Город Сан-Себастьян. Фешенебельная недвижимость

 

 

Этот город с населением порядка 190 тыс. человек — самый фешенебельный и престижный курорт Испании на берегу Бискайского залива. Он красив независимо от сезона. Недаром его именуют Швейцарией на море, баскской жемчужиной. Сан-Себастьян, или, как называют его баски, Доностия, основан в 1180 г. Его большая бухта в форме раковины с прикрывающими ее горами и мощной крепостной стеной были лакомым кусочком для многих завоевателей. Поэтому в течение многих веков контроль над Доностией, ставшей важным военным портом, пытались установить армии разных стран. Последние притязания на город относятся к XIX в., когда Сан-Себастьян подвергся испытанию Карлистской войной. Однако уже никто не мог сломить дух его жителей. Город стремительно развивался и завоевывал европейское признание. Решение испанской короны сделать Сан-Себастьян своей летней резиденцией многократно увеличило его популярность. Город приобрел лоск королевского курорта и стал одним из самых красивых в Европе. Сейчас с северной стороны бухты на вершине горы Ургуль стоит статуя Христа. Отсюда открывается прекрасный вид на Сан-Себастьян, его замки, соборы, площади и улицы.

 

 

 

У подножия горы Ургул расположен район Сан-Себастьяна, называемый Старым городом. Можно долго плутать по лабиринту его узких мощеных улочек, заглядывая в ресторанчики, традиционные тапас-бары, сувенирные лавки, небольшие магазинчики. Сердцем Старого города считается площадь Де Ла Конститусьон. В середине прошлого века здесь проходили бои быков, за которыми зрители наблюдали с балконов окружающих площадь зданий.

 

Сегодня развлечения более размеренные. Под сводами арок выступают городские артисты, играют музыкальные ансамбли. Неподалеку от площади находится красивое здание Сан-Телмо, построенное в римском стиле. Когда-то здесь был монастырь, а теперь располагается Баскский этнографический музей.

 

Невозможно пройти мимо церкви Санта-Мария, построенной в XVI в. Тут с давних пор проводят ежедневные мессы, которые собирают под сводами местных жителей и гостей города.

 

Между Старым городом и пляжем Ла Конча расположена центральная часть Сан-Себастьяна — симбиоз коммерции, бизнеса и туризма. Здесь находятся офисы, представительства банков, государственные учреждения, гостиницы. К услугам любителей шопинга магазины как мировых, так и малоизвестных брендов, небольшие сувенирные лавки. На широких светлых улицах установлены кованые фонарные столбы. Среди красивых зданий с богатой отделкой и резными балконами выделяется кафедральный собор Буэна Пастора. Со всех концов Сан-Себастьяна виден его подпирающий небо стреловидный шпиль. Арочные украшения площади у собора Буэна Пастора похожи на аркады улицы Риволи в Париже.

 

Пройдя по мосту Марии-Кристины, витиевато украшенному позолоченными фигурами драконов, всадников и воинов, попадаешь в район Гросс. Широкий песчаный берег пляжа Зуриола обступают разноцветные жилые дома. Среди них возвышаются монументальный конгресс-центр и театральный холл «Курсал». Со стороны моря это сооружение похоже на огромный крейсер, разрезающий морские волны. В Сан-Себастьяне впечатляюще соединяются разные архитектурные стили.

 

«Курсала», возведенный в духе модернизма, прекрасно выглядит среди зданий, построенных в стиле Belle-Epoque, — гостиницы «Мария-Кристина» и театра Виктории-Евгении. Театр, возведенный по проекту Франсиско де Уркола, украшен дорическими колоннами, портиками, резными окнами и скульптурами, символизирующими оперу, трагедию, комедию и драму.

 

За кварталом Гросс, в стороне от порта с океанариумом, находится пляж Ла Конча. По его периметру расположены дорогие гостиницы с красивыми фасадами и открытыми террасами. По семикилометровой набережной можно прогуляться из одного конца города в другой и сполна насладиться видами Сан-Себастьяна с его ухоженными парками, садами и аллеями. Город славится уютными кафе и самым большим в Испании количеством ресторанов, отмеченных мишленовскими звездами.

 

 

 

Сан-Себастьян — это природная красота, благоприятный климат и высокое качество жизни. Кризис нанес значительный удар Испании, но благодаря своей обособленности и высокоразвитой экономике Баскский регион достойно выдержал удар. Город удобно расположен с точки зрения транспортной доступности. В 22 км от него находится аэропорт. Высокоскоростные дороги и железнодорожное сообщение связывают Сан-Себастьян с испанскими и ближайшими французскими городами. Немаловажен и фактор медицинского обслуживания. Оно качественное и бесплатное для граждан и резидентов. В распоряжении гостей и жителей города музеи, театры, концертные площадки. Ежегодно проводят классический, джазовый и кинофестивали.

