Шаг 1. Подобрать жильё

После одобрения заявки на ипотеку понятно, какими средствами на покупку жилья вы реально располагаете. Вы знаете размер кредитных средств и условия, на которых банк согласен их выдать: ставку, срок, ежемесячный платёж. Если сложить сумму одобренной ипотеки, собственные накопления и прибавив положенные субсидии — к примеру, материнский капитал, можно предметно искать жильё.

Не забудьте уточнить у кредитора требования к недвижимости: банк, к примеру, может не кредитовать дома, которые находятся более чем в 50 км от города, или квартиры, которые расположены в домах с деревянными перекрытиями.

О сроках

Одобренная заявка действует ограниченное количество времени — обычно 3–6 месяцев. За это время нужно подобрать объект и заключить сделку.

Самый простой способ найти жильё — попросить Циан-помощника подобрать объект под ваши параметры. Умный сервис на основе искусственного интеллекта подберёт недвижимость в базе по вашему запросу. Помощника можно найти и в мобильном приложении, и на главной странице сайта Циан.

Запрос в диалоговом окне этого сервиса составить несложно — опишите своими словами то, что ищете. К примеру: «Найди студию в Москве, в районе ВДНХ рядом с метро» или «Покажи однушки в Екатеринбурге в центре до 8 млн рублей». Можно также добавить условия про этажность, площадь, вид из окна и т. д.

Если же взаимодействовать с ИИ вам непривычно — воспользуйтесь классическим поиском с фильтрами. На странице поиска указываем город, а затем нажимаем на кнопку «Ещё фильтры» и выбираем необходимые параметры: количество комнат, площадь, этаж, тип дома, вид из окна, наличие парковки и т. п.

Итоги поиска можно для наглядности вывести на карту. Подходящие варианты лучше сразу добавлять в Избранное. Во-первых, они не потеряются, во-вторых, будет удобно следить за изменениями цены. Затем останется только связаться с собственниками или их представителями в чате или по телефону и договориться о просмотре.

Не удаляйте другие варианты сразу: если выбранный объект не пройдёт проверку документов, поиск придётся начинать заново.

Шаг 2. Оценить стоимость объекта

До выплаты ипотеки жильё находится в залоге у банка, которому нужна реальная стоимость заклада. Если заёмщик не сможет обслуживать кредит, банк продаст имущество с торгов и вернёт свои средства.

Кредиторы требуют, чтобы оценку делали специалисты или организации, имеющие их аккредитацию. Заёмщик может и сам найти лицензированного эксперта, но в этом случае банк будет 2–4 недели проверять отчёт или вправе потребовать предоставить документы специалиста, чтобы оформить ему аккредитацию, что займёт примерно столько же времени.

В отчёте содержатся технические параметры и информация о состоянии залогового имущества, а также указывается его стоимость на момент оценки. Документ действителен в течение 6 месяцев, но кредитная организация может предъявлять к срокам другие требования.

Для заёмщика такая оценка тоже полезна: она может выявить недостатки, которые покупатель, не будучи специалистом, сам не обратит внимания.

Проконтролируйте, чтобы стоимость имущества в отчёте была не меньше той, что указана в договоре долевого участия. Иначе кредит будет не полностью обеспечен, и банк может потребовать досрочно вернуть часть средств или повысить ставку.

Шаг 3. Проверить недвижимость и собрать документы

Чтобы впоследствии не получить проблемы вместо квартиры, сделка должна быть прозрачной, а документы — в полном порядке. Поэтому перед покупкой внимательно проверьте объект и его собственника.

При покупке недвижимости на вторичном рынке

Убедитесь, что у продавца есть все документы на объект:

— Выписка из EГPH.

— Правоустанавливающие документы, показывающие, как жильё перешло к продавцу: по договору купли-продажи, по наследству, по договору дарения, по договору долевого участия и т.д. Если при покупке использовались кредитные средства — справка о полном погашении кредита.

— Выписка из домовой книги о том, кто зарегистрирован в жилье. Её могут заменить справки по форме № 9 и № 12. В последней также указано, кто временно выписан из квартиры — к примеру, человек может считаться пропавшим без вести, находиться в тюрьме или на принудительном лечении. Если временно выписанные есть, хорошо подумайте, стоит ли покупать такой объект: за такими людьми сохранится право на пользование жильём после продажи.

— Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Если какого-то документа нет и его обещают предоставить позже или отказываются показывать —это повод насторожиться.

Надо очень внимательно проверять объекты, которые за короткий срок несколько раз меняли владельцев — эта информация видна в выписке из ЕГРН. Не исключено, с этой недвижимостью что-то неладно или какая-то из сделок была сомнительной и теперь владельцы заметают следы.

