Ипотека наступает: увеличиваются суммы, сроки кредитов и... задолженность по ним

Эксперты Циан проанализировали последние данные Центробанка (за 10 месяцев 2020 года) и подвели промежуточные итоги года для рынка ипотечного кредитования в России.

Обновлен исторический рекорд: количество выданных ипотечных кредитов на первичном рынке выросло на 42%, на вторичном — на 26%. По сравнению с льготной ипотекой 2015–2016 годов задолженность по кредитам на объекты первичного рынка выросла в два раза.

Все больше и выше

С начала 2020 года в России было выдано 1,31 млн кредитов — объем выдачи достиг 3,24 трлн рублей. Отметки свыше 3 трлн рублей по объему выдачи рынок показывал по итогам всего 2018-го — тогда было выдано ипотечных кредитов на 3,01 трлн рублей. В этом же году эта планка была взята всего за 10 месяцев (январь–октябрь).

В 2020-м (январь–октябрь) банки выдали ипотечных кредитов больше на 30%, чем в прошлом году, и на 12%, чем в 2018-м (год, державший первенство). Относительно 2014 года (январь–октябрь) прирост по количеству сделок составил 65%.

По объему кредитования (выданным суммам) рынок вырос значительнее: в сравнении с прошлым годом на 45%, относительно 2018-го — на 37% и докризисного 2014 года — на 135%. Столь высокий прирост связан с тем, что увеличились цены на жилье.

Динамика ипотечных сделок в 2020 году, январь-октябрь

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Только треть кредитов выдана на «первичке»

Благодаря субсидированию доля ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья в новостройках, достигла 29% всех кредитов против 27% в 2019 году и 25% — в 2018-м. По объему выданных кредитов на приобретение жилья «первичка» занимает в 2020 году 36%, в 2019-м доля составляла 33%, в 2018-м — 29%.

Государственная поддержка строительной отрасли одновременно с отсутствием субсидирования для сегмента готового жилья привела к большему росту спроса на первичном рынке: +42% по количеству сделок и +61% — по объему. Для сравнения: вторичный рынок относительно прошлого года вырос на 26% по количеству и на 38% — по объему.

Распределение ипотеки по сегментам (первичный и вторичный рынок), РФ

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Самая высокая доля кредитов на первичном рынке (среди всего объема выданных жилищных кредитов) в уходящем году отмечена для Санкт-Петербурга (47%), Москвы (44%), Краснодарского края (43%). Все они являются лидерами по объему ввода жилья, то есть потенциальным клиентам на выбор представлено много новостроек.

Ипотека на первичном рынке практически не пользуется спросом в Томской области и Тыве (по 9%), Еврейской АО (13%), Ингушетии и Омской области (14%). В этих регионах подавляющая часть заемщиков выбрала уже готовые объекты вторичного рынка. К примеру, в Тыве за III квартал 2020 года (когда действовала льготная ипотека) не было заключено ни одной сделки на первичном рынке, а в Томской области прошло менее 200 сделок на «первичке» за тот же период.

Доля ипотечных кредитов на покупку новостроек в 2020 году (регионы с максимальным и минимальным значением)

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Доля ипотеки на новостройки определяется именно структурой предложения рынка. В регионах из-за низкой девелоперской активности льготная ипотека как инструмент для покупки жилья не работает на 100% из-за небольшого выбора. Отдельно в Московской и Петербургской агломерациях 41% ипотечных кредитов был выдан на новостройки. В остальных регионах доля составила 27%.

Эффект льготной ипотеки

В начале 2020 года на первичном рынке РФ выдавалось примерно сопоставимое с 2019-м количество кредитов. Апрель 2020 года оказался единственным месяцем, когда количество кредитных сделок на первичном рынке оказалось ниже, чем в прошлом году (на 31%). Начиная с мая, разрыв стал увеличиваться в пользу 2020-го.

Наибольший прирост отмечен в июле, когда на «первичке» было выдано в два раза больше ипотечных кредитов, чем в этот же месяц год назад. В остальные месяцы средний прирост был на уровне 82–89%. Таким образом, эффект от льготной ипотеки был заметен уже с мая, несмотря на действующую самоизоляцию.

