Последние годы квадратный метр в новостройке стоит дороже «квадрата» на вторичке. Это стало следствием разогнавшихся с 2020–2021-го цен из-за доступной льготной ипотеки на новостройки. По данным аналитиков Циана, в марте 2026 года средняя цена «квадрата» на первичном рынке жилья составляла 186,8 тыс. рублей, а на вторичном — 150 тыс. рублей.
С июля 2025 года ЦБ РФ планомерно опускает ключевую ставку, следом снижаются и рыночные ставки на кредиты, в том числе ипотечные. В результате растёт интерес покупателей к готовому жилью: аналитики Циана посчитали, что количество сделок на вторичном рынке в ключевых городах и регионах России за два первых месяца 2026 года увеличилось на 26,3%.
Рыночная ипотека: стандартные условия кредитования на вторичном рынке
Сейчас ипотечные программы на вторичное жилье предлагают многие коммерческие банки. Взять такой кредит может любой желающий, главное — чтобы потенциальный заёмщик отвечал требованиям кредитной организации.
Рассмотрим условия, которые банки предлагают для покупки жилья в ипотеку на вторичном рынке, используя усреднённые данные топ-20 крупнейших банков на конец марта 2026 года.
Средняя рыночная ставка на вторичку на конец марта 2026 года составила 19,98% годовых, некоторые крупные банки дополнительно снизили ставки с 1 апреля ещё на 0,5–1 п. п.
Итоговая ставка для заёмщика может отличаться. Один из основных параметров, влияющих на её размер, — сумма первоначального взноса. Чем она больше, тем под меньший процент банк готов прокредитовать клиента. Сейчас минимальный размер первоначального взноса составляет 20%. При его увеличении до 50–60% ставку могут снизить на 1–2,5 п. п.
Кроме того, кредитные организации предоставляют скидку 0,1–1 п. п. своим зарплатным клиентам, а также тем, кто:
- оформляет заявку онлайн;
- использует цифровые сервисы (дистанционную сделку, электронную регистрацию);
- берёт кредит больше определённой суммы;
- подаёт заявку через партнёров банка и т. д.
Скидки могут суммироваться и в совокупности снизить ставку ещё на 1,5 п. п. и более. При выполнении заёмщиком всех условий ставка составляет примерно 16,5% годовых.
Требования к заёмщику
Каждый банк предъявляет свои требования к заёмщикам, но оценивает прежде всего платёжеспособность и хорошую кредитную историю.
Другие общепринятые требования:
- гражданство РФ;
- возраст от 21 года, но есть предложения и для заёмщиков от 18 лет;
- стаж на последнем месте работы не менее 3–6 месяцев.
Кредитная история заёмщика — информация, хранящаяся в бюро кредитных историй. С её помощью банк анализирует, как человек исполнял принятые обязательства по предыдущим займам. Потенциальный заёмщик может и сам бесплатно проверить свою кредитную историю — через «Госуслуги».
Банки ориентируются не только на размер дохода потенциального заёмщика, но и на показатель долговой нагрузки — соотношение размера ежемесячных платежей по существующим кредитам и суммы ежемесячных доходов заёмщика. Комфортный уровень нагрузки — до 40%. Если потенциальный заёмщик является поручителем или созаёмщиком по чужому кредиту, это тоже отражается на кредитной нагрузке.
Оптимально, когда сумма платежей по всем обязательствам не превышает трети месячного дохода клиента. Если заёмщику придётся отдавать более половины, в ипотеке ему скорее всего откажут.
Если клиент старше 55 лет, ипотеку скорее всего одобрят на небольшой срок — до 10 лет. Кроме того, часто обязательное требование для таких клиентов — страхование жизни и здоровья.
Требования банков к квартире на вторичном рынке
Купить на заёмные средства любую понравившуюся квартиру банк не разрешит: если заёмщик не сможет платить ипотеку, кредитор должен быстро продать залоговую недвижимость и покрыть свои убытки.
