- Вероятно, закон о риелторской деятельности до сих пор не принят из-за того, что связанные с недвижимостью вопросы затрагивают слишком большое количество интересов. Чтобы найти баланс между ними, нужно больше времени. В некоторых странах на это ушли десятилетия.
- Многие люди последние два года занимались самообманом, приобретая жилую недвижимость и думая, что она вырастет в цене. Но это не цена растет, это дешевеют деньги.
- Сегодня нет смысла покупать однокомнатные квартиры для сдачи в аренду: их окупаемость зашкаливает за 20 лет.
- Интересный для инвесторов формат — аукционы, на которых продают залоговое имущество банкротов и людей, не сумевших выплатить ипотеку. Неплохим средством инвестиций сегодня являются и земельные участки.
- По данным ВТБ и Сбербанка, 30% сделок в Питере являются межрегиональными — туда активно переезжают жители северных регионов. Москвы многие из них боятся и не понимают.
- Загородный рынок всегда был аутсайдером. Однако с наступлением пандемии он начал набирать обороты, и поступательное движение продолжается.
- В 2019–2022 годах начался цикл смены жилья средним классом. Теперь у людей 40–50 лет есть четкое понимание и о составе семьи, и о том, какой объект им нужен. Например, была «трешка» площадью 80 кв. м, теперь люди покупают квартиру площадью 120 кв. м.
- Снижение цен на недвижимость в Петербурге продлится до конца мая. Затем цены стабилизируются, а к концу лета начнется небольшой рост. Стоимость хороших объектов снижаться не будет, продавец скорее отложит продажу до летних месяцев и осени.
Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).
«Доступ в профессию риелтора — сто рублей»
С.Д.: Начнем беседу с твоей работы на посту президента РГР. Какие задачи ты ставил перед собой и что удалось выполнить?
И.Г.: За два года, которые я возглавлял РГР, в гильдию вступило 24 региональные ассоциации. Мы разработали проект закона о риелторской деятельности, заключили восемь крупных партнерских соглашений с такими компаниями, как «Аэрофлот», крупнейшими банками. Мы активно развивали сообщество риелторов, показывая его значимость и необходимость на рынке недвижимости РФ.
Президентом Ассоциации риелторов Петербурга и Ленинградской области я стал уже во второй раз, меня избрали в ноябре 2022 года. Это было недавно, но в объединение с тех пор вступило уже около 30 новых компаний. Мы активно продвигаем развитие ассоциации риелторов и саму профессию. А еще занимаемся обелением рынка: членами ассоциации являются сертифицированные компании, все сотрудники которых аттестованы, соблюдают профессиональные стандарты и кодекс этики.
В начале марта мы провели двухдневный Балтийский форум недвижимости с большим количеством секций, дискуссионных площадок. В этом году он состоялся впервые — ранее в Петербурге мы с коллегами в те же даты отмечали День риелтора. Нужно сказать и о нашем активном взаимодействии с Роскадастром Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Мы подписали два партнерских соглашения, активно продвигаем электронную регистрацию сделок и получение информации онлайн.
С.Д.: Собираясь вступить в должность президента РГР, ты говорил, что считаешь важной целью лоббирование закона о риелторской деятельности. Что удалось сделать в этом направлении?
И.Г.: Во-первых, нам удалось принять проект закона о риелторской деятельности. Во-вторых, мы провели предварительные слушания и получили положительное заключение на него от Федеральной нотариальной палаты. Также состоялись слушания в Общественной палате РФ и крупных профильных объединениях.
Теперь о том, чего сделать не удалось. СВО внесла серьезные коррективы в подход к законодательному регулированию, у государства появились более важные задачи. Но мы не потеряли темп, продвигаем закон о риелторской деятельности, общаемся с представителями Госдумы. Также мы активно работаем с общественностью и бизнес-сообществом, доказывая, что это важный закон, призванный помочь гражданам в решении жилищных вопросов.
