На рынке торговой недвижимости всплеск инвестиционной активности. Эксперты связывают это с запретом строительства в пределах ТТК. Инвесторы торопятся сделать выгодные вложения, пока стоимость квадратного метра не достигла и не превысила докризисного уровня.
Устойчивый формат
А. Борбатенко
Торговый сегмент весьма эластичен к макроэкономическому фону и фактически первым реагирует на изменения, что в условиях восстановления экономики не может не отразиться на инвестиционной привлекательности. Цифры говорят сами за себя. В 2010 г. объем инвестиций в торговую недвижимость составил около 420 млн долл., за минувшие пять месяцев — уже около 550 млн долл. Для сравнения: в 2009 г. этот показатель был равен всего 30 млн, но с 2006 по 2008 г. объем сделок регулярно превышал 2 млрд долл. Если говорить в относительных величинах, то доля инвестиций в торговую недвижимость (30% в 2011 г.) практически достигла предкризисного уровня (35% в 2008 г.).
«Торговый сегмент коммерческой недвижимости является сегодня инвестиционно привлекательным, так как здесь можно получить самую высокую доходность, — говорит Вячеслав Аксенов, директор департамента коммерческой недвижимости Paul`s Yard. — Поэтому торговые помещения вызывают повышенный интерес как среди тех, кто планирует в дальнейшем сдавать объекты в аренду, так и среди тех, кто зарабатывает на перепродаже недвижимости».
«В настоящее время уровень инвестиционной привлекательности торговой недвижимости сопоставим с офисным сегментом, но по-прежнему остается на лидирующих позициях, — комментирует Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty. — И это вполне объяснимо. На площади в ТЦ, как правило, заключаются долгосрочные договоры аренды от пяти лет, предусматривающие ежегодную индексацию ставки. Поэтому торговая недвижимость — самый стабильный сегмент рынка на сегодня».
По данным компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», на начало 2011 г. доля вакантных площадей в крупных ТЦ составила 6–8%, а в топовых была полностью устранена. Количество заявок на аренду торговых помещений выше докризисного уровня, однако спрос на покупку все еще составляет около 55% от уровня 2007–2008 гг. Цены предложений продажи торговых помещений в 2010 г. в среднем показали небольшой рост. Торговые комплексы и отдельно стоящие объекты за год отыграли половину своей стоимости после обвального падения в I квартале 2009 г.
«Если посмотреть на статистику сделок за 2010 г. в разрезе сегментов рынка коммерческой недвижимости, то на торговый приходилось около 5%, — сообщает Игорь Пущен, заместитель директора, департамент инвестиционных услуг Colliers International. — Однако маленькая доля обусловлена не отсутствием интереса, а тем, что имеется недостаток качественного предложения и незначительна доля покупок именно в инвестиционных целях».Примечательно, что сейчас некоторые игроки рассматривают возможность приобретения не одного, а целого ряда объектов, чтобы впоследствии управлять фондом недвижимости и получать стабильную прибыль. Речь идет о портфельных сделках, например таких, как покупка торговых центров «Макромир» в Санкт-Петербурге, осуществленная не так давно управляющей компанией «Форт». Известно, что на финальной стадии находится еще ряд инвестиционных транзакций. При оперативном закрытии сделок можно ожидать до конца года объем инвестиций в размере 1 млрд долл. Например, фонд Immofinanz готов вложить более 500 млн долл. в развитие российского рынка недвижимости. В мае фонд анонсировал решение о выкупе оставшихся 25% доли строящегося ТЦ GoodZone, благодаря чему строительные работы на объекте будут продолжены. Компания, возможно, выкупит также вторую часть «Золотого Вавилона Ростокино» до конца 2011 г. Кроме того, IKEA, объявившая ранее о приостановке своей инвестиционной программы в России, намерена построить свой четвертый в Московском регионе магазин товаров для дома (в Мытищах). «Также нам известно, что ряд зарубежных инвесторов интересуется такими объектами, как ТЦ «Метрополис», — рассказывает И. Пущен.
Большое количество сделок закрывается и в других регионах. Крупные российские девелоперы скупают объекты с целью их реконцепции, увеличения капитализации. В списке территориальных предпочтений — города с хорошо развитым рынком качественных торговых помещений, с высоким доходом на душу населения.
На всяк товар есть свой купец
В целом, со слов экспертов, на рынке наблюдается тенденция смещения интересов инвесторов от традиционных мегамоллов к более экономичным концепциям. «Среди московских проектов отдельно стоит выделить формат аутлета, — говорит Александр Шелухин, директор по инвестиционным проектам ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. — В регионах — проекты ритейл-парков».В последнее время обозначился высокий спрос на районные торговые центры. При этом наличие арендатора перестало быть обязательным условием совершения сделки. Инвесторы самостоятельно или при помощи опытного консультанта оценивают потенциал помещения и смело инвестируют в «понятные» объекты. Так, в прошлом году был открыт ТЦ «Вива» в Северном Бутово, в конце мая этого года прошло техническое открытие ТЦ «Северное Сияние» в этом же районе, осенью планируется ввод ТРЦ «Парус» в Куркино.
