Ипотечный пузырь: есть или все-таки нет?

Доступная ипотека: в чем проблема 

Появление в 2020 году льготной ипотеки серьезно изменило российский рынок недвижимости. Антикризисная мера поддержки сделала жилье доступным как никогда. Неудивительно, что темпы кредитования с тех пор росли как на дрожжах. 

С одной стороны, субсидии — это прекрасно: льготная ипотека стимулирует строительный рынок, миллионы семей решают свои жилищные проблемы (что, кстати, положительно влияет на демографическую ситуацию в стране), да и ВВП растет. И цены растут вместе с ним. 

Но есть и обратная сторона: ипотека с господдержкой особо привлекательна для двух типов заемщиков: тех, кто не знает, куда еще вложить свои накопления на фоне инфляции, и тех, чьи доходы резко выросли с началом СВО, — это, например, сотрудники оборонного комплекса. В особенности это влияет на ситуацию в регионах, и более всего — в небольших областных центрах и городах, где есть промышленность, связанная с оборонкой. 

Кроме того, льготные программы распространяются только на новостройки, что создает существенный (до 20%) дисбаланс цен между первичным и вторичным жильем, в которое новостройка превращается почти сразу после сдачи. 

Это классическая схема ипотечного пузыря: цены на субсидируемое жилье (новостройки) растут, а их ликвидность — возможность для банка продать залог по сопоставимой с размером кредита цене — падает. 

Если тем, кто недавно взял ипотеку, потому что вдруг повысили зарплату или пропадают накопления, потом станет трудно платить по счетам, и это приобретет относительно массовый характер, рынок недвижимости резко сдуется. 

Причиной может стать дальнейшее падение курса рубля, когда оставшихся денег не будет хватать на базовые потребности, или падение доходов из-за снижения финансовых вливаний в отдельные отрасли промышленности. Да мало ли что еще может случиться. 

При таком развитии событий покупательная способность населения резко упадет, еще больше снизится стоимость вторичной недвижимости, и банки не смогут вернуть даже часть выданных денег за счет продажи залоговых квартир. 

Новостройки vs «вторичка»: что дороже и почему

При массовом вбросе «постпузырного» жилья в продажу происходит сначала обвал ипотечного рынка, потом всего рынка недвижимости, а там рукой подать и до полноценного финансового кризиса. Именно такая история произошла в США в 2007 году. 

Доступность ипотечных госпрограмм и нововведения самих девелоперов вроде нулевой ипотеки в последние годы не раз заставляли вспомнить о пузыре. 

Центробанк, казалось бы, в этой ситуации не дремлет: опасные веяния пресекаются, первоначальный взнос по льготной ипотеке подняли (что несколько повышает качество выдаваемых кредитов), ключевая ставка растет. 

После того как 27 октября ее вновь увеличили, уже до 15%, экономисты и чиновники заговорили о том, что господдержку пора сворачивать. Но даже если льготные программы не продлят в 2024 году, потенциально проблемных кредитов уже выдано достаточно, чтобы рынок в случае чего сильно тряхнуло. 

Мы поговорили с экспертами, чтобы узнать, какой они видят сложившуюся ситуацию: грозит ли нам пузырь, чего все-таки добивается Центробанк и что вообще происходит на рынке.  

Какова вероятность, что на рынке недвижимости взорвется пузырь? 

— Несмотря на высокий уровень закредитованности населения, риска возникновения ипотечного пузыря в России нет. Доля просроченных платежей в 2023 году снижается. 

Банки стали тщательнее проверять клиентов, в том числе под давлением ЦБ, повысился минимальный размер первоначального взноса. Следовательно, угроза массового отказа заемщиков от выполнения кредитных обязательств отсутствует. А сама по себе ипотека является качественным инструментом, стимулирующим развитие рыночной экономики.

— Никакого ипотечного пузыря нет. Доля льготных кредитов в общем количестве составляет около 40–50%, то есть вторая половина ипотеки выдается на рыночных условиях. 

Объем просроченной задолженности в ипотечном портфеле банков — 0,4%, и этот показатель не растет, а снижается. Кредиты не выдаются каждому заявителю: доля одобрений составляет всего порядка 60%. 