Ипотечные сделки на первичном рынке РФ, тыс.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Для сравнения приведем динамику ипотечных сделок на вторичном рынке, который был вынужден «выживать» самостоятельно. Спрос на «вторичке» был ниже по сравнению с 2019 годом в апреле и в мае. Далее за счет общего падения ставок и завершения режима самоизоляции спрос начал увеличиваться, однако максимальная разница составила только 85% — в сентябре.

Ипотечные сделки на вторичном рынке РФ, тыс.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Средний размер займа вырос в полтора раза за пять лет

В 2020 году россияне брали в кредит в среднем 2,47 млн рублей. С 2016-го сумма выросла почти в полтора раза — на 45%. В 2016 году средняя ипотека по России составляла 1,71 млн рублей. Наибольший годовой прирост зафиксирован в 2020-м (+12%).

Субсидированная ипотечная ставка на первичном рынке привела к бо́льшему росту цен, чем в сегменте готового жилья. С 2016 года средний кредит на новостройки вырос на 64% — с 1,85 до 3,04 млн рублей. За тот же период этот показатель на вторичном рынке увеличился на 37% — с 1,63 до 2,24 млн рублей. За последний год средний размер ипотечного кредита стал больше на первичном рынке на 14%, на вторичном — на 9%.

Меньшая сумма кредита на покупку готового жилья связана с высокой долей альтернативных сделок: нередко новая квартира приобретается на средства от продажи старого жилья, поэтому в кредит удается брать меньшие суммы благодаря высокому первому взносу.

Средний размер ипотечного кредита, млн рублей

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Самые большие суммы в кредит традиционно берут жители Москвы (5,33 млн рублей), Московской области (3,7 млн), Сахалинской области (3,64 млн), Санкт-Петербурга (3,37 млн) и Якутии (3,15 млн). Причина в высокой стоимости жилья.

Минимальные суммы занимают у банков жители Чечни (1,52 млн), Ингушетии (1,6 млн), Челябинской области (1,66 млн), Марий Эл (1,69 млн), Кировской области (1,69 млн).

Средняя сумма ипотечного жилищного кредита, 2020 год

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Эксперты Циан выяснили, в каких регионах средняя стоимость кредита выросла за год больше, чем в среднем по рынку (12%). Что касается федеральных округов, то наибольший рост был отмечен для Дальневосточного ФО (+17%), где в этом году в ипотеку берут почти на 400 тыс. рублей больше, чем в прошлом. За год средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке увеличилась на 20%, чему также способствовала льготная дальневосточная ипотека. Минимальный рост кредита зафиксирован в Северо-Кавказском ФО (+5%, на 106 тыс. рублей).

Динамика среднего ипотечного займа за год по федеральным округам

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

В разрезе отдельных регионов значительно больше в кредит берут заемщики в Сахалинской области (+21%), Амурской области (+20%), Приморском крае (+19%), Бурятии и на Алтае (+18%). Только в Чечне и Ингушетии суммы кредитов уменьшились по сравнению с прошлым годом (–34 и –30% соответственно). По остальным регионам размер среднего ипотечного займа увеличился. В Москве прирост составил 12%, как и в целом по стране: покупатели берут в ипотеку в среднем на 580 тыс. рублей больше, чем в прошлом году.

Но рост ипотечного займа более чем на полмиллиона рублей не рекорд. В рублевом выражении занимают у банка больше сразу на 640 тыс. рублей жители Сахалинской области. Далее идет Москва, замыкает тройку Приморский край (+480 тыс. рублей).

Статистику изменения среднего ипотечного чека по всем регионам см. в итоговой таблице.

