Существует мнение, что в течение 5-10 лет после сдачи новостройки в эксплуатацию стоимость квартир в монолитных домах вырастает на 5-7%, в зависимости от класса проекта и его расположения. Рост стоимости, по мнению риелторов, объясняется улучшением качества проживания в конкретном доме. Максимального прироста стоимости стоит ожидать в сегментах «комфорт плюс» и «бизнес».
«Сюрпризы» инфраструктуры
Инфраструктура нового микрорайона полностью формируется примерно через 5-10 лет после начала строительства: стихает шум стройки, появляются детские сады и школы, пространство благоустраивается, заканчивается ремонт в квартирах. Все это влияет на увеличение стоимости недвижимости, считает руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко.
Но рядом с проектом, который изначально казался привлекательным с инвестиционной точки зрения, может быть построено, например, скоростное шоссе, размышляет Наталия Нестерова, коммерческий директор девелоперской компании «Тройка РЭД». Кроме того, после сдачи дома в эксплуатацию, как правило, обнаруживаются строительные и инженерные недоработки, которые открыто обсуждаются жильцами на форумах и в социальных сетях, - «это отнюдь не увеличивает ликвидность жилья».
Кроме того, необходимо учитывать, что сегодня изменился сам принцип комплексной застройки. «Если раньше строительство объектов социальной инфраструктуры действительно приходилось на окончание сроков строительства, то во многих современных проектах возведение жилых и инфраструктурных объектов идет практически одновременно», - продолжает Нестерова. Застройщики сразу вводят в строй детский сад и школу. При этом продолжается строительство жилых корпусов и других объектов инфраструктуры.
Потенциал вторичного рынка
Квартиры в новостройках через 5-10 лет – это уже вторичное жилье, напоминает Наталия Нестерова. Сейчас срок его экспонирования в Москве и Подмосковье составляет более 6 месяцев. Параллельно растет объем предложения в новостройках и, как следствие, замедляется рост стоимости на них. Банки совместно с застройщиками предлагают все более выгодные условия на оформление ипотеки на первичное жилье. Все эти факторы перераспределяют структуру спроса в пользу новостроек, снижая спрос на вторичное жилье в целом. В результате, потенциал роста стоимости на вторичное жилье остается лишь нереализованным потенциалом: цены на «вторичку» не могут расти в силу объективных причин, считает эксперт.
Риски локации
Ряд аргументов против инвестиций в почти построенное жилье приводят эксперты портала cian.ru.Риэлтор Александр Черный обратил внимание на значимость социальной обстановки в районе, где приобретается жилье. По мнению Черного, при покупке квартиры в районах массовой застройки, в «чистом поле», где проживают люди невысокого достатка, покупатель через пять лет рискует оказаться в гетто. Подобные прогнозы, например, дает главный архитектор проекта Центра пространственной информации ГУП МО «НИиПИ градостроительства» Александр Антонов. По одному из сценариев эксперта, в будущем многие территории за МКАДом могут превратиться в проблемные районы с разрушенной коммунальной инфраструктурой, наполовину заселенные безработными и маргиналами.
Инфляцию не догнать
Уже в наши дни 23% новостроек Московской области пустует, говорится в исследовании компании oneFactor, занимающейся анализом «больших данных» на основе загрузки сетей сотовых операторов. Она по просьбе издания «Ъ-Деньги» изучила ситуацию с заселенностью новостроек Подмосковья. По данным той же компании, 39% новостроек в области приобретаются в инвестиционных целях.
При таком развитии событий перед собственником квартиры возникнет проблема вернуть вложенные деньги. Так, Елена Назарова рассказывает, что ее клиенты не смогли увеличить цену однокомнатной квартиры после оформления ее в собственность в декабре 2016-го года. Квартиру оценили в 2,45 млн рублей. Она экспонировалась два месяца на момент написания материала и не была продана. Специалист отмечала низкое количество звонков по объекту, хотя цена в объявлении была ниже, чем у застройщика. Девелопер продавал точно такие же квартиры дороже — за 2,49 млн рублей.
Даниил Пятецкий, риэлтор, полагает, что причин для роста стоимости жилья на данный момент не осталось. По его мнению, аналитики, посредники и застройщики уже давно говорят, что время спекулятивных покупок прошло - инфляция «съест» доходы желающих обогатиться в короткий срок. Сегодня актуальны только долгосрочные инвестиции в недвижимость при наличии лишних денег, рассуждает специалист по недвижимости.
Даже если рост цены квартиры в почти построенном доме в следующие пять лет составит 5-7%, он едва ли покроет инфляцию. По оценкам Росстата, в 2016 году в России был зафиксирован рекордно низкий уровень инфляции, он составил 5,4%. Получается, что темпы прироста потенциальной выгоды будут ниже инфляции в несколько раз.