Если в семье продавца есть дети, но среди собственников они не числятся, попросите продавца показать выписку об остатке материнского капитала. Надо удостовериться, что субсидия при приобретении жилья не использовалась. Если выяснится, что в него вложен маткапитал, а доли детям не выделены, сделка может быть оспорена в суде.

Какие документы проверить перед покупкой вторичного жилья

Читать

От самого продавца потребуются:

• паспорт;
• копия свидетельства о браке или справка о том, что человек не женат/не замужем;
• нотариально заверенное согласие супруга на продажу (если недвижимость была куплена в браке);
• справки из нарко- и психоневрологического диспансеров: они подтверждают, что на момент совершения сделки продавец дееспособен;
• согласие на сделку органов опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетние.

Проверьте недвижимость перед покупкой

Юристы Циана помогут избежать неприятных сюрпризов

Узнать больше

При покупке квартиры в новостройке

Если вы покупаете квартиру на первичном рынке, надо проверять застройщика и документы на объект.

Посмотрите, какие жилые комплексы девелопер уже завершил, вовремя ли они были сданы, что пишут в отзывах новосёлы. Убедитесь, что y организации есть все необходимые лицензии и разрешения на строительство.

Документы на понравившийся жилой комплекс должны быть размещены на государственном портале нaш.дoм.pф — в первую очередь проверьте разрешение на строительство и документы на землю.

Одним из аргументов в пользу застройщика и конкретного объекта может стать аккредитация в вашем банке-кредиторе. Это означает, что банк уже проверил все документы и будет контролировать ход и сроки стройки. Кроме того, на такую квартиру могут распространяться льготные условия: пониженная ставка, рассрочка и т. п.

Как выбрать новостройку

и на что обратить внимание

Подробнее

Шаг 4. Оформить страховку

При получении ипотеки обязательным является только страхование объекта недвижимости, если иное прямо не указано в договоре ипотеки (статья 31 Федерального закона № 102-ФЗ). Без страховки предварительно одобренную заявку на ипотеку отклонят.

Страхование заёмщика от временной потери трудоспособности, инвалидности и смерти от травм или болезни носит добровольный характер. Но при отказе от оформления такой страховки банк обычно повышает ставку по кредиту на 0,5–1,5 п. п.

С 1 сентября 2023 года клиент может оформить эти две страховки не только в аккредитованной банком компании, а у любого страховщика, имеющего рейтинг уровня «А-» и выше, если договор страхования соответствует условиям кредитора.

На практике банки не любят страховки от сторонних организаций, но можно настоять на полисе своей страховой компании.

Пять мифов о страховании при получении ипотеки

В чём заблуждаются заёмщики, покупая страховку

Узнать

При покупке вторичного жилья есть опция оформить и страхование титула (юридической чистоты сделки). Такой полис поможет в случае утраты права собственности из-за появления ранее неизвестных владельцев, интересы которых не учли при продаже, мошеннических схем и т. д.

Страховка от потери квартиры:

как устроено титульное страхование

Читать

Шаг 5. Оформить ипотеку, провести сделку

После подготовительных этапов покупатель переходит к подписанию кредитного договора и заключению сделки.

Участники сделки и ипотечный менеджер назначают дату визита в банк-кредитор. На подписание договора и сделку приезжают все продавцы и будущие собственники объекта недвижимости. Потребуются оригиналы документов, удостоверяющих личность, документов на недвижимость, справок, выписок и т.д. Весь процесс занимает несколько часов.

Многие банки сейчас переводят проведение сделок в электронный вид, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). Это позволяет в разы сократить бумажную волокиту — документы загружают в систему в электронном виде. Далее все участники получают к ним доступ. Это повышает безопасность сделки, а также позволяет избежать визита в Росреестр: банк по своим каналам передаст в госорган данные для регистрации права собственности. Кроме того, за согласие на электронное оформление банк часто предоставляет скидку 0,1–0,2 п. п. к ставке по кредиту.

При проведении сделки с использованием ипотечного кредита наличные в ней фактически не фигурируют. Заёмщику нужно передать первоначальный взнос в банк-кредитор, а дальше продавец получает деньги одним из следующих способов.

Через депозитную ячейку — её заказывают покупатель-заёмщик и продавец. Последний забирает из неё деньги после регистрации договора в Росреестре.

Через аккредитив — виртуальную банковскую ячейку, специальный счёт. Деньги с него переводят продавцу после выполнения им обязательств по договору купли-продажи. Обычно — после регистрации права собственности в Росреестре.

При покупке новостройки используют эскроу-счёт: заёмщик открывает его заранее, после подписания договора долевого участия, или в день оформления ипотеки. Кредитные средства и деньги покупателя поступают на эскроу-счёт после заключения кредитного договора. Но застройщик получит их только после сдачи объекта в эксплуатацию. До этого момента средства хранятся в банке.

Если сделка срывается или отменяется, заёмщик получает обратно первоначальный взнос.

Когда нужен нотариус

Нотариальное оформление сделки обязательно требуется, если:

• один из собственников жилья – несовершеннолетний или ограниченно дееспособный человек;
• недвижимость оформлена в долевую собственность и продаётся частично или супруги оформляют покупку в долевую собственность;
• жильё продаётся по договору ренты.

Если при таких вводных нотариус не участвует в процессе, Росреестр откажет покупателю в регистрации права собственности. В случае ипотеки сделка отменится ещё на этапе оформления кредитного договора — банк обратит внимание на нарушение процедуры.

При желании заёмщик и продавец могут добровольно обратиться за сопровождением сделки к нотариусу. Последний готовит документы, выясняет юридический статус недвижимости, контролирует соблюдение прав третьих лиц, заверяет подписи сторон. Также он имеет право сдать готовые документы в Росреестр для регистрации права и провести оплату через свой счёт.

Шаг 6. Оплатить пошлины

С 1 января 2025 года размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности при сделке купли-продажи жилья по договору купли-продажи, дарения, мены или ренты для физических лиц составляет:

• 4 тыс. рублей, если стоимость объекта меньше 20 млн рублей;
• 0,02% кадастровой стоимости объекта, но не больше 500 тыс. рублей, если стоимость объекта больше 20 млн рублей.

Обычно на сделках с недвижимостью госпошлину оплачивает покупатель. Если жильё приобретается в долевую собственность, то по общему правилу пошлину уплачивают совладельцы в равных долях.

Если речь идёт о покупке новостройки, то за регистрацию договора участия в долевом строительстве заёмщику нужно будет заплатить госпошлину 700 рублей. После завершения строительства — при оформлении права собственности на квартиру владелец уплатит госпошлину 4 тыс. рублей.

Оплатить пошлины можно через «Госуслуги», пo QR-коду в мобильном приложении банка, через банкомат или в отделении банка.

Шаг 7. Зарегистрировать закладную

После подписания кредитного договора и передачи документов на госрегистрацию банк составляет закладную на залоговое имущество, которую затем визирует в госорганах. В последнее время закладные чаще всего оформляют не в бумажном, а в электронном виде.

При покупке новостройки закладную составляют после сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности.

После выплаты ипотеки собственнику нужно будет провести обратный процесс: вывести жилья из залога и снять с него обременение.

Как снять обременение с квартиры

после выплаты ипотеки

Читать

Шаг 8. Оформить прописку

После оформления права собственности на жильё собственник может в нём зарегистрироваться, как чаще говорят — прописаться.

Сделать это можно через паспортный стол того района, в котором находится недвижимость или через МФЦ. В некоторых регионах подать заявление на регистрацию можно и через «Госуслуги». Из документов потребуются: паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жильё.

Почему могут отказать в ипотеке после одобрения

Иногда одобренную заявку на ипотеку могут отозвать уже на этапе подписания документов.

Причины, по которым сделка может сорваться:

1. Из-за резкого изменения экономической или политической ситуации в стране, в результате которого увеличилась ключевая ставка Банка России.

2. У заёмщика существенно ухудшилось финансовое положение — к примеру, из-за потери или смены работы.

3. Клиент во время оформления ипотеки взял ещё один кредит или допустил просрочку по уже имеющимся займам.

4. В документах обнаружились неточности или ложная информация.

5. В отношении заёмщика открыли исполнительное производство или возбудили уголовное дело.

Если в кредите всё-таки отказали, следует исключить факторы, из-за которых это произошло, и попробовать получить ипотеку в другом банке. Если вы решите подать повторную заявку в ту же кредитную организацию, лучше сделать это через несколько месяцев.

Главное

— После предварительного одобрения ипотеки вы точно знаете, на какую сумму можете рассчитывать, и с учётом этого подбираете объект.

— Оценку стоимости недвижимости должен проводить лицензированный специалист. Чаще всего банки настаивают на аккредитованной у них организации. То же касается страховщиков.

— Тщательно изучите как документы на жильё, так и документы продавца.

— До подписания кредитного договора одобренную заявку могут отозвать в любой момент. Не стоит в этот период менять работу, брать другие кредиты и т. п.