Ипотека vs аренда: занять или снять?

На фоне снижения ставок по ипотеке в прессе и в экспертных кругах заговорили о том, что арендовать жилье становится менее выгодно, чем купить в ипотеку. Так ли это на самом деле?

Тонкая грань

Однозначно сформулировать набор условий, где проходит граница между «лучше купить» и «лучше снимать» довольно сложно, так как все переменные – цена объекта, условия ипотечного кредита, ставки аренды и пр. – зависят от множества факторов. «Однако в максимально усредненном случае можно сказать, что ипотека становится выгоднее, если у покупателя достаточно собственных средств на первоначальный взнос в сумме не менее 30% от стоимости жилья», – говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

Заметим, что 30% – стандартный на сегодня размер первого платежа. Раньше речь шла о 63-65%.

Усредненные условия, при которых происходит уравнивание ежемесячного платежа по ипотеке и аренде – 30%-ный первоначальный взнос, срок кредита – 20 лет, ставка – 9% (плюс-минус 0,1-0,25%).

Чем дешевле квартира, тем больше аргументов в пользу ипотеки. В некоторых случаях она может получиться существенно выгоднее аренды. Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта группы компаний «А101», приводит следующий пример:

От размера первого взноса во многом зависит то, насколько бремя ипотеки будет легче или тяжелее арендных обязательств. «Если первый платеж минимален, то с финансовой точки зрения аренда всегда будет выгоднее ипотеки», – утверждает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Эксперт предлагает рассмотреть, как меняется соотношение арендной платы и выплат по ипотеке на примере «однушки» за 7 млн рублей  в столичном районе Выхино-Жулебино.

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», чем дороже квартира, тем больше должен быть первоначальный взнос, чтобы ежемесячные платежи по ипотечному кредиту были сопоставимы с ценой аренды.

Стоит заметить, что «чистота» приведенных примеров может быть нарушена ввиду того, что в реальной практике очень немногие ипотечные заемщики растягивают платежи по ипотеке на весь прописанный в договоре срок, чтобы в итоге максимально сократить сумму переплаты. Как говорит Мария Жукова, в среднем заемщики полностью гасят ипотечный заем в течение 7-7,5 лет.  «Но при этом реальные ежемесячные платежи по ипотеке в итоге оказываются выше. Однако это уже является добровольно избираемой финансовой стратегией», – уточняет Алексей Попов.

Но с семилетней «переплатой». Накопление на полную стоимость квартиры в течение 10 лет против 17 лет истории с ипотекой.

Плюсы и минусы ипотеки

«На фоне снижения ставок по ипотеке приобретение собственного жилья все чаще выгоднее аренды», – говорит Алексей Попов.

Основной плюс ипотеки – получение жилья в собственность по окончании выплат по кредиту. «Также важным преимуществом является отсутствие проблем с арендодателем. Эта сфера правовых отношений до сих пор плохо урегулирована в нашей стране. Неким промежуточным вариантом может стать формат доходных домов (где жилье сдается не физическим лицом, а управляющей компанией), но пока он достаточно узок и представлен несколькими проектами в крупных городах, в основном, в сегменте бизнес-класса», – говорит Алексей Попов.

Главный минус ипотеки – переплата за приобретаемое жилье. Оплата процентов и дополнительные затраты увеличивают стоимость Квартиры в разы. Даже с учетом снижения ипотечной ставки переплата по жилищному кредиту получается существенной. Так, 20 лет действия ипотечного договора покупатель квартиры за 5 млн рублей может переплатить банку в виде процентов почти двойную цену.

Кроме того, заемщик, как уже говорилось выше, должен изыскать немалые собственные средства для внесения первоначального взноса. «Также он должен иметь подтвержденный уровень дохода, чтобы банк ему одобрил кредит», – напоминает Мария Жукова.

Ипотечная нагрузка также связана с рядом рисков. Главный  – вероятность потери работы, в связи с чем можно попасть в список должников и лишиться квартиры.

Плюсы и минусы аренды

Преимуществом варианта с арендой – независимость от обстоятельств.

«Один из главных плюсов аренды в том, что здесь не важно, есть у тебя какие-либо собственные сбережения или нет – собрал сумму в размере двух, максимум трех, ежемесячных платежей и можешь въезжать в выбранную квартиру», – считает Ирина Доброхотова. 

У арендатора нет обязательств перед банком в случае просрочки платежей. «Аренда дает возможность получить жилье на любой срок, как короткий, так и длительный (часто людям необходимо жилье только на конкретный сезон, например, дачный дом на лето)», – добавляет Мария Жукова.

Из минусов в первую очередь нужно отметить зависимость арендатора от собственника жилья. «Практически полная бесправность нанимателя, особенно в случае неофициальной аренды, возможное повышение арендной ставки, наличие обязательств перед собственником квартиры, невозможность распоряжаться квартирой на свое усмотрение», – перечисляет риэлтор из «Миэля» невзгоды арендаторов.

Жильцам приходится отчитываться о состоянии квартиры, оплате коммунальных услуг, а особо назойливые собственники наносят частые визиты для проверки. В съемной квартире запрещается делать ремонт, заводить животных, приводить шумные компании гостей и пр.

Ну и конечно, арендуемая квартира никогда не станет собственностью нанимателя.

На ваш вкус

Как говорит Мария Жукова, в конце концов все зависит от целей и жизненных возможностей каждого человека. «Очень часто у аренды и у ипотеки разная целевая аудитория. Если человек приехал в Москву на время и не планирует оставаться навсегда, ему, безусловно, больше подходит аренда. Также значительно комфортнее снимать жилье и тем, кто не уверен в том, что сможет регулярно обслуживать ипотечный кредит. Это в первую очередь студенты, молодые специалисты. Ипотеку же предпочитают семейные люди, с регулярным и стабильным доходом, уверенные в том, что они смогут своевременно вносить платежи.