примерно в таком же объеме, но если разделить держателей счетов по уровню их доходов, то мы увидим сильную дифференциацию.
Крупные суммы есть на счетах у небольшого количества людей. И главное – не у того слоя общества, который обеспечивает спрос на рынке. Люди с низкими доходами на счетах особо денег не имеют, а если у кого-то есть, то тратить сбережения на квартиру или вкладываться в ипотеку мало кто будет. Все помнят черные дни, которые у нас в стране возникают раз в десять лет, а то и чаще. Я не могу подтвердить свое мнение глубокими расчетами, но думаю, что ипотека уже заканчивает свой рост. Особенно в сегменте недорогого жилья.
–То есть, ожидаем падение интереса как минимум к новостройкам?
–Сейчас вводятся революционные изменения в правила строительства, произойдет давно назревший переход от долевого строительства к проектному финансированию –шаг весьма болезненный, в том числе и для застройщиков. Новые правила уже меняют ситуацию и на первичном рынке. Ожидается уменьшение объемов строительства и предложений. Это означает, что покупатели могут уйти на вторичный рынок. Раз так, то на рынке сократятся объемы жилья. Сокращение предложения, как правило, приводит к росту цен, который сейчас невозможен, потому что людям не на что покупать недвижимость. Поэтому при всех изменениях, если цены начнут подниматься, покупатель за ними не пойдет.
–Так стоит ли ожидать падения цен из-за невозможности приобрести жилье?
–Цены росли десять-пятнадцать лет в связи с дефицитом жилья. Теперь спрос снизился, но дефицит все равно, остался. Поэтому цены не будут резко обваливаться.
Цены могут снижаться еще и дальше, однако основное свое снижение они отработали в 2015-2016 годах.
Избыточная стоимость пропала в кризисные годы, сегодня ее немного поддерживает ипотека. Ипотека всегда повышала цены на рынке. Я могу допустить еще одно понижение цен, но оно будет последним для нашего рынка.
–А если говорить о жилье, отличающемся по качественным показателям?
–Конечно, здесь ситуация тоже бывает очень разной. В массовом сегменте может наметиться спад, а престижное продолжит расти или оставаться на том же уровне. У богатых свои заботы – они не будут особенно реагировать на повышение цен. В отличие от людей малообеспеченных, среди них удорожание квадратного метра не вызовет шока и оттока спроса.
–То есть, можно предполагать рост хотя бы в одном из сегментов?
–Только в очень локальных размерах. В рамках города или вообще района: если где-то произошли какие-то серьезные изменения. Например, построили мост или дороги, или детские сады с больницами… Там стоимость жилья вырастет. Но и этот подъем спроса и цены имеют средне- и краткосрочные изменения. Надо же еще вот что понимать: в нулевые годы, когда росли доходы населения и спрос, мы строили столько, сколько могли, по принципу «все, что построим, купят». Такой рынок мы назвали «растущим дефицитным». Но после кризиса 2008 года и некоторого восстановления до 2012-го, с 2015 года мы перешли в новую реальность, которую я называю «псевдоразвитый рынок».
Например, в США и Европе рынок развитый – они строят ровно столько, сколько требует спрос.
Иногда рынок растет, иногда падает, но этот рынок настроен на удовлетворение спроса. Если есть спрос, то европейцы и американцы в состоянии купить жилье. У нас же, если не считать усилий государства, покупателю надеяться не на что, потому что возможностей купить нет, хотя потребность есть. И, в общем-то, мы пришли к закономерностям развитого рынка, примерно такого, какой был в Европе лет десять назад. Путь к этому состоянию рынка был не такой, как в Европе и США – не через насыщение сложившегося спроса, обеспеченного высокими доходами населения, а через падение спроса и образование избыточного предложения. Но у нас сейчас строят ровно столько, сколько могут привлечь покупателей. Поэтому надо успокоиться, потому что мы живем в новой экономической реальности.
–С 8 по 12 октября в Санкт-Петербурге пройдет Всероссийский жилищный конгресс. Какие темы необходимо осветить на этом мероприятии и о чем вы или представители компании планируете рассказать на конгрессе?
–Я не могу поехать туда в этом году, но, как и предыдущие лет двенадцать, все равно организовал конференцию «Анализ и прогноз рынка недвижимости и строительства», на которой будут выступать четверо моих учеников. Кроме того, там пройдет презентация книги, которую мы написали с моим сыном Сергеем – «Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка: монография».
Что же касается освещения тем на конгрессе, то он настолько насыщен событиями, перегружен новыми идеями и мероприятиями, что голова идет кругом. Главная задача участников конгресса в последние годы –постараться охватить все запланированные на нем мероприятия.