Более того, в 2023 году наблюдалась позитивная динамика показателей кредитования: уменьшился средний размер кредита, а также его срок. То есть заемщики адаптируются к условиям ипотеки и ценам на рынке жилья. Рост цен на новостройки при этом замедлился и с начала года составил порядка 5–10% в зависимости от сегмента.

— Определение «пузырь» мне не очень нравится. Да, есть разница в цене между первичным и вторичным рынками. Но, например, по Питеру за последний месяц (если верить общей статистике от Dataflat) цены практически не выросли. По Москве изменение было, но не слишком значительное. 

В отличие от предыдущих периодов ажиотажного спроса застройщики предпочитают не повышать цены, не гонятся за маржой, а набирают объемы сделок, чтобы пополнять счета эскроу и снижать долю нераспроданных квартир. Все понимают, что спрос будет ослабевать, и достаточно логично действуют. Говорить о том, что цены дальше пошли в рост, нельзя. 

Есть накачка первичного рынка деньгами налогоплательщиков через льготную ипотеку. Это проблема, но говорить о том, что имеет место пузырь и тем более что он вот-вот лопнет, нет оснований. Проблема стратегическая, и решаться она будет длительное время.

Но взрыва точно не произойдет, поскольку от цен на недвижимость зависят не только застройщики и покупатели, которые набрали кредитов, но и устойчивость банковской системы. 

Я скорее верю в разгон гиперинфляции и продолжение поддержки ипотеки, что и происходит, вместо рационального, трезвого и правильного, хотя и болезненного сценария по сворачиванию льгот.

— Ипотечный пузырь в том смысле, что заемщики не смогут обслуживать взятые кредиты, все-таки может возникнуть на рынке, если ипотека без первоначального взноса вкупе с субсидиями от застройщика приобретут массовый характер. 

Здесь я отчетливо вижу диссонанс. С одной стороны, банки хотят повысить благонадежность клиентов, увеличивая первоначальный взнос. А с другой — по-прежнему есть возможность купить квартиру или без первоначального взноса, или с частичным взносом от застройщика. 

— Об ипотечном пузыре можно говорить относительно квартир, купленных на «первичке» в последние 1,5 года по схеме субсидированных ипотек, потому что они приобретались выше рыночной цены на 20–30%. А если учитывать, что квартиры на «первичке» в среднем по Петербургу еще на 20% дороже, чем в только что сданном доме на «вторичке», то вот вам и проблема, которая возникнет при продаже этих объектов, если заемщики не смогут дальше обслуживать кредит.

ЦБ уже несколько месяцев повышает ключевую ставку. Но при этом в сентябре лимиты по основным госпрограммам увеличили. Нет ли здесь противоречия? 

Эксперты отметили, что ключевая ставка и льготная ипотека проходят по разным «ведомствам»: финансово-экономическому и социально-политическому. Они, безусловно, связаны и зависят друг от друга, поэтому необходимо соблюдать баланс и своевременно исправлять возникающие перекосы. 

— Рост ключевой ставки негативно влияет как на рынок недвижимости, так и на экономику в целом. Но говорить о противоречии между увеличением лимитов по льготным программам и ростом ставки имеет смысл, только если судьба строительного комплекса вам безразлична. То есть условия ухудшились — пусть строят в два раза меньше, а когда улучшатся, пусть возвращаются к прежним показателям. 

Такой подход противоречит интересам государственного развития и ведет к деградации строительной отрасли: сократить объемы строительства легко и быстро, а нарастить — долгий процесс. 

Кроме того, период высокой ключевой ставки объективно подойдет к концу в 2023 году, если не начнутся какие-то крайне деструктивные процессы. Факторы, из-за которых Банк России ранее поднимал ключевую ставку, перестают быть актуальными. 

В соответствии с заявленной политикой регулятор в течение следующего года будет ключевую ставку уменьшать, что благотворно скажется на экономике и даст возможность сократить затраты бюджета на обслуживание льготных ипотечных программ. Кроме того, программы могут стать более адресными.

— Выделение дополнительных средств из бюджета на финансирование льготных программ — это техническое решение. Ажиотажный спрос последних месяцев (в связи с подъемом ключевой ставки. — Прим. ред.) не прогнозировался при формировании текущих лимитов. Решений о досрочной отмене льготной ипотеки никто не принимал, поэтому Минфин вынужден запросить дополнительные средства на действующие программы. 