Каждый банк устанавливает свои ограничения, но есть общие моменты, на которые ориентируется большинство кредиторов.
1. Возраст дома
Квартиры в старом фонде быстро дешевеют и хуже продаются, поэтому, если дом построен до 1970 года, с одобрением кредита могут возникнуть проблемы.
2. Этажность здания: чем выше, тем лучше
В домах ниже 5 этажей банки неохотно одобряют ипотеку.
3. Центральные коммуникации
Здание должно быть подключено к канализации, системе водоснабжения, электросети.
4. Состояние дома
Если здание признано аварийным, ветхим или идёт под снос, кредит на квартиру в нём никто не даст.
5. Перспективы реновации
Если дом попадает в программу реновации, в ипотеке откажут.
6. Неузаконенная перепланировка
В случае перехода такой квартиры к банку за долги, ему придётся устранить или узаконить перепланировку перед продажей. Ипотеку на такое жильё могут одобрить, но под обязательство уладить все формальности — до сделки или вскоре после её заключения.
Льготные программы, которые позволяют купить вторичное жильё
Тем, кто хочет приобрести готовое жильё, не приходится рассчитывать на особые ипотечные льготы: большинство государственных программ направлено на поддержку строительства нового жилья. Но варианты всё же есть.
| Программа | Кто может взять ипотечный кредит | Условия: ставки, первоначальный взнос | Где и какое вторичное жильё можно купить |
| Семейная ипотека | 1. Семьи с ребёнком до 7 лет
2. Семьи с двумя детьми в возрасте от 7 до 18 лет 3. Семьи с ребёнком-инвалидом до 18 лет |
Ставка — 6%
Первоначальный взнос — от 20% Максимальная сумма — до 12 млн в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях, до 6 млн — в остальных регионах РФ. Сумму можно увеличить до 15–30 млн, если оформить комбинированную ипотеку |
1. Семьи с ребёнком до 7 лет включительно могут приобрести квартиру на вторичном рынке в городах, где ведётся строительство не более двух домов (за исключением городов в Московской и Ленинградской областях)
2. Семьи с ребёнком-инвалидом могут купить вторичное жильё в регионах, где, по данным ЕИСЖС, нет строящихся многоквартирных домов |
| Дальневосточная и арктическая ипотека | 1. Супруги в официальном браке не старше 36 лет или одинокий родитель того же возраста с одном и более ребёнком
2. Семьи, в которых третий или последующий ребёнок родился после 01.01.2024. Возраст родителей значения не имеет 3. Участники программы «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар» 4. Участники программы «Повышение мобильности трудовых ресурсов» 5. Сотрудники государственных медицинских или образовательных организаций в Дальневосточном федеральном округе и Арктической зоне РФ. Есть ограничения по должности 6. Работники предприятий оборонно-промышленного комплекса на территории ДФО и АЗРФ 7. Участники СВО и члены семей погибших, пропавших без вести военнослужащих или военные, признанные инвалидами I группы в результате выполнения задач СВО 8. Граждане России — вынужденные переселенцы с территории Украины, из ЛНР и ДНР, проживающие в ДФО |
Ставка — до 2%
Сумма кредита — до 6–9 млн рублей — зависит от площади жилья. Первоначальный взнос — от 20% Срок кредитования — до 20 лет В АЗРФ цена 1 кв. м объекта не должна превышать среднерыночный показатель в регионе, который установлен Минстроем на дату оформления кредита |
Программы действуют на территории Дальневосточного федерального округа и Арктической зоны РФ
На Дальнем Востоке: 1. Вторичное жильё на сельских территориях в ДФО 2. Вторичное жильё на территории Магаданской области и Чукотского автономного округа 3. Вторичное жильё в населённых пунктах, где строится не более двух многоквартирных домов по данным ЕИСЖС 4. Вторичное жильё в моногородах на территории ДФО 5. Вынужденные переселенцы могут купить вторичное жильё на всей территории ДФО В Арктике: 1. Вторичное жилье — квартиру или дом — на территориях сельских поселений и моногородов: Норильск, Заполярный, Мирный и др.; 2. Вторичное жильё в населённых пунктах, где строится не более двух многоквартирных домов по данным ЕИСЖС |
| Сельская ипотека | 1. Граждане, работающие по трудовому договору в течение 5 лет с момента оформления льготного кредита
в сфере агропромышленного комплекса; в социальной сфере на сельских территориях; в органах местного самоуправления в сельской местности; в организациях, подведомственных Минсельхозу, Росрыболовству, Россельхознадзору; в исполнительных органах субъекта РФ или организациях в сфере ветеринарии, подведомственных субъекту РФ 2. Индивидуальные предприниматели в сфере агропромышленного комплекса 3. Участники СВО, их супруги или вдовы/вдовцы, если не вступили в повторный брак |
Ставка — от 0,1 (на приграничных территориях) до 3% годовых
Первоначальный взнос — от 20% Максимальный срок кредита — 25 лет |
Программа распространяется на населённые пункты в сельской местности, число жителей в которых не превышает 30 тыс. человек на момент подписания кредитного договора. То есть на небольшие города, посёлки городского типа, сёла, деревни, коттеджные посёлки и СНТ
В Московской области программа не действует Готовый дом, пригодный для постоянного проживания, на вторичном рынке Если продавец физлицо, дом должен быть не старше пяти лет, а если юрлицо или ИП — не старше трёх лет |
При покупке квартиры на вторичном рынке и по рыночной, и по льготной программе, заёмщик может использовать положенные ему от государства субсидии и выплаты. Так, федеральный материнский капитал разрешают потратить на эту цель сразу после рождения ребёнка. Большинство банков принимает маткапитал в качестве первоначального взноса или позволяет гасить им уже существующий кредит.
Во многих субъектах действуют адресные программы, которые позволяют некоторым категориям или специалистам получить помощь от государства при покупке вторичного жилья. Обычно это льготная ставка и/или субсидия на оплату части стоимости жилья.
Комбинированная ипотека: как объединить льготную программу и рыночную ставку
Условия семейной ипотеки позволяют взять комбинированный кредит:
- по льготной ставке выдают до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и до 6 млн рублей — в остальных регионах.
- если заёмщику нужна бо́льшая сумма, он вправе взять кредит по рыночной ставке ещё на 30 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье или Ленобласти или на 15 млн рублей — в других регионах.
С 1 февраля 2026 года правила семейной ипотеки позволяют рефинансировать комбо-ипотеку и сохранить низкую ставки на льготную часть.
Сергей купил в 2025 году квартиру в Свердловской области на вторичном рынке за 10 млн рублей. 2 млн были его собственными средствами, а 8 млн он оформил по семейной ипотеке. На 6 млн ставка была льготная — 6%, а на 2 млн рублей — рыночная, 26%.
В 2026 году рыночные ставки снизились и в марте заёмщик нашёл вариант рефинансирования под 18,6% годовых. По новым правилам рефинансирование распространяется не на весь кредит, а только на рыночную часть, поэтому новые ставки будут 6% — на семейную ипотеку и 18,6% — на рыночную ипотеку.
Чтобы рефинансировать кредит, нужно запросить у банка справку с раздельной детализацией, в которой будут отражены остаток по льготной части, остаток по рыночной части, ставки по ипотеке, оставшийся срок, текущий ежемесячный платёж. Без такого документа новый банк не сможет рассчитать условия рефинансирования.
Как купить вторичное жильё в ипотеку: пошаговая инструкция
Шаг 1. Сравните условия кредитования и выберите 2–3 банка, в которых хотите взять ипотеку
Подумайте, какие программы и льготы вы сможете использовать для ипотеки, эту информацию нужно будет отразить в заявке. Подайте заявку — сейчас это чаще всего можно сделать онлайн.
