Самостоятельная работа
Для оценки стоимости своего жилья из классифайда недвижимости надо сделать выборку квартир, похожих на вашу. «Условно «похожесть» дома состоит из трех параметров: этажность, тип стен, год постройки. Похожий на ваш дом должен находиться в месте, географически близком к дому, в котором расположена оцениваемая квартира, или хотя бы в сопоставимых районах, — рассказывает руководитель Центра моделирования направления аналитики и оценки Циан Андрей Критилин. — Допустим, можно рассматривать два одинаковых панельных дома неподалеку от станций метро «Отрадное» и «Бабушкинская», но нельзя сравнивать эти варианты с панельным домом, расположенным в Тверском районе».
Выявив сопоставимые дома в похожих районах, нужно изучить, как выглядит объект. Для того чтобы получить представление о рыночной цене своей квартиры, следует учесть основные критерии, влияющие на ее стоимость.
Генеральный директор оценочной компании «БК-Аркадия» Валерия Борисова отмечает, что на стоимость квартиры влияет несколько факторов: материал, из которого построен дом (квартира в кирпичном доме, как правило, стоит дороже, чем аналогичная по площади в панельном), этаж (первый и последний этажи снижают стоимость), состояние жилья (убитая квартира явно проиграет в цене) и даже вид из окон.
По словам Андрея Критилина, еще один принципиальный момент, который обязательно надо учитывать, но достаточно сложно выявить: как долго экспонируется объект.
«Предположим, вы хотите узнать стоимость квартиры у станции метро «Бабушкинская», где почти все похожие на вашу варианты продаются по 5 млн рублей и только три из них — по 6 млн. «Ура! Моя квартира стоит 6 млн», — радуетесь вы и вывешиваете объявление о продаже своей квартиры с такой ценой. Звонков от покупателей нет, — приводит пример эксперт. — Оказывается, что увиденные вами объявления о продаже квартир за 6 млн висят уже по полтора года — никто их не покупает, потому что цена завышена».
Больше выборка — точнее результат
Помимо завышенных цен в объявлениях встречаются и заниженные. Разумеется, если на фоне объявлений о продаже подобных квартир выставлен объект с ценой значительно ниже, это свидетельствует о том, что у него есть проблемы. Скажем, это не квартира, а апартаменты, где нельзя прописаться.
«Бывает, что человек просмотрит четыре объявления о продаже, увидит, что три из них продаются по цене 4,5 млн рублей, одна — по 6 млн. И решает, что справедливая цена на его квартиру — 4,5 млн рублей, — поясняет Андрей Критилин. — Потом выясняется, что по 4,5 млн продавались неликвидные объекты (на первом этаже, в убитом состоянии и т. п.). И реально было выставлять квартиру по цене 5 млн рублей. А вот когда человек проанализирует 50 объявлений, тогда, несмотря на то что среди них будут как переоцененные объекты, так и квартиры с теми или иными недостатками, оценка будет более точной».
Для того чтобы получить представление о рыночной стоимости вашей квартиры, придется просмотреть максимально большое количество похожих объектов.
Чем больше объявлений будет проанализировано, тем ниже вероятность ошибки. Мониторинг потребует временных затрат: чтобы сделать выборку квартир, потребуется как минимум неделя.
А еще желательно не ошибиться, отсеять объявления о несуществующих квартирах, которые брокеры выставляют для того, чтобы привлечь покупателя, и неликвидные объекты. Без соответствующего опыта это сделать сложно.
Президент АН «Савва», почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев указывает на еще один нюанс: покупатель сравнивает цены предложения, а реальные цены сделок известны только продавцам и риэлторам. У человека, выставляющего свою квартиру на продажу, таких сведений нет. Кроме того, на растущем рынке стоимость квартиры будет одной, на падающем — другой. Не обладая этой информацией, продавец квартиры рискует прогадать.
Мгновенная онлайн-оценка
Второй способ бесплатной оценки квартиры — сервисы по оценке квартир, например, на Циан. Аналитики Циан делают оценку примерно теми же методами, что и пользователи, но при этом учитывают гораздо больше факторов. «Помимо активных объявлений мы используем и те, что ушли в архив, — подчеркивает Андрей Критилин. — Более того, мы чистим базу от так называемых заманух, а также от объявлений с завышенными или заниженными ценами, выбирая для анализа только проверенные объявления».
Затем аналитики применяют несколько математических моделей, которые оценивают стоимость квадратного метра в том или ином доме со всеми поправками, включая цену сделки, но не ограничиваясь ею.
Оценка делается на основе максимально широкой выборки объявлений о квартирах, которые подавались в аналогичных домах, в конкретном районе и похожих на него, находящихся в экспозиции, снятых с продажи и т. д.
Обновленная модель онлайн-оценки позволяет достигать хорошей точности в том числе и потому, что сравниваются между собой только похожие объекты. При этом «похожесть» объектов для корректного сравнения — не только тип дома (кирпичный, панельный, монолитный), но и группа по типу этажности и году постройки. Дополнительными факторами для оценки конкретного объекта в доме являются ремонт, этаж и состояние подъезда. Также учитываются данные об инфраструктуре объекта (удаленность от центра/метро, наличие детских садов/школ, остановок общественного транспорта, поликлиник и спортивных сооружений).
«Нас иногда упрекают в том, что мы используем в расчетах цену объявления, а не цену сделки. На самом деле у нас есть данные и о стоимости сделок — их нам предоставляют наши партнеры, и мы используем их в методиках расчета, — говорит Андрей Критилин. — Допустим, в районе Медведково есть 20 тыс. объявлений, дающих представление об уровне цен в этой локации. Нам нужно узнать цену «однушки» в панельном доме. Объявлений о продаже подобных объектов — 1 тыс., в среднем стоимость квартир составляет 5 млн руб. А сделок с такими «однушками» в этом районе было 100, при этом средняя стоимость сделки — 4,5 млн. Таким образом, в соответствии с информацией о сделках мы корректируем стоимость «однушки», получая достаточно точный результат».
Чтобы корректно оценить объект, необходимо изучать не только цену, по которой квартира выставлена на продажу, но и ту, по которой она продана. Циан такую услугу предоставляет. Недавно на сайте появилась новая опция. Покупатель будет видеть как актуальные объявления, так и архивные: какие квартиры продавались в этом доме, как долго экспонировались, как снижалась стоимость, с какой стоимостью квартира ушла в архив. Фильтр покажет не только стоимость квартиры согласно оценке сайта, но и то, как на цену влияет ремонт, этажность, состояние подъезда.
Если при самостоятельной оценке и поиске похожих объектов прямого совпадения по дому недостаточно, нужно вносить поправки на ряд других факторов — таких как этаж, состояние объекта, наличие ремонта и т. д., то онлайн-оценка Циан уже учитывает все перечисленные факторы за пользователя.
И еще один важный момент: если самостоятельная работа по оценке стоимости квартиры займет у вас как минимум неделю, онлайн-оценка проводится мгновенно.
+ База, включающая 2,5 млн объявлений и сделок, дает полную информацию по структуре и динамике цен предложения
+ В оценке используются действительно похожие объекты
+ Учитываются как объявления в экспозиции, так и объявления, отправленные в архив, — это важно для получения корректной цены
+ Используются не только данные по объектам в экспозиции, но и параметры фактических сделок
+ При оценке применяются современные методы машинного обучения, которые намного точнее, чем ручные поправочные коэффициенты.
Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов
