В этой статье мы расскажем, какие условия предлагают банки на стандартную ипотеку по рыночным ставкам, какие требования предъявляют к квартирам и заемщикам, на что стоит обратить особое внимание, как всё оформить и все-таки воспользоваться льготными программами.
В отличие от покупателей новостроек, тем, кто хочет приобрести «вторичку», не приходится рассчитывать на особые ипотечные льготы: большинство государственных программ направлено на поддержку строительства нового жилья. Но варианты все же есть.
Во второй половине 2022 года доля «вторички» в общем объеме выдачи ипотеки выросла почти в 1,6 раза — с 44 до 70%. Эксперты объясняют это реализацией отложенного спроса и снижением цен на вторичном рынке жилья.
Ставки на вторичном рынке и из чего они складываются
По итогам заседания совета директоров Банка России, прошедшего в начале февраля, регулятор сохранил ключевую ставку на уровне 7,5% годовых.
Ключевая ставка — это минимальная ставка, по которой коммерческие банки могут брать займы у ЦБ РФ. Ее уровень напрямую влияет на ставки по кредитам для населения. Центробанк использует КС для регулирования экономических процессов.
В случае ипотеки банки обычно рассчитывают ставки по формуле «ключевая ставка + 2–3 п. п.». Таким образом, при КС в 7,5% рыночные ставки по ипотеке держатся на уровне 9,5–10,5%.
По прогнозам регулятора, в 2023 году ключевая ставка будет на уровне 7–9%, то есть ипотечные ставки на вторичном рынке жилья составят 9–12% годовых.
По данным ЦБ на 1 февраля, средняя ставка на вторичном рынке составляет 9,66%. По сравнению с ноябрем 2022 года она выросла на 0,53%. Эксперты связывают это с ослаблением рубля, ситуацией на нефтяном рынке (существенные дисконты на российское сырье и общее снижение цен на нефть) и новыми пакетами санкций.
Ипотечные программы на вторичное жилье предлагает большая часть коммерческих банков.
Вот лишь несколько примеров:
- «Квартира или доля в ипотеку» от «Росбанка» — от 9,4%;
- «Вторичное жилье» от банка «Открытие» — от 10,29%;
- «Готовое жилье» от банка «Дом.РФ» — от 10,4%;
- «Ипотека на вторичное жилье» от ВТБ — от 10,7%.
Итоговая ставка для каждого конкретного заемщика может отличаться. Один из главных факторов, влияющих на ее размер, — сумма первоначального взноса. Чем она больше, тем под меньший процент банк готов прокредитовать клиента.
Как правило, кредитные организации предоставляют небольшую скидку (0,1–0,4%) своим зарплатным клиентам и тем, кто оформляет заявку онлайн или использует цифровые сервисы (дистанционная сделка, электронная регистрация и т. д.).
Требования к заемщикам
Каждый банк имеет свой список требований к заемщику, но главными всегда являются платежеспособность и хорошая кредитная история.
Другие общепринятые требования:
- гражданство РФ;
- возраст от 21 года (но есть и предложения для заемщиков от 18 лет);
- стаж на последнем месте работы от трех–шести месяцев;
- первоначальный взнос от 10%.
Кредитной историей гражданина признается информация, хранящаяся в бюро кредитных историй. С ее помощью банк анализирует, как человек исполнял принятые на себя обязательства по предыдущим займам. Бесплатно проверить свою кредитную историю можно, например, через госуслуги.
При одобрении кредита банки ориентируются не только на размер зарплаты/дохода, но и на показатель долговой нагрузки (отношение размера ежемесячных платежей по существующим кредитам к сумме ежемесячных доходов заемщика). Комфортный уровень ПДН — до 50%. Если потенциальный заемщик стал поручителем или созаемщиком по чужому кредиту, это также отразится на ПДН.
Оптимальным считается, когда платеж по ипотеке не превышает трети месячного дохода клиента. Если заемщику придется (или уже приходится) отдавать более половины доходов, то очень вероятно, что в выдаче ипотеки откажут.
Если заемщик старше 55 лет, банк-кредитор, скорее всего, одобрит ему ипотеку на небольшой срок (до 10 лет). Кроме того, обязательным требованием для таких клиентов часто становится страхование жизни и здоровья.
Условия банков: какую квартиру стоит рассматривать
Купить на заемные средства любую понравившуюся вам квартиру банк не разрешит — если вы не сможете платить ипотеку, кредитор должен иметь возможность быстро продать залоговую недвижимость и покрыть свои убытки.
Каждый банк устанавливает свои ограничения, но есть и общие моменты, на которые ориентируется большинство кредиторов:
- Возраст дома. Квартиры в старом фонде быстро дешевеют и хуже продаются, поэтому, если дом построен до 1970 года, с одобрением кредита могут быть проблемы.
- Этажность здания: чем выше, тем лучше. В домах ниже пяти этажей ипотеку банки одобряют неохотно.
- Централизованные коммуникации. Здание должно быть подключено к канализации и системе водоснабжения.
- Состояние дома. Если здание признано аварийным, ветхим или идет под снос, то кредит на квартиру в нем никто не даст.
- Износ постройки. Срок эксплуатации дома не должен превышать 65–70% от значения, указанного в техпаспорте дома (уточнить данные можно в БТИ или Росреестре).
- Перспективы сноса. Если дом попадает в программу реновации (для Москвы и других регионов, где таковые есть), то ипотеку не дадут. Это ограничение направлено на борьбу с желающими выгодно поменять хрущевку на новостройку. Банку незачем финансировать такие операции.
- Неузаконенная перепланировка. В случае перехода квартиры к банку за долги, перед продажей ему придется устранить или узаконить перепланировку. Взять в ипотеку такое жилье можно, но под обязательство уладить все формальности (до сделки либо вскоре после ее заключения).
Ищете готовую квартиру? Больше всего вариантов вы найдете на Циан
Документы для получения ипотеки
Полный перечень необходимых бумаг зависит от конкретной организации, но основные пункты неизменны:
- заполненная анкета банка (одновременно является заявкой на кредит);
- паспорт, ИНН, СНИЛС;
- для мужчин младше 27 лет — военный билет;
- свидетельства о рождении детей;
- копия трудовой книжки (трудового договора), заверенная работодателем;
- справка 2-НДФЛ или другие документы, подтверждающие доход;
- свидетельство о регистрации/расторжении брака/свидетельство о смерти супруга;
- согласие второго супруга на оформление ипотеки (чаще всего он автоматически становится созаемщиком и несет солидарную ответственность по кредиту). Исключением являются ситуации, когда составлен брачный договор, устанавливающий определенный режим владения имуществом.
Также банки часто запрашивают документы об образовании (диплом, аттестат) и об имеющейся в собственности заемщика недвижимости.
Вместо справки 2-НДФЛ иногда разрешают предоставить справку по форме банка. Однако в некоторых случаях кредитор запрашивает не документы от работодателя, а справку из СФР (ранее — ПФР).
При покупке вторичной квартиры потребуется и пакет документов от продавца. Обычно в него входят:
- документы, подтверждающие право собственности на жилье;
- документы-основания (договор купли-продажи, дарения, вступления в наследство);
- свежая выписка из ЕГРН;
- документы БТИ (поэтажный план и экспликация) для проверки на перепланировку;
- кадастровый и/или технический паспорт квартиры;
- отчет независимого оценщика об оценке квартиры (специалист выбирается по согласованию с банком);
- выписка из домовой книги или справка о прописанных жильцах (до заключения сделки их должны снять с регистрации);
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капремонту (или их наличии, если покупатель согласен принять долги на себя);
- согласие второго супруга на продажу, если продавец состоит в браке, а недвижимость покупалась после свадьбы.
Изучайте кредитный договор!
Перед подписанием договора клиенту следует внимательно его прочитать и проверить, все ли обговоренные условия там отражены: процентная ставка, сроки погашения, возможность и порядок досрочного погашения, условия расторжения договора, форс-мажорные обстоятельства, комиссионные (например, за ведение счета).
Страхование квартиры является обязательным для заключения договора, но банк не вправе требовать оформления полиса в определенной фирме.
Страхование жизни и здоровья при ипотечном кредитовании, как правило, оформлять не обязательно, но иногда такой полис позволяет снизить процентную ставку. Однако если клиент старше определенного возраста или его работа связана с высоким риском для жизни и здоровья, оформление страховки может стать обязательным условием.
На что стоит обратить внимание при выборе объекта
При покупке квартиры, которая уже была в чьей-то собственности, нужно внимательно изучить историю объекта, чтобы не нарваться на мошенников или, например, обделенных наследников. Также следует проверить состояние жилья, пригласив профильных специалистов.
Добросовестный продавец охотно разъяснит все непонятные моменты и покажет все документы (завещание, отказ от наследства других членов семьи, договор дарения и т. п.). Но если покупателя начинают торопить со сделкой, уклоняться от прямых ответов или ссылаться на недоступность каких-либо бумаг — это повод насторожиться.
Например, при продаже «свежего» наследства может оказаться, что кого-то из потенциальных наследников не известили, и он хочет восстановить свои права. Или выяснится, что при покупке квартиры использовался маткапитал, но детей не наделили долями, нарушив их права и правила использования МСК.
Какие документы проверить перед покупкой квартиры на вторичном рынке
Не лишним будет проверить и самого продавца, запросив справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (причем из муниципальных, а не частных учреждений), а также провести проверку по базам: действительность паспорта, реестр банкротов, база судебных приставов и судебных разбирательств.
Какие льготные госпрограммы распространяются на вторичные квартиры
Большая часть мер государственной поддержки направлена на первичный рынок жилья. Однако есть ряд программ, которыми можно воспользоваться и при покупке квартиры «с рук».
1. На покупку вторичного жилья можно направить средства федерального маткапитала. Потратить МСК на эту цель можно сразу после получения сертификата. Большинство банков принимает материнский капитал в качестве первоначального взноса или позволяет гасить им уже существующий кредит.
Материнский капитал в 2023 году: подробности
2. В рамках программы «Дальневосточная ипотека» можно приобрести вторичную квартиру в ДФО, если дом расположен в моногороде или сельской местности.
Условия программы:
- Ставка по ипотеке не превышает 2%, но может быть и ниже (в зависимости от условий и скидок определенных банков).
- Первоначальный взнос в рамках программы — от 15%, можно использовать средства маткапитала.
- Максимальный срок кредита — до 20 лет.
- Максимальная доступная сумма — до 6 млн рублей.
После оформления права собственности заемщик должен зарегистрироваться в приобретенном жилье в течение девяти месяцев. Однако постоянно жить в ДФО он не обязан.
3. Купить квартиру на вторичном рынке могут участники программы военной ипотеки. Жилье может находиться в любом регионе России без привязки к месту прохождения службы. В 2023-м годовая выплата участникам военной накопительно-ипотечной системы составляет 349 614 рублей, или 29 134 рубля в месяц.
4. В скором будущем на «вторичку» в регионах, где нет нового строительства, распространят программу семейной ипотеки. Об этом 9 марта заявил премьер Михаил Мишустин. Правда, такой кредит будет доступен только семьям, воспитывающим детей-инвалидов.