При подаче заявления также потребуются документы:
- заполненная анкета по форме банка (одновременно является заявкой на кредит);
- паспорт, ИНН, СНИЛС на заёмщика и созаёмщика (если есть);
- для мужчин младше 27 лет — военный билет;
- свидетельства о рождении детей;
- копия трудовой книжки (трудового договора), заверенная работодателем;
- справка 2-НДФЛ или другие документы, подтверждающие доход; иногда кредитор запрашивает не документы от работодателя, а справку из Социального фонда;
- свидетельство о регистрации/расторжении брака/свидетельство о смерти супруга;
- согласие второго супруга на оформление ипотеки — он автоматически становится созаёмщиком и несёт солидарную ответственность по кредиту; исключение — ситуации, когда составлен брачный договор, который устанавливает другой режим владения имуществом.
Некоторые банки при первоначальной подаче заявки запрашивают только паспортные данные и СНИЛС. После того как клиент получает предварительное одобрение, его просят дозаполнить анкету и предоставить остальные документы.
Если клиент планирует воспользоваться льготной программой, он должен предоставить документы, подтверждающие право на неё. В частности, если говорить о семейной ипотеке, понадобятся свидетельства о рождении всех детей, документ, удостоверяющие семейный статус, и документы, которые подтверждают регистрацию по месту жительства родителей и детей.
Шаг 2. Получите от банков одобрение заявки
Окончательно определитесь, у кого вы будете брать кредит, и начинайте подбор жилья. Одобрение действует в течение трёх месяцев.
Шаг 3. Выберите квартиру, получите от продавца согласие на сделку и пакет документов
Обычно в него входят:
- документы, подтверждающие право собственности на жильё;
- документы— основания права собственности: договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство;
- свежая выписка из ЕГРН;
- документы БТИ (поэтажный план и экспликация) для проверки на перепланировку;
- кадастровый и/или технический паспорт квартиры;
- отчёт независимого оценщика об оценке квартиры — специалиста надо выбрать по согласованию с банком;
- выписка из домовой книги или справка о прописанных жильцах — до заключения сделки их должны снять с регистрации;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капремонту или их наличии, если покупатель согласен принять долги на себя;
- согласие второго супруга на продажу, если продавец состоит в браке, а недвижимость куплена после свадьбы.
4. Оформите страховку
Страхование залогового объекта обязательно для заключения договора, но банк не вправе требовать оформления полиса в определённой компании. Страхование жизни и здоровья при ипотеке, как правило, оформлять необязательно, но иногда такой полис позволяет снизить процентную ставку.
5. Проведите сделку
Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи. Покупатель подписывает ипотечный договор с банком.
6. Зарегистрируйте залог
После подписания договора купли-продажи право собственности на квартиру должно перейти новому владельцу. Для этого покупателю необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Так как жильё приобретается в кредит — также регистрируется и залог. При сделке с ипотекой документы в Росреестр обычно передаёт кредитор. Через 5–7 дней покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об обременении в виде ипотеки.
Главное
— Ставка по ипотечным программам на вторичное жильё существенно выше, чем по льготным госпрограммам. Взять рыночную ипотеку может любой желающий, если он соответствует условиям банка-кредитора.
— Банк может снизить ставку, если заёмщик является его зарплатным клиентом, соглашается увеличить сумму первоначального взноса, провести сделку в электронном виде, оформить дополнительную страховку и т. д. Общая скидка достигает 3–3,5 п. п.
— Банк вправе предъявлять свои требования к приобретаемому жилью: к возрасту дома, материалу перекрытий, общему износу и прочему.
— По семейной, сельской, дальневосточной и арктической ипотеке можно купить вторичное жильё, если заёмщик попадает под их условия.
— Условия семейной ипотеки позволяют увеличить сумму кредита свыше установленного лимита, но эта сумма будет обслуживаться по рыночной ставке.
Фото: fifg, OlgaOzik, Pla2na / Shutterstock / Fotodom