По факту именно с недвижимостью связаны самые большие платежи, которые в своей жизни совершает большинство россиян. При этом доступ в профессию риелтора уникален — сто рублей. За эти деньги любой, кому вдруг захотелось побыть риелтором, может напечатать сто визиток, указав название любой крупной компании, в которой он на самом деле не работает. Этого оказывается достаточно, чтобы выйти на рынок недвижимости и пытаться совершать сделки с крупными суммами.
Планируя визит к врачу, мы пытаемся собрать о нем как можно больше информации, спрашиваем совета у знакомых, интересуемся образованием, стажем работы и т. д. Почему же, когда дело касается наших активов стоимостью в миллионы рублей, мы готовы работать с человеком, не проверяя того, что указано на его визитке, не сверяя данные с реестром риелторов, не обращаясь в ассоциацию?
Мы поняли, что государство смотрит на нас через определенную призму, во время пандемии. Поняли по отсутствию поддержки, несмотря на то что мы тогда писали письма в адрес правительства и ряда министерств. Государство помогало самозанятым, таксистам, рестораторам. Риелторам, которых по стране около 350 тыс., не помогали. Поэтому мы решили сами помогать членам объединения. Это для нас ключевой момент.
Еще один болезненный вопрос — огромное количество фейковых объявлений и мошеннические схемы на рынке. Это подтверждает, что риелторская отрасль не отрегулирована как надо. И мы как общественное объединение просим государство это исправить. Пока же основным нашим документом сегодня является ГОСТ 2004 года, описывающий риелторскую деятельность. Но это же не регулирование профессии.
С.Д.: Проблем действительно много. Почему же закон о риелторской деятельности до сих пор не принят?
И.Г.: Даже в государствах, где частная собственность и бизнес-процессы были возведены в абсолют, этот процесс занимал десятилетия. В одной из стран на это ушло 38 лет!
Лично я думаю, что связанные с недвижимостью вопросы просто затрагивают слишком большое количество интересов. Игроками этого рынка являются и крупные финансовые структуры, и риелторы, и граждане, и классифайды. Так что принятие закона — многовекторная задача, решение которой требует времени и воли государства.
Но все же процесс идет. Еще 5–7 лет назад рынок недвижимости в каждом крупном регионе жил по своим правилам. А сейчас мы видим, что риелторская практика в России стала куда более единообразной, во многом за счет цифровизации услуг.
Сейчас, по данным ВТБ и Сбербанка, 30% сделок являются межрегиональными, люди активно переезжают из города в город. К нам в Санкт-Петербург, например, приезжают люди из Якутии, Ханты-Мансийска, Коми, Мурманска, Архангельска. «Севера» — это вообще питерская вотчина, Москвы там многие боятся, говорят, что у москвичей «в глазах по доллару».
Но также активно едут в Петербург и жители юга — Ставрополя, Ростова, Краснодара, Сочи. Отчасти это связано с обучением. Как сказала моя дочь, которая в этом году поступает в университет, образование в Петербурге не хуже, чем в Москве, и при этом дешевле. Поэтому к нам едут абитуриенты. За ними часто подтягиваются и вышедшие на пенсию родители.
Наконец, недвижимость — это понятный инструмент сохранения капитала. В наше время, когда биржи постоянно лихорадит, жилье становится чуть ли не единственным надежным активом. Думаю, большинство россиян это понимает и так или иначе инвестирует в него.
«У нас остается три инструмента для инвестирования»
С.Д.: В какой сегмент недвижимости сегодня стоит инвестировать?
И.Г.: На мой взгляд, мы находимся в переломном моменте. Совсем недавно люди инвестировали в основном в жилую недвижимость. Что бы ни происходило, в конечном итоге она все равно растет в цене. А петербургский рынок, вдобавок, очень долго «прощал» не совсем удачные вложения. Сейчас он перестал это делать.
Я всегда говорил, что недвижимость — это в первую очередь математика. А скорее даже арифметика за 5-й класс. Здесь очень важно рассчитать окупаемость. В последние восемь лет я не рекомендую друзьям покупать однокомнатные квартиры для сдачи в аренду именно потому, что их окупаемость зашкаливает за 20 лет.