Подробно о ключевой ставке и ее влиянии на ипотеку

— Нужно четко понимать, что ЦБ принимает решение о поднятии ключевой ставки исходя не из состояния рынка недвижимости, а из общего состояния экономики. Ставка определяет условия кредитования в целом, и жилищное кредитование там занимает порядка четверти от общего объема. Хотя это и большой объем, но не подавляющий. 

Ключевую ставку регулятор поднимает, руководствуясь макроэкономическими соображениями, а льготную ипотеку, как мне кажется, поддерживают скорее из политических соображений. 

Мне до какого-то времени казалось, что есть план, и мы его просто не понимаем, но плана никакого давно уже нет. Есть просто движение по накатанной и политическая целесообразность поддерживать льготную ипотеку. Если ее сейчас свернуть, однозначно возникнет некая социальная напряженность. Поэтому, очевидно, власти решили пойти по пути наименьшего сопротивления и пока сохраняют ипотеку с господдержкой. 

— Власти могут выделить дополнительный бюджет на льготные ипотечные программы, чтобы выполнить текущие планы по поддержке населения и строительной отрасли. При нынешнем уровне ключевой ставки ранее предусмотренных средств на эти цели уже не хватает.

Доля нераспроданного жилья на первичном рынке — от 40 до 70%. Можно ли говорить о затоваренности — одном из признаков скорого взрыва пузыря? 

— Цифры часто неверно трактуются. Например, «Дом.РФ» опубликовал данные о нераспроданном жилье на стадии строительства: из всего объема строящегося в России жилья продано 33%, не продано — 42%, еще в 25% строящихся домов продажи не открыты. 

С учетом того, что речь идет обо всем объеме строительства — от котлована до почти готового дома, — эти цифры не вызывают озабоченности. Это не показатель нераспроданных квартир в сданных домах. 

В целом на российском рынке нет такой проблемы, как затоваривание, но локально, в отдельных городах, ситуация может быть контрастной.

— Сам по себе термин «затоваривание рынка» в применении к сегодняшнему рынку первичной недвижимости не выглядит обоснованным. Потребность в новом жилье крайне велика, обеспеченность им уступает показателям многих стран, причем даже не из числа развитых. Желание улучшить свои жилищные условия, по данным опроса от «Дом.РФ», высказывают более 80% россиян, то есть потенциальный спрос крайне высок. 

По абсолютным значениям проданной и непроданной первичной недвижимости отмечу, что средний срок реализации девелоперского проекта составляет примерно три года, срок строительства — два года. При этом оптимальным может считаться продажа 70–90% квартир на этапе ввода в эксплуатацию. 

С этой точки зрения Москва показывает стабильные и не вызывающие опасений результаты продаж (если смотреть аналитику того же «Дом.РФ»). Что касается данных в среднем по России, то здесь ситуация не столь оптимистична и говорит о необходимости поддержки региональных рынков, в том числе и путем развития льготных ипотечных программ. Особенно для рынков с преобладанием низкомаржинальных проектов. 

— Не понимаю, о каком затоваривании рынка постоянно говорят. Возьмем третий по величине рынок в России — Краснодарский край. Темпы продаж у застройщиков от месяца к месяцу стабильные. Доля нераспроданных лотов в сданных домах составляет от 2 до 0,3% в зависимости от проекта и застройщика. 

По курортным городам спрос стабильно превышает предложение, особенно если мы говорим про сегмент комфорт. И по-прежнему большая доля покупателей недвижимости — это люди, планирующие переезд на юг. 

— Прирост нераспроданного жилья есть, но говорить о том, что он суперкатастрофический, я бы не стал. Да, объем вырос, но не настолько, чтобы это как-то давило на застройщиков. 

Более того, все ожидали, что застройщики будут менее активно вводить новые объекты в продажу, но резкого снижения количества новых проектов не произошло. Еще и наблюдается достаточно высокая активность на рынке земельных участков. Похоже, что девелоперы позитивно оценивают долгосрочные перспективы рынка.

— В целом застройщики всегда держат в запасе около 25% строящихся квартир. Еще около 30% — в продаже. 

Темпы роста предложения стабилизировались, а общий объем предложения квартир и апартаментов в новостройках Москвы за лето уменьшился на 5%. Спрос в целом восстановился и уже даже превзошел уровень 2021 года, то есть предложение постепенно абсорбируется. 

Ипотека с господдержкой на Циан: одна анкета для 9 ведущих банков