Для профессиональных девелоперов проекты по созданию торговых центров, как утверждают эксперты, были интересны во все времена, даже кризис не стал этому помехой. Этот сегмент оказался не только наименее просевшим, но еще и быстрее всех восстанавливающимся. Другое дело, что несколько снизилась прибыльность данных проектов. Однако это обстоятельство мало смущает инвесторов, поскольку они понимают, что у торгового сегмента неплохие перспективы. «Прибыль в этом бизнесе по-прежнему высока, так как спрос на качественную торговую недвижимость превышает предложение. Правда, в настоящее время доходы от реализации торговых центров пока ниже, чем до кризиса. Тем не менее, по нашим оценкам, в перспективе они достигнут докризисных показателей», — полагает Татьяна Ключинская, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International.

 

Это отнюдь не единичное мнение, столь же оптимистичные прогнозы по развитию данного сегмента предлагают и другие эксперты рынка. «Прежней прибыльности ожидать пока трудно, но устойчивый доход и приемлемые цифры по рентабельности вполне достижимы. Крупные иностранные сетевики (в том числе «Ашан» и «Билла») уверенно ведут поиск новых объектов в сфере торговой недвижимости», — подтверждает Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty.

 

Ю. Пилипейко

После кризиса интерес инвесторов к этому рынку, в том числе и зарубежных, усиливается. Хотя в условиях непредсказуемости российской экономики иностранцы проявляют большую осторожность. В то же время те из них, кто рассматривает девелоперские проекты, интересуются в основном торговым сегментом. Однако львиную долю среди игроков сейчас занимают все же российские компании. «По итогам I полугодия 2011 г. доля инвестиционных транзакций с участием иностранного капитала составила менее 1% от общего объема инвестиций в сегменте торговой недвижимости в России», — приводит данные Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International.

 

На рынке остались иностранные фонды, например, Immoeast, Fleming Family  & Partners. По словам Андрея Чамкина, коммерческого директора I’M Company, они находятся в активном поиске объектов, предпочитая приобретать готовые проекты. Профессиональные российские девелоперы, напротив, чаще рассматривают проекты под девелопмент и земельные участки.

 

Как известно, срок окупаемости проекта зависит от целого ряда показателей: чистого операционного дохода, генерируемого объектом, первоначального объема инвестиций, структуры финансирования и так далее, поэтому для каждого объекта он определяется индивидуально. Однако в целом срок окупаемости проектов по созданию торговых центров несколько увеличился. Если до кризиса девелоперы ориентировались на пять лет, говорит Татьяна Ключинская, то сегодня он увеличился на два-три года.

 

На данный момент минимальная ставка капитализации для качественных торговых центров в Москве составляет, по словам Ольги Павлик, 10–10,5%. Для торговых центров, расположенных в Санкт-Петербурге, она выше — 10,5–11%, а в регионах данный показатель колеблется в пределах 12–12,5%.

 

 

 

Как известно, следствием кризиса стал отток арендаторов из торговых центров. В Москве, по словам Татьяны Ключинской, ротация в среднем составляла 10–15%, в регионах этот показатель доходил до 20–25%, а по отдельным объектам и больше. Кроме того, многие операторы перешли на уменьшенный формат магазинов, но сейчас уже возвращаются к прежним. А вот площади торговых зон в проектируемых ТЦ не изменились вовсе. Эксперт объясняет это тем, что независимо от состояния рынка собственники, как правило, стараются предусмотреть гибкие планировки, которые позволяют разместить и крупных, и мелких арендаторов.

 

С кризисом, как отмечает Андрей Чамкин, активно перекраивались зоны, ранее отведенные под развлекательную составляющую, так как операторы этого сегмента притормозили в развитии, и потребность в новых площадях у них практически отпала. Также резко были сокращены зоны, отведенные под так называемые одежные мини-якоря: операторы вернулись к более мелким площадям, и помещения 1500 кв. м и более перестали пользоваться спросом.

 

Сегодня повысились требования операторов к качеству торговых комплексов. Татьяна Ключинская связывает это с тем, что в кризис часть помещений освободилась, и у ритейлеров появилась возможность выбирать. Арендаторы стали более разборчивы, и профессиональные девелоперы отреагировали стремлением усилить конкурентоспособность своих проектов. Поскольку открытые в кризис объекты, имевшие недостатки с точки зрения месторасположения, концепции, качества строительства, как отмечает Ольга Павлик, испытывали трудности с заполняемостью, то сейчас девелоперы при возведении новых ТЦ стремятся к тому, чтобы их проект в первую очередь был конкурентоспособным, как минимум имел свою отличительную фишку.

 

То, что новые проекты, которые характеризуются хорошей визуальной, пешеходной и транспортной доступностью, востребованы у ритейлеров, подтверждает и Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. По ее словам, выйдя из кризиса, большинство игроков пересмотрели планы и стратегии развития и сейчас ищут новые площадки под бизнес своих компаний.

 

 

 

Ю. Пилипейко

Сегодня главные требования, которые предъявляют собственники ТЦ к арендаторам, — это платежеспособность и надежность. Именно поэтому на объект в первую очередь стараются привлекать крупные российские холдинги и западные бренды. Однако в отличие от небольших компаний они не платят высокие арендные ставки. Поэтому, как объясняет Татьяна Ключинская, в профессиональных ТЦ существует некий баланс: там представлены как известные маститые бренды, так и компании небольшого формата. Те девелоперы, которые во главу угла ставят максимизацию прибыли, отдают предпочтение вторым.

 

Состав арендаторов меняется в зависимости от концепции объекта. «Для крупноформатных торгово-развлекательных центров, как правило, это такие бренды, как Marks & Spencer, H & M, GAP, Mango, Lady & Gentleman City, Bershka, Zara, «Спортмастер», «Снежная королева», New Yorker и др. Эти компании являются крупными сетевыми операторами и, безусловно, якорями при формировании торговой галереи. Есть известные бренды, которые также могут быть якорными, даже если сами операторы арендуют средние по размеру площади (Promod, Woolstreet, Oysho, Calzedonia, BeBe и др.) При этом собственник всегда помнит, что все крупные знаковые компании, как правило, претендуют на особые условия и платят зачастую невысокую арендную ставку. Возможность «подтянуть» экономику проекта позволяет привлечение операторов торговой галереи мелкого формата (часто это ИП или небольшие компании, развивающиеся по франчайзингу и открывающие небольшие по площади магазины известных брендов). Такие операторы ориентированы на потоки, создаваемые якорями, но при этом платят арендную ставку в необходимом размере», — рассказывает Ольга Збруева.

 

Поскольку пул арендаторов в торговом центре определяется его концепцией, то компании, которые не вписываются в нее и которые не создают синергии с остальными ритейлерами, тоже будут не ко двору.

 

В кризис снизились арендные ставки, поэтому девелоперы стали заключать договора на короткий срок, однако сейчас эта практика мало распространена. В настоящее время, как и до кризиса, стандартный срок договора аренды для торговой галереи составляет 5–7 лет, для якорного арендатора — 10–12 лет.