Вслед за снижением ипотечных ставок некоторые заемщики ждут уменьшения первоначального взноса. Ведь раньше на рынке были предложения ипотеки вовсе без него, вспоминают они, только сейчас их почему-то не найти.
Кредит под залог недвижимости
Чаще всего под манящим слоганом «Ипотека без первоначального взноса» кроется либо совместная с застройщиком акция, либо кредит под залог уже имеющейся недвижимости.
Впрочем, после того как стартовала льготная программа с господдержкой под 6,5% на новостройки, девелоперы утратили интерес к подобного рода стимулирующим мероприятиям, так что найти такие предложения не удастся.
Зато некоторые банки анонсируют выдачу ипотеки без первоначального взноса. Так, банк «Левобережный» (Новосибирск) предлагает клиентам — юридическим и физическим лицам, которые являются собственниками бизнеса с годовой выручкой до 2 млрд рублей, оформить «Бизнес-ипотеку» на срок до 15 лет без первоначального взноса на жилую или коммерческую недвижимость. Об этом рассказала заместитель начальника управления ипотечного кредитования банка Евгения Гречихина.
Но условия «Бизнес-ипотеки» предполагают не только залог приобретаемой недвижимости, но и, в случае отсутствия первоначального взноса, — дополнительный залог, которым выступают жилая или коммерческая недвижимость, автотранспорт, оборудование, спецтехника — стоимостью не более 20% приобретаемой недвижимости.
В Сургутнефтегазбанке по программе «Первичное жилье (новостройки)» ипотека выдается без первоначального взноса. Процентная ставка составляет 7,7%. Но в дополнительных условиях оговаривается, что ипотека выдается только под залог иного объекта.
Действительно, программы кредитования под залог имеющегося в собственности жилья или нежилой недвижимости есть во многих банках, комментирует руководитель ипотечного бюро и проекта «Электроннаясделка.рф» Камила Фазлыева. Но если речь идет об ипотеке без первоначального взноса, а потом оказывается, что кредит предусматривает залог имеющейся недвижимости, — это две разных истории, которые некорректно связывать. Дело в том, что при ипотеке в качестве залога всегда выступает приобретаемое жилье, поясняет эксперт.
директор по продажам, директор филиала «Ипотека.Центр» (Санкт-Петербург)
Банковский продукт, где залогом является квартира, которая находится в собственности человека, называется «кредит под залог недвижимости». Такой кредит можно брать на любые цели: хоть на покупку дома, хоть на развитие бизнеса, хоть на поездку на море.
Схема trade-in — кредит на первоначальный взнос
Директор по продажам, директор филиала «Ипотека.Центр» (Санкт-Петербург) Иван Зинченко приводит другой пример, когда людям интересна ипотека без первоначального взноса. Предположим, семья собирается улучшить свои жилищные условия и переехать из «двушки» в «трешку». При этом деньги от продажи «двушки» она хочет внести в качестве первоначального взноса по ипотеке. Но «трешка», которую семья намерена купить, уже найдена, а покупатель на их «двушку» — пока нет.
В таком случае банк предлагает решение: двухкомнатная квартира закладывается в банке, под нее занимаются деньги на первоначальный взнос. Семья переезжает в новую квартиру, а потом в течение одного года — двух лет продает «двушку» и гасит кредит на первоначальный взнос и часть ипотеки. Для клиента эта схема — по сути классический trade-in, хотя отдельные банки не совсем корректно называют ее «ипотекой без первоначального взноса».
Еще у некоторых банков при такой схеме кредита на первоначальный взнос отсутствуют ежемесячные платежи: клиент платит только один раз, когда закрывает подобный кредит.
Пока клиент продает свою квартиру, у него не возникает никаких дополнительных обязательств, но к моменту продажи (это может произойти и раньше, чем через год–два) он должен вернуть сумму займа и накопленные за этот период проценты.
Субсидии и маткапитал
Иногда банки снижают размер первоначального взноса за счет субсидий или материнского капитала, уточняет Иван Зинченко. Но полностью оплатить первоначальный взнос материнским капиталом получится только у жителей регионов с невысокой стоимостью жилья.
Евгения Гречихина иллюстрирует вариант, когда банк снижает размер первоначального взноса за счет материнского капитала: так, минимальный первоначальный взнос при покупке недвижимости в банке «Левобережный» составляет 5% при наличии сертификата на маткапитал, но в целом минимальный взнос должен быть равен не менее 10% стоимости приобретаемой недвижимости.
Как не обмануть самого себя
При выборе ипотечной программы Иван Зинченко рекомендует очень внимательно ознакомиться со всеми ее условиями. Если понижение первоначального взноса не влечет повышения ипотечной ставки, для заемщика выгодно, предположим, внести 10% стоимости квартиры, а 90% выплачивать после. Но, как правило, чем ниже первоначальный взнос, тем выше ставка по кредиту.
Конечно, сбережений у населения сейчас практически не осталось, поэтому люди, чтобы обхитрить банк, договариваются с оценщиками, чтобы те завысили стоимость, а продавец написал расписку, что эти деньги получены, указывает Камила Фазлыева.
«Настоятельно не рекомендую этого делать, так как в итоге вы обманываете все равно себя: возвращать-то ипотеку придется вам! Если вы не способны накопить на первоначальный взнос хотя бы в размере 30%, это свидетельствует о том, что если, не дай Бог, вы потеряете работу или заболеете, у вас не будет никакой подушки безопасности — вы просто не сможете обслуживать ипотечный кредит», — предупреждает эксперт.
Ипотека без первоначального взноса для банка — большая головная боль. «Де-юре ипотеки без первоначального взноса не бывает, так как Центробанк четко обозначил минимальную планку первоначального взноса для каждого заемщика — 20%, — объясняет Иван Зинченко. — Зачем нужны эти 20%? Если случится самое плохое: заемщику окажется не по силам выплачивать ипотеку, а квартиру придется выставлять на торги, 20% будут люфтом для торга, чтобы квартира быстрее ушла с молотка».
Перед тем как выдать кредит, банк проводит оценку недвижимости. Если квартира оценена неверно или цены на жилье вдруг пошли вниз, без этих 20% банк остается без обеспеченного деньгами кредита, говорит Иван Зинченко. Поэтому ЦБ РФ рекомендует именно такой порог первоначального взноса как дополнительную гарантию надежности заемщика, хотя эта рекомендация и не носит обязательного характера.
Сегодня некоторые банки предлагают кредиты (особенно по условиям льготной ипотеки) с первоначальным взносом 10–15%, а в отдельных случаях и 5% — они это делают, чтобы привлечь больше клиентов. Но надо учитывать, что это ипотека с господдержкой, которая для банков несет меньше рисков, она имеет ограничения по срокам и максимальной сумме кредита.
Плюсом ипотечных кредитов с маленьким или нулевым первоначальным взносом для банков является то, что они выдаются по более высокой ставке. Если сегодня средняя ставка по стандартным ипотечным программам 7–8%, то ипотека с минимальным (либо нулевым) взносом будет выдаваться под 12%, уверяет Иван Зинченко.
руководитель ипотечного бюро и проекта «Электроннаясделка.рф»
По словам Евгении Гречихиной, единственным преимуществом ипотеки без первоначального взноса для банка может быть только привлечение дополнительного потока клиентов. Но это высокорискованный способ — банки его практически не используют.
