- Квартира, купленная до брака: личная или общая собственность
- В каких случаях квартира в ипотеке, купленная до брака, подлежит разделу при разводе
- Как делится при разводе квартира, если ипотека на неё была оформлена до брака
- Брачный договор и ипотека, оформленная до брака
- Созаёмщик в ипотеке до брака: какими бывают последствия
- Как правильно взять ипотеку до брака
- Защитите своё жильё: основные выводы об ипотеке до брака
Квартира, купленная до брака: личная или общая собственность
Иван окончил университет, нашёл работу и взял ипотеку на 15 лет: приобрёл однушку у метро. Спустя пару лет он встретил Марию, они поженились. К сожалению, семейная жизнь не сложилась: через 5 лет Иван и Мария решили развестись.
Но Мария требует компенсацию. Иван купил квартиру до брака, и это его собственность (пункт 2 статьи 256 Гражданского кодекса РФ). Такая квартира не делится при разводе. Но есть нюанс: квартира находится в залоге у банка, и все 5 лет брака Иван выплачивал ипотеку.
В браке нет доходов мужа и доходов жены: все доходы в браке — общие (пункт 2 статьи 34 Семейного кодекса РФ). А раз доходы общие, то ипотеку Иван и Мария выплачивали сообща — из семейного бюджета. Получается, Мария 5 лет платила ипотеку за квартиру Ивана. И при разводе она справедливо может претендовать на возврат этих средств.
Более того, даже если бы Мария не работала, она могла бы претендовать на половину выплаченных денег. Супруг, который в период брака вёл домашнее хозяйство или воспитывал детей, имеет право на общее имущество (пункт 3 статьи 34 Семейного кодекса РФ).
Так что по закону квартира Ивана остаётся его личной собственностью, но расходы на выплату ипотеки были общими. Иван обязан выплатить Марии её половину общих затрат. При ежемесячном взносе по ипотеке 40 тыс. руб. это 240 тыс. в год — 1,2 млн руб. за 5 лет.
В каких случаях квартира в ипотеке, купленная до брака, подлежит разделу при разводе
Есть 3 случая, когда квартира, приобретённая в ипотеку до брака, делится при разводе.
1. В браке квартира была переоформлена в общую собственность
Если супруги в браке оформили квартиру в долевую собственность, при разводе квартира будет делиться в зависимости от оформленных долей.
2. Если для погашения ипотеки был использован маткапитал
Мужчина берёт ипотеку, женится, в паре рождаются дети. Родители могут использовать семейный капитал на погашение ипотеки, взятой до брака. Но такой капитал выделяется на семью, поэтому в квартире будут выделены доли всем членам семьи (пункт 4 статьи 10 Федерального закона «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ).
По закону второй супруг может отказаться от выделения ему доли в квартире. Читайте подробнее, как выделяются доли в квартире, частично оплаченной маткапиталом.
3. Жильё было улучшено за счёт общих средств
Предположим, что женщина приобрела дом в ипотеку до брака. В браке муж перестроил дом — добавил пару комнат или второй этаж. Эти работы проводились за счёт добрачных накоплений мужа, цена дома значительно выросла. При разводе суд может посчитать дом общим имуществом супругов (статья 37 Семейного кодекса РФ).
Как делится при разводе квартира, если ипотека на неё была оформлена до брака
При разводе есть 3 основных сценария, как поступить с квартирой, купленной в ипотеку до брака.
1. Квартира остаётся у того, кто её купил, никто не платит компенсацию
Такой вариант реален в двух случаях. Первый — если второй супруг добровольно отказывается возвращать свою долю средств, уплаченных по кредиту в годы брака.
Жена понимает, что её доход намного ниже дохода мужа. В годы брака все выплаты по ипотеке объективно шли из его зарплаты, после чего ещё оставались деньги на жизнь семьи. Она имеет право потребовать половину выплат, но добровольно отказывается реализовывать такое право. Она не имеет претензий и при разводе не требует от мужа выплат.
Второй вариант, при котором компенсация может не выплачиваться, это если пара заключила брачный договор. В таком договоре закреплено, что и у кого остаётся при разводе. Например, что второй супруг не претендует на имущество первого и не будет требовать компенсации за ипотечные выплаты в браке.
2. Собственник квартиры выплачивает компенсацию
Собственник может выплатить компенсацию, как в случае, о котором мы рассказали выше. Если ипотечные выплаты шли из семейного бюджета, то есть из общих денег мужа и жены, при разводе подсчитывается общая сумма всех выплат и делится пополам. Супруг, который единолично владеет недвижимостью, выплачивает эти деньги второму.