В недвижимости есть два классических подхода к инвестированию: пассивный доход (объект растет вместе с рынком) и активный доход (от сдачи в аренду). Так вот, пассивный доход сейчас становится неинтересным. Если честно, последние два года многие занимались самообманом, приобретая жилую недвижимость и думая, что она вырастет в цене. Да, цифры росли, но по факту это не недвижимость дорожала, а просто дешевели деньги. Недвижимость — яркий показатель стоимости денежной массы.
Сегодня у нас остается три инструмента для инвестирования: стрит-ритейл, офисы и апарт-отели. Последние, по сути, — это реинкарнация доходных домов. Петербург до революции как раз был городом доходных домов.
Построить себе жилье было очень дорого и хлопотно, для этого требовалось едва ли не личное разрешение императора. Поэтому многие состоятельные люди брали квартиры внаем. Так, Николай Путилов, собственник известных металлургических заводов, снимал 200-метровую квартиру на Миллионной улице. Даже была поговорка: «Лучше иметь доходный дом в Петербурге, чем золотые прииски на реке Лене». После революции доходные дома превратились в дома с коммунальными квартирами.
Но вернемся к современным апартам. В Петербурге в основном представлены сервисные апартаменты — с зоной коворкинга, фитнесом на первом этаже, офисами, фуд-кортами. Такие объекты показывают очень высокую инвестиционную доходность в течение 3–5 лет. Это если говорить совокупно про активный и пассивный доход. А чисто активный доход они могут генерировать от 8 до 10 лет, что достаточно много.
Есть еще один интересный для инвесторов формат — аукционы, на которых продают залоговое имущество банкротов и людей, не сумевших выплатить ипотеку. Среди объектов на таких аукционах иногда встречаются самые настоящие «бриллианты».
Неплохим средством инвестиций сегодня являются и земельные участки. Их можно просто перепродать, но особо предприимчивые граждане строят на них дома и продают уже всё вместе.
С.Д.: На какой срок сдаются сервисные апартаменты?
И.Г.: Аренда бывает трех видов. Посуточная — на срок от трех до пяти дней, среднесрочная — от одного до шести месяцев, долгосрочная — от 6 до 11 месяцев. Как правило, в Петербурге апартаменты работают по среднесрочной и долгосрочной моделям, на посуточную переходят только в сезон, с мая по сентябрь. В это время стоимость аренды взлетает вертикально.
С.Д.: Что сейчас происходит на загородном рынке? Пик пандемии давно прошел, и люди вернулись в офисы. Этот рынок остается привлекательным?
И.Г.: Загородный рынок всегда был аутсайдером. Однако с началом пандемии он стал набирать обороты, и поступательное движение продолжается до сих пор. Люди стали серьезно рассматривать загородный рынок как возможность для инвестирования и вряд ли уже изменят это свое отношение.
Действительно, сумасшедший бум, когда продавалось все, что не приколочено, сейчас прошел. Люди стали более спокойно и взвешенно подходить к покупке загородной недвижимости, однако интерес к этому сегменту есть. «Загородка» стала полноправным, серьезным и интересным направлением недвижимости.
С.Д.: Что можно сказать по поводу цен на загородную недвижимость?
И.Г.: Всё зависит от класса (стандарт, комфорт, бизнес, элитная, премиум) и от направлений. В случае Питера более предпочтительным является северное направление: здесь меньше промышленных предприятий, сосны, дюны, Финский залив. С другой стороны, немало поклонников и у юга области, где весна наступает на неделю раньше, чем на севере. Недаром цари строили свои резиденции именно там.
«Застройщики стали более лояльными по отношению к покупателям»
С.Д.: Как сегодня чувствует себя рынок новостроек? В Москве, например, спрос на «первичку» снизился.
И.Г.: У нас спрос на новостройки не упал, я категорически против такой формулировки. Просто произошла корректировка цены. На мой взгляд, снижение на 5–7% — это никакое не падение, а лаг в переговорах между покупателями и продавцами.