 

 

 

 

 

По статистике Министерства жилищного строительства Испании, с момента начала кризиса в стране остались не реализованными порядка 690 тыс. объектов. Аналитики ожидают дальнейшее снижение цен на недвижимость: на 15–20% в туристических центрах, на 10% на новостройки в средних по величине городах, на 5% — в крупных. Все это ведет к замедлению темпов строительства новых объектов. Однако благодаря общему улучшению экономической ситуации в стране и в Европе в целом, беспрецедентному снижению ставок по кредитам и дополнительным налоговым послаблениям 2011 г. может стать поворотным моментом для испанского рынка недвижимости. Что касается Сан-Себастьяна, то здесь ситуация относительно стабильна. Это направление мало разведано иностранными инвесторами, да и цены на недвижимость по испанским меркам высокие. Стремясь сохранить природу и не желая далеко отодвигать границы города, местные власти ограничивают новое строительство. Поэтому на рынке недвижимости Сан-Себастьяна преобладает вторичное жилье.

 

 

 

Местное законодательство позволяет нерезидентам приобретать недвижимость на тех же основаниях, что и испанцам. Для этого нужен лишь действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства. Единственная сложность — местный язык, на котором работают некоторые агентства недвижимости. В связи с этим необходимо выбрать агента со знанием русского или английского, который сможет проконсультировать по всем вопросам и взять на себя формальности по оформлению сделки. Он также имеет право подписать от имени продавца предварительный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж. Услуги такого специалиста оценивают в 1–1,5% от стоимости покупки плюс НДС. Можно работать и напрямую с агентством недвижимости. В этом случае комиссионные платить не придется, так как услуги за подбор покупателя оплачивает продавец.

 

 

1. Подобрать подходящий вариант жилья. Самую оперативную информацию печатают в местных газетах, таких как el diario vasco. Многие пользуются сайтами в Интернете, выбирая объект по определенным критериям. Благодаря новым технологиям можно совершить виртуальное путешествие, осматривая понравившийся дом онлайн. Помогают и выставки недвижимости, где можно сравнить предложения разных агентств и стоимость их услуг. По вашему требованию агентство, занимающееся продажей понравившегося объекта, вышлет всю дополнительную информацию и возьмет на себя организацию его осмотра.

 

2. После того как принято решение о покупке, приступают к подготовке сделки. Если она происходит на вторичном рынке, необходимо проверить следующие документы:

 

• эскритуру (Escritura publica de compraventa), подтверждающую право собственности на данный объект, с подробной информацией о его характеристиках;

• Nota Simple — выписку из государственного регистра собственности, которая подтверждает, что на настоящий момент данный объект действительно принадлежит продавцу, не заложен и не находится под арестом;

• квитанцию об уплате ежегодного муниципального налога на недвижимость (IBI), где указаны кадастровый учетный номер объекта и его кадастровая стоимость.

 

Если недвижимость покупают на первичном рынке, необходимо проверить у фирмы-застройщика наличие разрешения на новое строительство (Declaracion de obra nueva) и уточнить, зарегистрирован ли объект в налоговых органах. При использовании ипотечного кредита тщательную проверку всех необходимых документов производит соответствующий испанский банк.

 

3. После завершения проверки документов подписывают договор купли-продажи, и покупатель вносит задаток в размере 3–6 тыс. евро для резервирования объекта. Затем в течение 10–15 дней переводят 10% от полной цены покупки (за вычетом первоначального взноса). После этого выбранный объект окончательно снимают с рынка продаж. Если в дальнейшем по каким-то причинам покупатель отказывается от сделки, то указанный задаток удерживают в пользу продавца. И, наоборот, в случае отказа продавца он обязан выплатить второй стороне неустойку.

 

При приобретении квартиры на первичном рынке, в том числе на стадии строительства, фирмой-продавцом могут быть предложены различные варианты оплаты. Это может быть первоначальный платеж при подписании договора в размере 3–6 тыс. евро и окончательный расчет в нотариальной конторе при подписании эскритуры. Оплата может быть разбита и на несколько этапов. Такой вариант чаще всего встречается при строительстве вилл и коттеджей.

 

4. Перед осуществлением сделки купли-продажи в нотариальной конторе покупатель должен получить в отделении полиции идентификационный номер иностранца (NIE), который вносится в эскритуру.

