Рынок недвижимости, по мнению многих аналитиков, оправился от кризиса, но стал немного другим. О том, какие изменения произошли и как компании пережили нелегкие времена, рассказал президент Российской гильдии риэлторов (РГР), руководитель компании «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак.— Григорий Витальевич, действительно можно сказать, что кризис миновал?
— Смотря что под этим понимать. Если цены на жилье, то до их максимальных значений, которые мы наблюдали до кризиса, еще далеко. Но они возвратятся хотя бы по причине инфляции!
— Плюс повышенный спрос.
— Ну вряд ли он будет таким высоким. Сейчас почти нет частных инвесторов, а именно они создавали ажиотажный спрос. А вот дефицит предложения квартир сохраняется. И перспектив его увеличения я пока не вижу. Хотя, как это ни покажется странным, не в государственных интересах, чтобы все было дешево и доступно.
Для государства важна мобильность населения. Но если человек купил квартиру, стал собственником, то ему гораздо сложнее переехать в другой регион в поисках работы. Значит, надо всячески поощрять арендодателей, в том числе и налоговыми льготами, модернизировать законодательные акты, регулирующие отношения между сдающими и снимающими жилье. А также больше строить доходных домов за счет средств региональных бюджетов и с привлечением инвесторов.
— Слова о доходных домах произносят давно, но реальных действий пока мало.
— Больше того, государство продлевает приватизацию, что в данной связи можно считать ошибкой. Что такое доходный дом? Дом, который приносит доход. Его сегодня получают собственники, которые сдают в наем свои квартиры. А могло бы государство получать доходы. Построить на средства городского бюджета дома и сдавать в них квартиры тем гражданам, кто не имеет возможности купить жилье.
— Григорий Витальевич, как риэлторские компании чувствуют себя после кризиса?
— В целом неплохо, ситуация нормализовалась. Не обошлось, конечно, без потерь, но они не такие большие — с рынка ушло не более 10% компаний. Как говорится, нефатально.
Рынок поменялся, и сегодня работать надо больше, качественнее и за меньшие деньги, что для общества в целом хорошо. Кстати, компании не только уходят, но и приходят. И в последнее время их появилось немало. Что важно, они рождены в новых условиях, у них нет привязки к тем временам, когда риэлторы могли не прилагать больших усилий для поиска покупателей, когда клиенты стояли в очереди.
Опасность в другом — риэлторский бизнес начал опять уходить в тень. И виноваты здесь налоги, вернее, налоговое бремя, которое ложится на компании. Считаю ошибочными изменения в налоговом законодательстве. Нельзя применять к малым предприятиям такое существенное увеличение отчислений в фонд социального страхования. Надо дать им возможность выйти в белую плоскость. Государство больше потеряет, если компании уйдут в тень. Мало того что оно не получит налогов, так еще и не будет знать реальной картины, которая складывается в бизнесе. Когда ввели налог 13%, многие компании стали работать в белую — так спокойнее и безопаснее. И пусть поступления в бюджет выросли не столь значительно, как хотелось бы, по крайней мере государство имеет представление, как работают компании и сколько они зарабатывают.
— Сейчас много говорят о законе, который бы упорядочил работу риэлторов. Вы — инициатор этого документа. Расскажите, как идет работа над ним?
— РГР не только вышла с инициативой, нашими специалистами была разработана концепция закона, который будет регулировать риэлторскую деятельность. Общий закон о саморегулируемых организациях (СРО) ни в одной сфере не работает в полную силу. А если где и работает, то там обязательно есть еще специальные законы, которые учитывают специфику, устанавливают стандарты деятельности. У оценщиков, например, действует закон об оценочной деятельности, у строителей — Градостроительный кодекс РФ, у арбитражных управляющих тоже есть свой документ.
Основная проблема общего закона состоит в том, что он предусматривает установление стандартов каждой СРО самостоятельно. Если в городе две или три профессиональные организации риэлторов и у каждой свои стандарты, то это полная неразбериха. Если услуга оказывается в соответствии с федеральными законами, то она должна быть едина для всех. Гражданский кодекс ведь на всей территории России действует. Значит, и стандарты должны быть общими, и РГР пошла по этому пути. У нас единый стандарт, и он должен быть применим во всех организациях.
— Наверное, когда примут закон о риэлторской деятельности, то частные маклеры просто не смогут выйти на рынок?
— Легальные индивидуальные предприниматели будут работать так же, как и сейчас, но только под контролем СРО, наравне с юридическими лицами. А деятельность вне СРО будет квалифицироваться как незаконное предпринимательство. Важнейшие задачи закона — повышение качества услуг, реальной ответственности, создание условий для добросовестной конкуренции. И компании, и частники должны быть поставлены в равные условия. Мы снимаем офис? Снимаем! Платим налоги. Подчиняемся профессиональным стандартам и этическим нормам ведения бизнеса. А черный маклер никакой ответственности перед клиентом не несет, затрат не имеет, государству налогов не платит. В таких условиях можно и за три копейки работать, а потом умыть руки и сказать, что ничего не знаю, ничего не ведаю. И если таких безответственных и недобросовестных маклеров с рынка уберут, потребитель только выиграет.
— Есть еще одна категория посредников — это агенты фирм, которые проводят так называемые левые сделки.
— У нас были такие случаи. Нам позвонил однажды покупатель квартиры и сказал, что дал деньги агенту М., а он в течение месяца не показал ему ни одной квартиры. Мы посмотрели договоры, но такого не нашли. Тогда пригласили сотрудника с Петровки и сделали при нем очную ставку агента с клиентом. В итоге агента увезли милиционеры, а через трое суток... отпустили, потому что не нашли необходимых доказательств.
Пока государство не будет заинтересовано в наведении порядка, ничего не изменится. Собирать доказательства и проводить допросы — это не наше дело. Этого сотрудника мы, конечно, уволили, но он ушел в другую компанию, где повторил ту же операцию. Его тоже сдали на Петровку, но опять ничего за этим не последовало. Вот такие грустные истории бывают…
— Ответственность риэлтора, как часто можно слышать, лежит в пределах полученного им вознаграждения.
— Да. И это правильно. Риэлтор не может отвечать за титул квартиры. Хотя многие клиенты ошибочно так думают. Риэлтор, изучив документы, может существенно снизить риски добросовестного покупателя, но не гарантировать, что история квартиры безупречна и права покупателя никогда не могут быть оспорены. Выявить до конца все просто невозможно.
Для защиты от такого случая существует страхование титула, то есть страхование от риска потери права собственности на квартиру. Добросовестный риэлтор должен не только тщательно изучить документы, взвесить все риски и сообщить о них клиенту, но и предложить ему после сделки застраховаться.
— Если закон о риэлторской деятельности даст возможность компаниям проверять юридическую чистоту квартиры, то и страхование не потребуется.
— К сожалению, закон этого не сделает. Поясню. Проверять квартиру можно только на основании легально получаемых документов. В принципе невозможно узнать о судебных спорах, которые могут быть инициированы или решения по которым не вынесены. Существует еще много других нюансов, связанных с противоречивой историей развития современного российского законодательства. К тому же доступ ко многим важным документам, касающимся истории права собственности, сейчас еще более усложняется.
В частности, в этом году начал работать в полном объеме закон о защите персональных данных. И вся информация о владельце квартиры должна быть защищена от доступа третьих лиц. Если раньше просто не хотели выдавать такие справки, то сейчас чиновники отказывают уже на основании закона.
Чрезмерное засекречивание, на мой взгляд, бессмысленно. Жизнь подсказывает, что жулики и мошенники каким-то волшебным образом узнают все, что им нужно. А профессиональные риэлторы, которые могут на основании этой информации дать своим клиентам жизненно важные рекомендации, такой возможности лишены. В этой ситуации государство должно взять на себя ответственность за сохранность права собственности. Смотрите, что получается. Риэлтор не выдает никаких справок, ничего не подписывает, все выписки делают чиновники государственных органов. И если что-то происходит с квартирой, то, по логике, и ответственность должно нести государство. У него для этого есть все полномочия. Если документы подделаны, то этим должны заниматься государственные правоохранительные органы. Если, к примеру, подделывают деньги, то не банк же отвечает за это, а милиция ловит мошенников.
— Сразу же возникает вопрос: а за чей счет это будут делать?
— За счет бюджета. И потерпевшему государство будет платить сумму, которая стоит в договоре. При такой постановке дела покупатели не станут намеренно занижать реальную стоимость квартиры, поскольку случись что, компенсация будет столь же низкая. Подобный подход к делу для государства — большой плюс. Оно получит достоверную информацию о совершенных сделках. Сейчас, когда мы смотрим данные Роскомстата, просто плакать хочется. По количеству сделок они вполне соответствуют действительности, а по денежному обороту — нет. Одна и та же квартира может стоить 1 млн и 10 млн руб.
— Но каков, на ваш взгляд, должен быть источник финансирования?
— Должна быть введена разумная государственная пошлина. Сейчас уже многие покупатели квартиры страхуют ее титул. Они обращаются для этого в коммерческую компанию и платят страховую премию, а нужно, чтобы страховкой от разного рода непредвиденных случаев притязания на квартиру третьих лиц занялось государство. У него для этого больше возможностей. Когда покупатель будет понимать, что он за свои деньги получает гарантию от государства, то опасения по поводу участия в сделке исчезнут. Все же это гарантия государства! Что может быть выше?!