«По нашему мнению, в настоящий момент самый актуальный формат — районные ТЦ площадью от 10 до 25 тыс. кв. м, — говорит Андрей Чамкин, коммерческий директор I’M Company. — Это связанно даже не с доходностью, а с меньшими рисками при строительстве таких объектов. Под них проще найти удобный участок, финансирование, проще заполнить арендаторами. Другое дело, что даже маленьким ТЦ надо заниматься профессионально от этапа концепции и проекта до момента строительства и открытия. Именно поэтому мы сейчас перед началом строительства вносим необходимые изменения в проект нашего ТЦ «Акварель» площадью 15 тыс. кв. м, расположенного в городе Щербинка МО, — меняем шаг колонн, что должно уменьшить стоимость проекта на 5–7%».
В спальных, отдаленных от центра районах при условии хорошего набора арендаторов доходность торгового центра может составлять 12–15% годовых. Впрочем, некоторые инвесторы, особенно западные, больше уровня доходов ценят их стабильность. «Не так давно был реализован ТРЦ «Калужский», казалось бы, с небольшой доходностью — менее 10%, — приводит пример В. Аксенов. — Но это весьма стабильный актив, на площади этого центра всегда стоит очередь из потенциальных арендаторов, даже в кризис интерес к объекту не угасал».
В Московском регионе по-прежнему наиболее привлекательной остается реализация полноформатных торгово-развлекательных центров, рассчитанных на максимально широкий охват территории. Конкуренция среди действительно профессиональных концептуальных объектов пока не достигла значительного уровня. «Наиболее интересны с точки зрения доходности сегодня торговые объекты от 3 до 7 тыс. кв. м с «якорем», занимающим до 50% площадей, плюс торговая галерея из пяти — десяти арендаторов, — отмечает Мария Копылова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «Новое Качество». — Этот формат оптимален — удобен для управления и заполнения в случае освобождения части площадей».
«У каждого девелопера свой взгляд на формат, — оппонирует Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group. — Мы придерживаемся позиции, что наиболее востребованы и ликвидны среднеформатные проекты, потому что количество арендаторов комплекса позволяет постоянно находить новые решения. ТРЦ, рассчитанный на 400 магазинов, — это слишком высокий риск, так как потенциальных арендаторов на рынке лишь немногим больше».
Особый спрос
proestate.ru
Как и прежде, особенным спросом пользуются качественные помещения стрит-ритейла в главных торговых коридорах столицы. Доходность от вложений в этот сегмент может составить 15–25% годовых в зависимости от схемы сделки. Максимальный интерес вызывают помещения сегмента стрит-ритейл от 300 до 1000 кв. м, удачно расположенные, то есть в шаговой доступности от метро, с высоким пешеходным трафиком. Стрит-ритейл всегда был привлекательным для инвестиций, так как в отличие от крупных ТРЦ объекты уличной торговли требуют меньше вложений, но при этом обладают высокой доходностью и ликвидностью.
«Инвестиционная привлекательность помещений стрит-ритейла обусловлена в первую очередь их более высокой ликвидностью по сравнению с более доходными, но намного более дорогими объектами коммерческой недвижимости, как то офисными зданиями и торговыми центрами, — поясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Доступность для инвестирования в сегменте стрит-ритейла определяется сравнительно невысокой стоимостью первоначальных вложений, которая может составлять порядка 500–700 тыс. долл. Важным преимуществом этого сегмента также является его ограниченность, характеризуемая отсутствием выхода новых площадей».
Доходная арифметика
А. Борбатенко
Но по большому счету инвесторы ориентируются не столько на конкретные форматы, сколько на доходность, которую генерирует тот или иной объект. Достаточно привлекательным может быть и небольшой объект в центре города, и крупный молл на окраине при условии большой заполняемости и высокого уровня конвертации посетителей в покупателей.
Как поясняют эксперты, показатели доходности разнятся в зависимости от подхода к их расчету. Если рассматривать инвестиционную покупку, то в Москве можно рассчитывать в среднем на 10–15% в год. Если же говорить о девелоперской доходности (когда требуется запроектировать весь цикл, построить объект и сдавать его в аренду), то она рассчитывается, исходя из сроков окупаемости проекта.
«Торговые объекты становятся консервативными по своей доходности, — говорит А. Могила. — Последние три года отмечается общая тенденция к ее снижению. Докризисной мегаприбыли в 30% ожидать уже не приходится. А с учетом смены столичного правительства прогнозировать доходность ТЦ в Московском регионе стало сложнее. Город уже близок к насыщению торговыми центрами. Хотя инвесторов по-прежнему привлекает его высокая покупательская способность. В регионах с точки зрения объемов вложений дела обстоят проще: девелоперы несут меньше затрат, соответственно, проекты быстрее окупаются. Таким образом, размещение торгового объекта в регионе является более интересным с точки зрения экономики строительства и конкуренции».
Объемы инвестиций в торговую недвижимость | |
Год | Сумма, млн долл. |
2008 | 2000 |
2009 | 30 |
2010 | 420 |
2011 (5 мес.) | 550 |
«Наша страна постепенно приближается к уровню доходности Европы, где средняя прибыль от инвестиций не превышает 5–7% годовых, — добавляет В. Аксенов. — И если раньше доходность 10% даже не рассматривалась потенциальными инвесторами, то сегодня эта цифра становится нормой рынка».
