Как известно, одну и ту же информацию люди воспринимают по-разному. Поэтому и программа реновации была встречена жителями пятиэтажек с совершенно полярными настроениями.
Часть собственников, не доверяя нынешним властям, решила побыстрее расстаться с проблемным жильем и, не мучаясь с переселением, быстренько выставила квартиру на продажу. Другие же москвичи, наоборот, подгоняемые мечтами о больших кухнях, коридорах и, возможно, даже комнатах, посчитали, что было бы неплохо получить взамен тесной «хрущевки» современную квартиру, пусть и с социальным ремонтом и даже за пределами ТТК. Поэтому те, кто ранее выставили жилье на продажу, оперативно закрыли объявления.
При этом количество реально проведенных сделок по «хрущевкам» особо не выделялось из общей массы. Так, в начале весны ряд агентств недвижимости наблюдали явное оживление со стороны владельцев квартир в пятиэтажных домах.
Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»:
– Вероятность одномоментного вывода на рынок большого числа квартир в рамках программы сноса пятиэтажек и строительства на их месте новых жилых домов низкая. Во-первых, следует учитывать сложность процесса переселения. Во-вторых, масштаб программы при исключительно государственном участии не предполагает быстрых оперативных сроков ее реализации (она будет разбита на отдельные очереди). И в-третьих, срок реализации первой программы по сносу 6,3 млн кв. м занял около 19 лет, с учетом того, что на нее пришлись «тучные» годы первой декады 2000-х годов. Скорее всего, реализация новой программы займет порядка 30 лет.
В отделе аналитики агентства недвижимости «Мои столицы» посчитали, что доля предложения по пятиэтажному жилью снизилась за последние два месяца с 14 до 11% в общем объеме вторичного жилья. Заместитель генерального директора Сергей Клыков объясняет это неопределенностью в программе реновации, из-за которой часть владельцев квартир решила переждать «смутные времена».
В целом эксперты считают, что на данный момент нет причин как для особого роста, так и для снижения количества предложений по этим квартирам. Более того, тенденции последних лет десяти говорят о том, что квартиры в «хрущевках» – это одни из самых неликвидных объектов на московском рынке недвижимости. Малогабаритные планировки в сочетании с морально устаревшей конструкцией самих домов делают это жилье наименее привлекательным для современных покупателей. Его, как правило, выбирают в качестве временного варианта в решении квартирного вопроса приезжие из других регионов и стран СНГ, которые хотят обосноваться в столице и не имеют больших финансовых накоплений. Возможно, предполагают некоторые эксперты, по мере приближения к непосредственной реализации программы, а именно – сносу домов, привлекательность пятиэтажек повысится в целом по рынку. Но это будет касаться домов, сроки сноса которых будут известны. Логично, что квартира в доме, сроки ликвидации которого не известны, это сродни покупкам кота в мешке или на авось, который может вывести далеко не к запланированному результату.
Цены повысились, но из-за сезона
С ценовой политикой ситуация примерно такая же, как и со спросом и предложением данных квартир. Цены в основном зависят в этом сегменте от двух факторов – сезонности и общего низкого уровня спроса на жилье. Перспективу возможного сноса пятиэтажного жилого фонда как влиятельный фактор на динамику цен никто на данный момент не рассматривает. При этом есть информация о том, что поначалу некоторые продавцы действительно выставляли квартиры на продажу по более высоким ценам или поднимали стоимость уже выставленных объектов, но это носило кратковременный характер.
Сергей Клыков:
– В ближайшее время цены на такие квартиры будут меняться только сезонно, ввиду отсутствия инвестиционных покупок в этом сегменте. К тому же подавляющее большинство продаваемых объектов решают конкретные житейские проблемы съезда и разъезда, далекие от финансовой выгоды при сносе дома, которая, в свою очередь, может быть поставлена под сомнение.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «Финам»:
– По моим оценкам, на рынке нет какого-либо заметного ажиотажа вокруг пятиэтажек. И цены, и сроки экспозиции принципиально не изменились. Судя по всему, причина заключается в невозможности спрогнозировать дату сноса и проанализировать возможные юридические риски. На мой взгляд, приобретать недвижимость в сносимых домах экономически нецелесообразно из-за недостаточно высокого дисконта. Увеличение цен на квартиры в пятиэтажках на 3-5% действительно наблюдается, но это «первичное» предложение, без учета реального дисконта при продаже. Таким образом, новостройки по-прежнему обгоняют данный сегмент по динамике цен.