Действительно, застройщики стали более лояльными по отношению к клиентам. Действительно, сегодня у нас рынок покупателя. Действительно, новостроек берут меньше. Но, во-первых, мы уже говорили, что недвижимость — это индикатор стоимости денег. А во-вторых, разрешений на строительство сегодня выдают значительно меньше.
Но сам по себе Петербург не стал менее привлекательным мегаполисом — у нас сохраняется активный спрос на недвижимость со стороны покупателей из регионов. Все эти факторы как бы поддерживают рынок снизу, не давая ему сильно просесть. Мне кажется, рынок Москвы просто был перегрет, поэтому и цена там колебалась сильнее.
Есть еще два критерия, о которых мало говорят. Первый — существование маневренного фонда. От 10 до 15% объектов все время будет крутиться на рынке вне зависимости от того, что происходит. Люди женятся и разводятся, у них рождаются и вырастают дети, и этот процесс непрерывен, квартирный вопрос приходится решать каждой семье.
Второй момент: в 2019–2022 годах начался цикл смены недвижимости средним классом. Люди, которым сегодня 40–50 лет, приобретали жилье лет 15 назад. За это время многие заработали определенное состояние.
Теперь у них есть четкое понимание и состава своей семьи, и того, какой объект им нужен. Поэтому сейчас они меняют жилье. Условно говоря, вместо «трешки» площадью 80 кв. м покупают квартиру на 120 «квадратов».
Что же касается стоимости, то сейчас средние цены на жилье класса «стандарт» в Питере — 120–150 тыс. рублей за кв. м; в комфорт-классе — 150–250 тыс.; в бизнес-классе — 250–350 тыс.; в элитном классе — 350–500 тыс.; а в премиуме — от 500 тыс. рублей за кв. м.
С.Д.: Чего можно ждать от рынка недвижимости в этом году, в какую сторону пойдет развитие?
И.Г.: Я думаю, корректировка цен на недвижимость в меньшую сторону в Петербурге продлится до конца мая. Начиная с июня цены стабилизируются, а к концу лета мы увидим небольшой рост. При этом стоимость хороших объектов снижаться не будет, продавец скорее отложит продажу до смены рыночного тренда.
М.П.: Как, на твой взгляд, будет выглядеть риелторский рынок через 10 лет?
И.Г.: Я считаю, что к этому времени в России уже примут закон о риелторской деятельности, и работа риелторов будет жестко структурирована. На рынке останутся большие (с условной численностью от 100 сотрудников) и средние риелторские компании.
Предполагаю, что отсеется большое количество «шелухи», потому что люди перестанут обращаться к «специалистам», вошедшим в профессию за 100 рублей. Клиенты начнут спрашивать у риелторов сертификаты, интересоваться их профессиональным уровнем. В общем, в игре останутся специалисты, способные предоставлять качественные услуги.
Сейчас в ассоциации риелторов состоит 212 компаний. При этом мы ежемесячно принимает от двух до восьми новых членов. Всего же в Петербурге насчитывается от 700 до 1 тыс. агентств и 23–25 тыс. агентов. Так вот, из-за того, что все крупные игроки уже с нами, число риелторов, которые состоят в ассоциации, подбирается к 19 тыс.
Как известно, любая система стремится к равновесию, поэтому роста числа риелторов в Петербурге не будет. А вот Ассоциация в следующие 10 лет будет активно расти, обеляя нашу отрасль и популяризируя профессию риелтора.
М.П.: Каким тебе видится рынок недвижимости в 2030 году?
И.Г.: Это будет определенное профобъединение: классифайды, банки, государство в лице Роскадастра, риелторы, застройщики. Сейчас мы, образно говоря, являемся полигосударством — каждый живет по своим правилам.
Но все на рынке друг для друга очень важны. Для классифайдов важны уровень профессионализма риелтора, его публичность, прозрачность и успешность. Для застройщика важно то же самое плюс профессионализм самого классифайда. Для меня как риелтора важна надежность застройщика.
Ну а для банка важна вся цепочка — от риелтора до покупателя. Пока каждый из нас считает, что моя хата с краю. Но я верю, что мы всё же придем к стандартизированному рынку с едиными для всех нормами.
