Судя по статистике последних недель, самыми надежными инвестициями россияне считают гречку и недвижимость — продажи и того и другого стремительно пошли вверх. Интересно, что первопричина в обоих случаях примерно одна и та же: коронавирусная пандемия обрушила мировую экономику. Россия не стала исключением — глядя на стремительно падающий рубль, жители страны пытаются вложить сбережения, пока они не прогорели.

По данным аналитиков Циан, резкое снижение курса рубля подняло покупательскую активность на 42%. При этом количество запросов на вторичном рынке выросло на 44%, а на рынке новостроек — на 35%. 

Впрочем, торопятся далеко не все: в мегаполисах сняли квартиры с продажи до 5% продавцов — опрошенные Циан.Журналом риэлторы подтверждают осторожность собственников.

«Знаю несколько случаев, когда продавец снимал объявление о продаже, объясняя это тем, что на рынке происходит непонятно что: то ли все подорожает (и тогда получится, что он продал свою квартиру слишком дешево), то ли лучше сохранить квартиру для аренды, обеспечив себе ежемесячный доход», — пояснила изданию риэлтор Мария Шишкина.

Вместе с тем глава агентства «Вишня. Агентство безопасной недвижимости» Сергей Вишняков полагает, что сейчас очень хорошее время для инвестиций в недвижимость. «Человек с холодным умом и ясным взором способен найти интересные варианты, которых он не встретил бы раньше. Торг тоже принесет ощутимый результат, если правильно торговаться и не поддаваться панике», — уверен эксперт.

Дорогие новостройки

Сколько прибавила недвижимость в цене? В феврале этого года новостройки подорожали на 1,6% в старых границах Москвы и на 1,9% — в Новой Москве. За год рост составил 8,4 и 16,9% соответственно.

Аналитики Циан утверждают, что в феврале 2020 года средний прирост стоимости по Москве — около 300 тыс. рублей за лот. В пределах старой Москвы средний бюджет покупки квартиры достиг 12,89 млн рублей, в Новой Москве — 6,55 млн рублей. Таким образом, по сравнению с февралем 2019 года стоимость жилья выросла на 1,5 млн и 800 тыс. рублей соответственно.

Правда, эксперты оговариваются, что в Новой Москве жилье дорожало не только за счет перехода на эскроу и ставшей более доступной ипотеки, но и из-за активного развития столичной транспортной сети.

Если взять более протяженный отрезок, то с 2014 года московские новостройки прибавили в цене практически на треть — 32%: в декабре 2013-го 1 кв. м в массовом сегменте обходился в 135,3 тыс. рублей, в январе 2020 года — уже в 178,6 тыс. рублей.

Аналитики компании «Миэль-Новостройки» тоже зафиксировали рост цен на первичном рынке. По их данным, средняя цена одного «квадрата» в старых границах столицы в феврале составила 218 тыс. рублей (+1,5% к показателям января), на территории Новой Москвы — 133,2 тыс. рублей (+3,1% к январским значениям).

Куда делось предложение?

На фоне таких мнений примечательна статистика Росреестра, который в феврале зафиксировал снижение количества договоров купли-продажи до 11,3 тыс., что на 7% меньше февраля 2019 года.

В феврале 2020 года на рынок вышло три новых проекта, а годом ранее, в феврале 2019-го, — девять. Если считать в корпусах, то динамика окажется еще более чувствительной: в феврале 2020 года на рынке появилось 20 домов, а годом ранее — 42. Получается, что в этом году сдано вдвое меньше квадратных метров: 325 тыс. против прошлогодних 611 тыс. кв. м за аналогичный период. Выходит, подсчитали аналитики, объем нового предложения упал на 88%.

На фоне чего возникла нехватка предложения? Власти регулярно отчитываются об успешном исполнении президентского наказа — строить, сдавать в эксплуатацию и продавать.

Аналитики Циан объясняют эту странность переходом на проектное финансирование: после перехода на новую схему строительства (напомним, она вошла в жизнь застройщиков и покупателей с 1 июля 2019 года) многие строительные компании начнут испытывать трудности самого разного рода. В итоге, рапортуют аналитики, переход на эскроу все-таки снизил активность девелоперов.

Опасная тенденция

Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина прогнозирует, что в ближайшие месяц-два вырастет спрос со стороны покупателей. Он будет вызван падением курса рубля, ожиданием ужесточения монетарной политики и, как следствие, ростом ипотечных ставок.

Увеличение спроса в столь короткий интервал времени на фоне сокращения объема предложения вызывает рост цен — директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов считает эту ситуацию абсолютно логичной. Он подчеркивает, что Москва была и остается центром притяжения инвестиций — многие компании централизуются, создавая дополнительный спрос на столичную недвижимость.

Теплое с мягким

На первый взгляд кажется, что динамика красноречиво подтверждает подорожание и увеличение спроса. Но руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов обращает внимание на то, что иногда расчеты и проценты не столь очевидны. По его мнению, сравнивать показатели спроса одного месяца с предыдущим не совсем корректно, поскольку на рынок недвижимости значительно влияет сезонность, а январь — традиционный период затишья из-за новогодних праздников.

«Сегодня основным двигателем спроса является ипотека, а с учетом нынешней экономической ситуации и вероятным повышением ключевой ставки Центробанка ипотечные кредиты будут дорожать. Поэтому говорить о росте спроса преждевременно. Что касается цен, то положительная коррекция во многом объясняется увеличением доли новостроек, реализуемых через эскроу-счета», — резюмирует собеседник Циан.Журнала.