Аналитики Циан проанализировали продажи, предложение и динамику цен на первичном рынке Московского региона в августе 2020 года.

Спрос вернулся к докризисным показателям

В августе 2020 года в Московском регионе заключено 13,3 тыс. сделок (+44% за месяц и +17% за год). В Москве заключено 7 тыс. ДДУ (+60% за месяц, +25% за год). В Московской области — 6,3 тыс. ДДУ (+30% за месяц, +25% за год). В абсолютном выражении спрос вернулся на уровень весны 2019 года.

Летом этого года Росреестр в Московском регионе перешел на новое программное обеспечение — это привело к изменению формата выписок, смещениям дат регистрации отдельных проектов и несколько исказило цифры по отдельным дням и неделям. Расчетные показатели из анализа выписок в III квартале 2020 года сильнее, чем обычно, могут отличаться от пресс-релизов Росреестра.

Но общий тренд на восстановление спроса до докризисных уровней по итогам августа уверенно подтверждают и иные косвенные индикаторы (динамика выбытия помещений из шахматок, а также статистика из проектных деклараций).

Динамика сделок на первичном рынке Московского региона в 2019–2020 гг., ед. ДДУ

По данным Аналитического центра Циан

Выручка московских застройщиков взяла новую высоту

В августе 2020 года застройщики, работающие в Московском регионе, получили максимальную выручку за всю историю наблюдений — около 120,7 млрд рублей. Это на 56% больше, чем месяц назад, на 48% больше, чем в августе 2019 года, и на 12% больше, чем в предыдущие месяцы-рекордсмены (в декабре 2018-го и декабре 2019-го девелоперы заработали по 107 млрд рублей).

Выручка растет намного быстрее, чем количество сделок в абсолютном выражении. По отношению к предыдущему месяцу девелоперы продали на 44% больше жилых помещений, объем выручки при этом вырос на 56%. Это связано с тем, что на рынке сейчас приобретается больше дорогих квартир, чем в предыдущие месяцы. Недвижимость премиальных сегментов намного хуже покупали в период карантина: для того чтобы потратить десятки миллионов рублей, не всем достаточно консультации по скайпу. Сейчас реализовался отложенный спрос на жилье высоких классов.

Еще одной причиной успешных продаж в бизнес- и премиум-классах стали закрытые границы. Многим представителям верхнего среднего класса в этом году не удалось уехать из столицы за рубеж, зато они смогли спокойно выбрать себе квартиру в строящемся доме.

Изменение вклада различных классов ЖК в общий объем выручки застройщиков в Москве в старых границах в 2019–2020 гг.

По данным Аналитического центра Циан

Количество проектов с эскроу растет, предложение вымывается — цены растут

Цены предложения на первичном рынке Московского региона продолжают расти. Причем рост цен ускорился по сравнению с летними месяцами (если в июне-августе они увеличивались не более чем на 1%, то в начале сентября вновь выросли более чем на 2% в месячном и более чем на 10% — в годовом выражении).

В Москве в старых границах цена 1 кв. м превысила рубеж 225 тыс. рублей, а в Новой Москве впервые стала выше 150 тыс. рублей. Не прекращается рост цен и в Московской области — за год они прибавили более 20%.

Причины такой динамики связаны не только с переходом на эскроу-счета (такие проекты обходятся застройщикам дороже), но и с соотношением спроса и предложения. Девелоперы выводят мало новых проектов: за январь–август 2020 года в Московском регионе стартовали продажи в жилых комплексах с продаваемой площадью 4,3 млн кв. м — на 20% меньше, чем год назад. В августе 2020 года было рекордно мало новинок — около 0,4 млн кв. м (меньше было только в пик карантинных ограничений в мае этого года).

Мало нового предложения на котловане — выше средние цены. Кроме того, при продажах через эскроу-счета застройщик не заинтересован в стимулировании высоких темпов продаж за счет низких цен на старте проекта.

Объем активного предложения быстро снижается. Если в начале января в активной реализации находилось 94 тыс. квартир и апартаментов, то к началу сентября покупатели выбирали лишь из 73 тыс. жилых помещений. Такое быстрое вымывание предложения (на 23% по итогам восьми месяцев) фиксируется впервые за последнее десятилетие.

Динамика цен предложения в новостройках Московского региона в 2019–2020 гг., тыс. руб. за 1 кв. м

По данным Аналитического центра Циан

Доля ипотечных сделок снижается

Несмотря на востребованность программы льготной ипотеки доля сделок с привлечением банковского финансирования снижается второй месяц подряд. Если в июне этого года три из четырех сделок на первичном рынке были ипотечными, то по итогам августа их доля снизилась до 66%. В Москве в старых границах доля ипотечных сделок вернулась к докризисным значениям (59%). В Новой Москве и Подмосковье показатель выше, чем в начале года, но тоже постепенно падает.

В августе среди покупателей растет доля тех, кто решил переложить накопления из депозитов (по ним существенно ухудшились условия), ценных бумаг (со следующего года по ним вырастет налоговая нагрузка) или рублевых сбережений (в августе они обесценились относительно бивалютной корзины на 10–15%) в квадратные метры. На фоне возросших санкционных рисков доля сделок за наличный расчет в ближайшие месяцы продолжит увеличиваться.

Динамика доли ипотечных сделок на первичном рынке Московского региона в 2019–2020 гг.

По данным Аналитического центра Циан

Проекты в Москве в старых границах вернулись в десятку лидеров по темпам продаж

На топ-10 застройщиков-лидеров в августе 2020 года пришлось 55% суммарного объема выручки. В лидерах — ГК ПИК, реализовавшая жилья на 21,2 млрд рублей (17,6% рынка). На второй строке — «Донстрой» (8,1 млрд рублей, 6,7% рынка), замыкает тройку лидеров Ingrad (7,9 млрд рублей, 6,5% рынка).

Топ-10 девелоперов Московского региона с наибольшей выручкой в августе 2020 года

По данным Аналитического центра Циан

В 10 проектах с лучшими продажами реализовывалось от 164 до 400 лотов в месяц. На 10 новостроек с лучшими продажами пришлось 17,4% всех сделок Московского региона.

ЖК «Южная Битца»

В перечень проектов-лидеров вернулись два проекта Москвы в старых границах (ЖК «Настоящее» и «Символ»). Впрочем, сверхвысокий объем продаж в ЖК «Настоящее» связан с регистрацией ранее оформленных броней — квартиры в нем предлагаются покупателям с середины мая. Впервые за последние два года в одном ЖК («Южная Битца» от ГК ФСК) прошло более 400 сделок в месяц.

Топ-10 жилых комплексов Московского региона по темпам продаж в августе 2020 года

По расчетам Аналитического центра Циан

«Итоги августа не могут не радовать участников рынка новостроек, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Спрос в абсолютном выражении вернулся к докризисным значениям (в августе было продано столько же квартир и апартаментов, сколько и весной 2019 года), а в денежном выражении даже превзошел их. Но говорить об устойчивом восстановлении рынка пока рано».

Как утверждает эксперт, чаще причиной покупки являются не рациональные, а эмоциональные действия покупателей: стремление успеть до окончания льготной ипотеки, купить до того, как цены не вырастут еще сильнее, спасти рублевые накопления от обесценивания, поясняет Алексей Попов. «Эта волна ажиотажного спроса рано или поздно подойдет к концу, и останутся подорожавшие практически до уровня вторичного рынка новостройки на фоне снижающихся реальных доходов населения», — прогнозирует он.

Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.

Фото в начале статьи: ЖК «Южная Битца»/cian.ru