3. Суд признаёт жильё общим имуществом
Если практически вся ипотека была выплачена супругами в браке и при разводе супруг, на которого оформлена недвижимость, отказывается выплачивать второму его часть, суд может признать жильё общим и определить в нём доли каждого из супругов. Но такое судебное решение может быть оспорено в вышестоящем суде.
Верховный суд РФ неоднократно выносил подобные решения. Хотя встречаются ситуации, когда нижестоящие суды в таких случаях признают жильё общим и определяют доли каждого из супругов
Брачный договор и ипотека, оформленная до брака
Брачный договор — это соглашение, которое подписывает пара, вступающая в брак, или супруги. Такое соглашение определяет имущественные права и обязанности супругов в браке и в случае его расторжения.
Благодаря брачному договору споры даже не возникают. Заключить его можно в любой момент брака. В договоре прописываются все условия, важные для пары: можно указать, что квартира, купленная одним из супругов до брака, останется его собственностью, а второй супруг не будет претендовать на половину выплат. Или что квартира, приобретённая до брака одним из супругов, остаётся в его собственности до полного погашения ипотечного кредита, после чего возникает общая долевая собственность в определённых долях.
Брачный договор снижает риск судебных споров, обеспечивает правовую определённость для обоих супругов и позволяет учесть их финансовые договорённости на случай развода.
В брачном договоре можно предусмотреть различные частные случаи. Например, что второй супруг получает 1/4 или 1/2 долю после внесения определённой суммы в счёт погашения кредита.
Созаёмщик в ипотеке до брака: какими бывают последствия
Иногда пара берёт ипотеку до брака. Тогда один оформляется заёмщиком, второй — созаёмщиком. Но у созаёмщика не появляется права собственности на квартиру автоматически. Такое право определяется не кредитным договором, а договором, на основании которого приобретено жильё, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.
Если собственником квартиры до брака зарегистрирован только один из будущих супругов, такое имущество признаётся его личной собственностью, и после развода по общему правилу останется за ним.
А вот ответственность перед банком созаёмщик несёт такую же, как и основной заёмщик. Если последний перестанет платить ипотеку, банк будет требовать полную выплату ипотеки от созаёмщика. Это законно: банк вправе требовать исполнить обязательства в полном объёме как от обоих созаёмщиков совместно, так и от любого из них.
Как правильно взять ипотеку до брака
Есть несколько правил, как оформить ипотеку до брака и не столкнуться с судебными исками в будущем.
- Если квартира приобретается исключительно за счёт средств одного из будущих супругов, и он намерен сохранить её в качестве личной собственности, стоит оформить ипотечный кредит и право собственности только на своё имя. Если этот супруг готов выплачивать кредит самостоятельно без ущерба для семейного бюджета, лучше подписать брачный договор, по которому второй супруг отказывается от претензий на жильё и компенсацию выплат. В противном случае при разводе надо будет выплачивать компенсацию бывшему супругу(-е).
- Если квартира куплена до брака и вторая половина заёмщика оформлена как созаёмщик, необходимо определить имущественные права. Самое правильное — оформить при покупке квартиры общую долевую собственность с указанием размера долей каждого приобретателя. Не забывайте, эти данные должны быть внесены в ЕГРН.
- Статус созаёмщика не предоставляет права собственности на квартиру. Он означает, что у созаёмщика есть обязательство перед банком выплатить кредит.
Защитите своё жильё: основные выводы об ипотеке до брака
— Квартира, купленная до брака, является личной собственностью. Она не делится при разводе.
— В браке доход супругов общий — следовательно, и ипотечные ежемесячные платежи делали оба супруга. При разводе второй супруг может потребовать вернуть ему (ей) половину уплаченных по ипотеке денег.
— Даже если практически вся ипотека была выплачена в браке, это не является основанием считать квартиру общим имуществом. Суд вправе признать жильё общим, если один из супругов сделал вложения, которые значительно увеличили стоимость имущества.
— Брачный договор помогает избежать споров: в нём можно прописать, что второй супруг отказывается от претензий на жильё и денежную компенсацию при разводе.
— Будущий супруг может до брака стать созаёмщиком по ипотечному кредиту, но это не делает его сособственником жилья. Это важно учитывать, если вы планируете взять ипотеку до свадьбы.
Фото: photolaluce, Pixel-Shot, Studio Romantic / Shutterstock / Fotodom
