В конце 2010 г. российский ипотечный рынок оказался в плюсе. В течение последних месяцев шло восстановление сегмента кредитования. «Предполагаемый объем рынка жилищного кредитования РФ на начало 2011 г. — около 1310 млрд руб. Прогнозируемый объем выданных ипотечных кредитов в целом по России по итогам 2010 г. превысит 350 млрд руб. Это примерно двукратный рост относительно 2009 г.», — рассказывает вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования банка «ВТБ24» Георгий Тер-Аристокесянц.

 

И хотя размах кредитования все еще ниже докризисного, сегодня это никого в банковской среде не смущает. «В 2010 г. рынок ипотеки вышел на реальные объемы работ. Если годом ранее влияние кризисных тенденций было еще велико и многие банки проводили достаточно консервативную кредитную политику, то в минувшем году был дан толчок к масштабному развитию ипотеки», — говорит начальник управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток Стефан Буайе.

 

В ВТБ24 предполагают, что в 2011 г. объем выдачи ипотеки может превысить 500 млрд руб. «На докризисный уровень выдачи ипотеки при благоприятном развитии ситуации рынок может вернуться в 2012 г.», — предполагает Г. Тер-Аристокесянц.

 

Один из основных поводов для оптимизма — растущий спрос как на жилье, так и на кредиты. В прошлом году клиенты стали постепенно возвращаться на рынок. «Особенно ярко это можно проследить на примере двух столиц. Риэлторы уже отмечают нехватку предложения в массовом сегменте. Также стоит отметить, что после кризиса возрос интерес покупателей к объектам недвижимости в городах ближайшего Подмосковья. За МКАД стали покупать активнее, что обусловлено прежде всего ценовой разницей: за пределами столицы можно купить квартиру дешевле или же большей площади, получив при этом приемлемый уровень инфраструктуры и транспортной доступности», — рассказывает С. Буайе.

 

Восстановление доверия населения к банковской системе в целом и к ипотеке в частности является одной из главных тенденций, которые оставил прошедший год. Вторая, не менее значимая тенденция — активная поддержка ипотеки на государственном уровне. В первую очередь речь идет о программе инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010–2012 г. В ней введен ряд мер по стимулированию спроса на жилье и повышению доступности ипотечных кредитов. Так, в рамках этой программы можно оформить ипотечный кредит под 11% годовых в рублях.

 

Кроме того, Правительством РФ была принята стратегия развития ипотечного рынка РФ до 2030 г., предусматривающая определенные цели и этапы их достижения.

 

 

 

В начале 2011 г. на ипотечном рынке наблюдается спокойная рабочая атмосфера, никто не ожидает каких-либо разительных перемен. «Сейчас условия ипотеки сравнимы с докризисными, и небольшие объемы выдачи связаны скорее с неуверенностью заемщиков в своем финансовом положении, чем с недоступностью заемных средств», — рассказывает заместитель начальника управления розничными кредитными продуктами Абсолют Банка Светлана Сурина.

 

Скорее всего в 2011 г. получат развитие основные тенденции минувшего года: плавный рост спроса, активная борьба банков за клиентов и постепенное улучшение условий кредитования. Уже к концу 2010 г. конкуренция между кредиторами стала вполне ощутимой. Особенно если учесть, что сегодня нет принципиальной разницы в условиях кредитования: все крупные банки предлагают один и тот же стандартный набор продуктов. Поэтому постепенно им приходится применять те же самые инструменты конкурентной борьбы, что и до кризиса: снижать требования к первоначальному взносу, обеспечению кредита и т. п.

 

Эксперты также считают, что при сохранении благоприятной ситуации в экономике и на рынках капитала текущий тренд на понижение ставки в целом сохранится. Вместе с тем удешевление кредитов уже не будет столь заметным. «Безусловно, прежняя тенденция сохранится за счет специальных предложений банков или других программ лояльности, однако значимого снижения ставок на уровне 3–5% ждать не стоит», — говорит С. Буайе.

 

«К концу 2011 г., по нашим прогнозам, снижение процентной ставки составит около 1,5–2%. Соответственно, уровень средневзвешенных процентных ставок достигнет 9–9,5% по долларовым кредитам и 11,5–12,3% по рублевым», — комментирует региональный директор DeltaCredit в Центральном федеральном округе Наталья Коняхина.