Владимир Каширцев считает, что цены вот-вот вернутся на прежний уровень, так как спрос на эти квартиры не увеличивается. Упорным продавцам придется потратить больше времени на продажу.
Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость:
– Наблюдаются также единичные случаи, когда собственники квартир в пятиэтажках внезапно сильно повышали цену – до 300 тысяч рублей за кв. м. Это привело к тому, что по итогам месяца мы наблюдали небольшую положительную динамику цен по рынку в пределах 0,5-1,3%. При этом специалисты не относятся серьезно к таким объектам, трактуя подобные действия фактически как снятие объекта с продажи. Повышая цену, продавец приближает к нулю шансы на скорейшую продажу.
Большая часть квартир в массовом сегменте, в числе которых и пятиэтажки, реализуются со скидкой в среднем 15%. Это еще раз показывает, что покупатели выбирают такие объекты только из-за цены, изначально рассчитывая на хороший дисконт во время торга.
По предположениям, основанным на результатах первой волны сноса «хрущевок», непосредственный снос может начаться не раньше, чем через два-три года. Вот к этому времени, возможно, ценовая динамика по этим домам получит сильный толчок. На данный момент прогнозы аналитиков сходятся к тому, что жилье в пятиэтажках, как и в других домах устаревающего фонда, с каждым годом будет дешеветь даже тогда, когда остановится общее падение цен по рынку.
Арендаторы боятся пятиэтажек?
Ситуация с арендой квартир в обреченных домах неоднозначна, так как мнения экспертов рынка в этом вопросе несколько разнятся. С одной стороны, есть утверждения, что арендаторы стали обходить стороной пятиэтажные дома, опасаясь, что за время действия договора дом снесут, и им придется искать новое жилье, а это значит – снова обращаться к агенту и платить комиссию. Еще одна причина снижения популярности таких домов – непривлекательные условия проживания. На рынке есть не менее экономичные по цене, но более комфортные квартиры в плане метража, качества коммуникаций в домах более поздней постройки. К таким относятся панельные 12- и 14-этажки, а также современные дома эконом-класса.
Другие источники, напротив, убеждены, что аренда квартиры в «хрущевке» – самый выгодный вариант, а потому самый популярный. Риэлторы утверждают, что в некоторых районах в пятиэтажках сдается около 40% квартир. Собственники, снявшие объявления о продаже жилья, решили повременить со сделкой, сдавая квартиру в аренду до момента сноса. И сейчас на рынок вышел определенный объем сдаваемых квартир в таких домах. Некоторые снижают арендные ставки, доводя их до уровня старых добрых времен, когда «однушка» стоила 15-17 тысяч, «двушка» – порядка 25, а «трешка» – 40 тысяч рублей.
Эконом-сегмент не ощутил перемен
Учитывая незначительные колебания по ценам, спросу и предложению среди сегмента пятиэтажек, предстоящая программа реновации не внесла изменений и в ячейку эконом-класса в целом.
Сергей Клыков:
– Поскольку общий объем экспонируемых квартир в пятиэтажках невелик (от 10 до 14%), то ситуация на этом рынке не окажет существенного влияния на общее положение в эконом-сегменте, чего не скажешь о предполагаемом выводе на рынок десятков миллионов квадратных метров в процессе самой реновации. Но о масштабах можно будет судить только при проработке деталей программы – сроках, реальных местах переселения жителей, законодательных изменениях и т.д.
На поверхности лежат несколько перспектив, которые можно предугадать. По мере реализации программы и определения сроков сноса конкретных домов на рынок будет выводиться все больше новых объектов для продажи. При этом, все эти квартиры, вероятнее всего, найдут своих покупателей, так как к тому времени ожидается удешевление ипотеки в связи со снижением ключевой ставки Центробанком.
Не исключено, что с началом активной фазы реновации поднимутся цены на квартиры в других домах районов, затронутых программой. Это связано с тем, что в определенный момент из оборота рынка одномоментно выпадет целый пласт квадратных метров, которые некоторое время нечем будет восполнить. Возникнет точечный дефицит жилья, на фоне чего продавцы и арендодатели поднимут ставки.
Эксперты отмечают, что если выполнение программы будет растянуто по времени и иметь точечный характер сноса и нового строительства на его месте, то влияние на рынок будет незначительным.