Срок ипотеки увеличивается

Из-за роста цен на недвижимость, несмотря на снижение ставок, заемщики берут кредиты на бо́льший срок — в среднем на 18,5 лет. С 2016-го средний срок займа вырос на три года. Причем за последний год продолжительность кредита увеличилась незначительно — в пределах 1–2%, основной прирост пришелся на 2019 год (+13–16%). Относительно небольшое увеличение срока кредита за последний год связано в том числе с ограничениями по срокам займа для льготной ипотеки — не более 20 лет, тогда как по стандартным программам предельный срок составляет 30 лет.

Средний срок ипотечного кредита (на октябрь 2016–2020 гг.), месяцев

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Средний срок кредита также варьируется в зависимости от региона. Максимальный показатель (в целом по рынку в октябре 2020 года) зафиксирован в Ингушетии (247 месяцев — более 20 лет), Чечне (242 месяца), Крыму (241 месяц). Быстрее всех выплатить ипотеку намерены жители Мурманской области (195 месяцев, или примерно 16 лет), Челябинской области (197 месяцев), Кемеровской области (204 месяца). В Москве ипотеку берут в среднем на 230 месяцев — это чуть более 19 лет.

Средний срок ипотечного кредитования, кол-во месяцев

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

За год ипотека на новостройки подешевела на 2,9 п. п.

Средняя ипотечная ставка на 1 ноября 2020 года составила в целом по рынку 7,31% (по выданным кредитам). За прошедший год ипотека подешевела на 2,1 п. п. Относительно 2016-го ставка по выданным кредитам снизилась на 5,1 п. п.

На первичном рынке в 2020 году произошло рекордное снижение ставки сразу на 2,9 п. п. — до 5,9 % (средний процент по выданным кредитам в октябре). Для сравнения: в октябре 2016-го (когда для первичного рынка также действовала программа субсидирования, ставка была выше на 5,7 п. п., составляя 11,62%).

Динамика снижения ипотечной ставки, %

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

В среднем по России ставки по выданным кредитам в конкретном регионе варьируются в зависимости от доли кредитов с субсидиями (к примеру, сколько занимает дальневосточная ипотека или семейная ипотека). Кроме того, для привлечения спроса сами застройщики предлагают «нулевую» ипотеку, когда определенный период (первые несколько месяцев) застройщики компенсируют банку проценты за свой счет.

В октябре 2020 года тройка регионов с минимальными ставками по выданным ипотечным кредитам на первичном рынке выглядит так: Ингушетия (3,72%), Алтай (4,16%) и Приморский край (4,01%). Эксперты Циан обращают внимание, что лидер рейтинга традиционно входит в число субъектов с самой дорогой ипотекой из-за высокой доли «просрочки» по кредитам. Поэтому столь резкое удешевление ипотеки связано с небольшой выборкой и структурой сделок со льготными ставками.

Самые дорогие кредиты на «первичку» выдаются в Тыве (6,73%), Северной Осетии (6,48%) и Новгородской области (6,35%). В Москве средняя ставка по выданным кредитам на покупку жилья в новостройке в октябре 2020 года составила 6,01%.

Процент по ипотеке, который выше среднего по стране, коррелирует с долей просроченной задолженности.

Как правило, заемщики с плохой кредитной историей вынуждены обращаться в небольшие банки, которые предлагают менее выгодные условия, чем в среднем по рынку. 

Так кредиторы закладывают в ставку повышенный риск невозврата займа.

Количество ипотечных сделок выросло во всех регионах

В 2020 году на десятку регионов, лидирующих по количеству выданных ипотечных кредитов, пришлось 40,2% сделок общего количества. Первенство принадлежит Москве (6,6% всего объема рынка, +37% за год), Московской области (5,4% рынка, +27% за год), Санкт-Петербургу (4,8% рынка, +25% за год). В целом количество выданных кредитов в первой десятке регионов увеличилось на 31%, что соответствует среднерыночным общероссийским показателям.

В годовой динамике топ-10 субъектов с наибольшим количеством сделок, а также их порядок в рейтинге не изменились, сохраняется прежний состав — это преимущественно регионы с высокими доходами населения относительно общероссийского уровня. В 2019 году на десятку лидеров приходилось 40,1% сделок. Отдельно по Московскому региону количество ипотечных кредитов увеличилось за год на 32,3%, по остальным регионам — на 29,9%.