 

В ВТБ24 полагают, что дальнейшее поведение ставок будет зависеть от экономической ситуации. «При снижении инфляции, сбалансированном функционировании рынка капитала увеличится вероятность сохранения тренда на снижение ставки», — говорит Г. Тер-Аристокесянц.

 

Заметного снижения первоначального взноса, по мнению специалистов, тоже ожидать не стоит. Наученные опытом кризиса банки довольно аккуратно подходят теперь к этому параметру. Скорее всего в текущем году размер собственных средств останется на отметке 20–30%. Хотя, безусловно, появятся и отдельные предложения с первоначальным взносом 15 и даже 10%.

 

Снижению первоначального взноса будет способствовать такое нововведение прошлого года, как система ипотечного страхования. Этот страховой продукт предполагает, что заемщик берет кредит с 10% собственных средств и страхует риск невозврата кредита в размере суммы, недостающей ему до полноценного первоначального взноса (например, 20%). Такие страховые программы должны выступить компромиссом между интересами банка и заемщика. Они, с одной стороны, позволяют взять кредит с пониженным первоначальным взносом, с другой — гарантируют банку возврат средств. Подобную программу в 2010 г. внедрил у себя ВТБ24 с целью повышения доступности и привлекательности своих ипотечных программ. Одновременным условием предоставления ипотечного кредита с 10%-ным первоначальным взносом является дополнительное страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита.

 

 

 

Однако, несмотря на общую либерализацию условий по ипотеке, возвращения кредитов subprime (с нулевым первоначальным взносом, с неподтвержденным доходом) никто сегодня не ожидает. «Банки усвоили уроки кризиса и стали гораздо внимательнее относиться к оценке рисков и неохотно идут на снижение качества портфеля», — поясняет С. Сурина.

 

В ВТБ24 говорят, что в условиях эйфории от роста рынка ипотеки и рынка жилья, а также отсутствия собственного опыта прохождения циклов спада и потрясений ипотечные продукты большинства участников этого рынка эволюционировали без должного внимания к ключевым потенциальным рискам, присущим ипотеке. «Такая ипотека стала генератором множества проблем, которые в полной мере реализовались в кризисных условиях, что многократно усилило удар по рынку ипотечного кредитования. Сейчас, мы считаем, рынок обладает определенным иммунитетом, способным защитить его от возвращения в subprime. На нашем примере вы можете увидеть, что существуют альтернативные пути развития продуктовой линейки, которые предполагают повышение доступности и привлекательности ипотеки при сохранении контроля над риском», — рассказывает Г. Тер-Аристокесянц.

 

По мнению Н. Коняхиной, банки не будут возвращаться к кредитам subprime, поскольку во время кризисов они являются дефолтными.

 

В Сосьете Женераль Восток считают, что кредиты subprime никогда не были интересным продуктом для России. «Нужно понимать, что наш ипотечный рынок по сравнению с европейским и тем более американским еще достаточно слабо развит. В этой связи такие инструменты, как кредиты subprime, у нас пока не востребованы и в ближайшем будущем ситуация не изменится», — рассуждает С. Буайе.

 

Так что, несмотря на растущую конкуренцию банков, вряд ли отечественный рынок в обозримом будущем вернется в докризисное состояние ажиотажа и массовой доступности кредитов. Впрочем, вопрос о доступности ипотеки упирается не только в размер первоначального взноса и процентную ставку. Еще один ключевой компонент — стоимость жилья. «В 2011 г. цены на недвижимость пойдут вверх, чему способствуют и увеличенный уровень спроса, и активизация девелоперов. В этой связи доступность ипотеки, выражающаяся в более низких ставках, может быть нивелирована ростом цен. Если банки снизят к концу года ставки по ипотеке, а стоимость квартир за это время вырастет, то общий уровень доступности не повысится или даже покажет отрицательную динамику», — говорит С. Буайе.

 

Поэтому гражданам, решившим оформить кредит на покупку жилья, вероятно, не стоит медлить, ожидая более выгодных банковских условий.