 

5. В течение трех месяцев договор о покупке заверяет нотариус (Escritura publica de compraventa), производят окончательный расчет с продавцом. Покупатель получает копию эскритуры, ключи от дома и становится владельцем недвижимости.

 

В случае если покупка осуществляется с использованием ипотечного кредита, третьим участником сделки становится банк. Местные жители могут покрыть ипотекой до 80% от суммы сделки, иностранные граждане — 75%. Для получения кредита необходимо предоставить паспорт, разрешение на проживание в Испании, NIE и доказать свою способность покрывать ежемесячные проценты по кредиту. Сейчас очень выгодно брать ипотечный кредит, так как ставка находится на рекордно низком уровне — около 1,5%. Предвидя ее возможный рост, имеет смысл зафиксировать ставку на несколько лет вперед.

 

6. Информацию о сделке фиксируют в государственном регистре собственности. Процесс регистрации занимает один-два месяца.

 

7. В ходе сделки покупатель должен уплатить следующие налоги и сборы:

 

• налог на право собственности на недвижимость в размере 7% от декларируемой цены покупки. В случае приобретения земли, гаража или коммерческой недвижимости сумма налога доходит до 16%;

• нотариальный сбор, который составляет от 0,1% за объект стоимостью 400 тыс. евро и выше и до 0,4% за более дешевые варианты;

• пошлину за регистрацию приобретенной собственности в государственном регистре. Ее рассчитывают по специальной шкале, она немного меньше нотариального сбора. Покупая недвижимость, не стоит забывать про ежегодный налог на собственность, который зависит от размера дома и окружающей его территории, и местные коммунальные отчисления. В каждом городе свои размеры этих налогов.

 

 

 

Стоимость жилья зависит от многих показателей: времени постройки, инфраструктуры, транспортного сообщения. На нее влияют популярность района и близость моря. Цена 1 кв. м в скромных кварталах Сан-Себастьяна — от 2 до 3 тыс. евро. Это самые дешевые варианты.

 

Больше всего предложений в средней по меркам города ценовой категории — 3,5–5 тыс. евро. Чаще всего это апартаменты небольшой площади с хорошим ремонтом в четырех-пятиэтажных домах. Фешенебельные объекты с видом на море, с современной отделкой и мебелью предлагают за 15 тыс. евро/кв. м. Однако они достаточно быстро находят своего покупателя.

 

Такая же ситуация с частными домами. Стоимость предложений экономкласса начинается от 1,72 тыс. евро/кв. м. По таким ставкам можно купить виллу площадью 314 кв. м с тремя спальнями и двумя ванными комнатами. За 7–8 тыс. евро/кв. м можно найти премиум-объекты в центре города. Так, за 2,5 млн евро сейчас продают шестикомнатный таунхаус площадью 350 кв. м с оригинальным дизайном и эксклюзивной отделкой.

 

 

 

Собственникам жилья, планирующим сдавать его в аренду, рекомендуют воспользоваться услугами агентств недвижимости. Они подготовят контракт найма, уведомят власти о факте сдачи (в частности, для выплаты соответствующих налогов на получаемый доход) и возьмут на себя бремя поиска арендатора. За это агентства получают оговоренный процент от ежемесячной арендной платы (краткосрочная аренда) или сумму месячной платы (длительный найм объекта).

 

Для тех, кто еще не окончательно определился, где он хотел бы жить и какой дом следует купить, аренда — лучшее решение. Не нужно платить налоги и обременять себя бюрократическими процедурами. Предложений на рынке аренды достаточно, но, как обычно бывает, чтобы получить интересный по цене и качеству вариант, нужно действовать оперативно.

 

В городе сдают квартиры и дома для летнего отдыха под ключ, где все продумано до мелочей, и немеблированное жилье, которое нужно обставлять самостоятельно. При подписании контракта с арендатора взимается депозит в объеме месячной платы. Его возвращают по истечении договора найма за вычетом компенсации мелких поломок и повреждений, причиненных квартире за время проживания. Стоимость аренды зависит от месторасположения объекта, года постройки здания, качества ремонта, развитости инфраструктуры и т. д. Есть и эксклюзивные варианты от 4500 евро/мес. Многие приезжают в Сан-Себастьян на короткий отдых. Следует отметить, что, даже учитывая сезонный рост цен, выгоднее снимать квартиру или дом, нежели останавливаться в гостинице. Стоимость предложений начинается от 400 евро/нед. (700 евро/нед. в летние месяцы). За эту цену вы получите небольшие, расположенные в 50 м от пляжа апартаменты, рассчитанные на двух-трех человек. Есть и варианты дороже, для большего числа отдыхающих. Например, можно снять виллу на десять человек за 800–1400 евро/нед.

 

 

 

 

Фото автора