Регионы — лидеры по количеству выданных в 2020 году ипотечных кредитов

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Не во всех регионах ипотеку берут активно. К примеру, в пяти субъектах в среднем в месяц количество ипотечных кредитов (как на первичном, так и на вторичном рынке) не превышало 100 единиц — это Ненецкий АО (378 кредитов за 10 месяцев), Ингушетия (480), Чукотский АО (639), Алтай (957).

Еще в 15 регионах с января по октябрь 2020 года заключено 1–5 тыс. ипотечных сделок. Свыше 1 тыс. ипотечных кредитов в месяц в среднем выдавалось в 47 субъектах РФ. Для сравнения: год назад таких было всего 33.

Количество ипотечных кредитов в 2020 году выросло относительно аналогичного периода прошлого года абсолютно по всем регионам. Более чем в два раза количество сделок увеличилось в Ингушетии и Чечне (с изначально небольшим количеством сделок по ипотеке). Прирост менее чем на 20% зафиксирован в Ненецком АО и Мордовии.

Минимальный и максимальный прирост выданных ипотечных кредитов по регионам РФ

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

На первичном рынке Мордовия — единственный регион, где количество сделок меньше, чем в 2019-м (–2%). Небольшой прирост ипотечных сделок на «первичке» отмечен для Новгородской области (+15%), Московской области и Санкт-Петербурга (по +17%).

На вторичном рынке отрицательную динамику показал только Ненецкий АО (–5%). По всем остальным локациям отмечен рост. Минимальная положительная динамика — в Смоленской области и Ставропольском крае (по +13%).

Задолженность по ипотеке тоже увеличивается

Задолженность по ипотечным кредитам в России равна 8,879 трлн рублей — с 2016 года показатель вырос в два раза (на 1 ноября 2016-го задолженность составляла 4,286 трлн рублей). За прошедший год объем задолженности увеличился на 22%.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Доля просроченной задолженности по ипотеке стабильна: сегодня в целом по РФ она занимает 0,9% всего объема задолженности. В 2019 году этот показатель был равен 1%. В абсолютном выражении объемы «плохих» кредитов сегодня — 79 млрд рублей (+9% за год).

Таким образом, несмотря на рекордные объемы задолженности по кредитам, их качество сохраняется на высоком уровне. В разрезе отдельных регионов максимальная доля «просрочки» по ипотеке отмечена в Карачаево-Черкесии (4,2% общего объема задолженности по субъекту — просроченная), Калининградской области (3,4%) и Северной Осетии (2,7%).

Самые дисциплинированные заемщики — в Чукотском АО (0,2% просроченной задолженности всего объема), Архангельской области, Севастополе и Крыму (по 0,3%).

На первичный рынок приходится 23% всей задолженности против 19% год назад. Заемщики, выбирающие квартиру на первичном рынке, реже становятся неплательщиками: доля просроченной задолженности по таким кредитам составляет сегодня 0,3%. Для сравнения: на вторичном рынке доля равна 1%.

Задолженность на первичном рынке увеличивается бо́льшими темпами, чем на вторичном: за прошедший год прирост задолженности на «первичке» составил 37% (до 2,01 трлн рублей), на вторичном рынке — всего 7% (до 6,87 трлн рублей).

Комментарий эксперта

Рост объемов кредитования на фоне сохранения минимальной доли просроченной задолженности пока не вызывает опасений. Ориентироваться нужно не на абсолютные, а на относительные значения: доля задолженности от ВВП не превышает 10%, что в три–пять раз ниже значений европейских стран. В России есть большой потенциал для наращивания кредитования, но мы ожидаем замедления рынка за счет произошедшего роста цен, который во многих городах уже нивелировал выгоду от снижения ставки по ипотеке. Но даже после отмены субсидирования ипотека останется доступной на стандартных условиях, которые будут предлагать процентные ставки, приближенные ко льготным. Это позволит отказаться от программы льготной ипотеки в 2021 году без существенного проседания спроса.

Показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в 2020 году

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