На московском рынке недвижимости минувший 2011 г. оказался богатым на события, но скудным на результаты. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» ( АЦ ИРН), рост цен на московские квартиры (без учета элитных объектов) за 2011 г. в среднем составил 10%.
Эксперты агентств «САВВА», «Азбука Жилья», компаний «НДВ-Недвижимость», «ИНКОМ-Недвижимость» приводят близкие к этому значению показатели: 9–10,5%, ненамного отличающиеся от уровня годовой инфляции. На конец декабря прошедшего года средняя цена 1 кв. м составила, по обобщенным данным аналитиков, 155–165 тыс. руб. Что касается долларовой стоимости московских квартир, то она увеличилась с 4550 долл./кв. м в декабре 2010 г. до 4980 долл./кв. м в начале января 2012 г. (по информации ИРН). Казалось бы, было немало поводов для заметной активизации рынка недвижимости. Это и тема расширения Москвы, и выборные «ралли», и лихорадка на финансовых рынках, и резкий скачок курса доллара, и боязнь второй волны кризиса, и пр. Обычно в таких условиях те, кто планирует покупку квартиры для себя, стараются действовать быстрее по принципу «пока не случилось чего плохого», а те, у кого имеются свободные деньги, начинают рассматривать вложения в недвижимость как способ сохранить или даже приумножить свои сбережения. Таким образом, причин для повышенного интереса к недвижимости в 2011 г. было достаточно, но это не вызвало существенного роста количества сделок и заметного роста цен. Что касается роста цен по типам домов, то в лидерах по этому показателю — современные монолитно-кирпичные дома, представляющие собой либо современное, либо позднего советского периода панельное жилье. В аутсайдерах старый жилой фонд: панельные и кирпичные пятиэтажки. По типам квартир наибольшее подорожание отмечено на трехкомнатные и многокомнатные, опередившее по этому показателю маленькие — двухкомнатные и однокомнатные. Таким образом, драйвером роста в 2011 г. выступило современное качественное жилье в хороших домах и большой площади, а не наиболее ликвидные и доступные небольшие квартиры.Подтверждают информацию о повышенном спросе на качественное ликвидное жилье в течение прошлого года и специалисты компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». Однако они отмечают и такую тенденцию: с рынка вновь началось вымывание квартир нижнего ценового диапазона. Как правило, это является предвестником дальнейшей коррекции цен в сторону увеличения.
В целом в 2011 г. активность на рынке сохранялась во многом за счет инвестиционных денег. Но после резкого скачка курса доллара в августе на рынке недвижимости активизировались и покупатели квартир для проживания в них. Напуганные возможной второй волной кризиса, риском развала еврозоны и отмены евро, многие, у кого были планы покупки квартиры для себя или имелись какие-то сбережения, вновь устремили свои взоры на недвижимость.
Что касается инвестиционных вложений, то они потекли в первую очередь в качественное жилье, которое, во-первых, выглядит более перспективным, а во-вторых, соответствует уровню и запросам людей, имеющих деньги. Это еще больше усилило разрыв между дорогим и дешевым жильем, и, судя по всему, он будет только увеличиваться. Эксперты компании Penny Lane Realty отметили, что в прошедшем году произошел отток инвесторов с рынка ценных бумаг. Многие предпочли консервативный, проверенный веками метод сохранения капитала — вложения в недвижимость. Одна из особенностей рынка 2011 г.: Центральный округ столицы показал самый меньший прирост стоимости жилой недвижимости, несмотря на все пугалки и запреты на строительство в центре. Основная причина, по мнению специалистов ИРН, в том, что уровень цен в этих районах уже на пределе, при этом новых домов — единицы. Искушенный покупатель нередко разочаровывается в очень дорогом вторичном жилье в центре Москвы, качество которого зачастую не соответствует его стоимости. Лидером по приросту цен на жилье в 2011 г. оказался Западный округ, где расположены наиболее дорогие и знаковые новые дома Москвы бизнес–класса. Судя по всему, именно этот сегмент современного качественного жилья, а даже не центр Москвы, стал точкой притяжения состоятельных людей в последние годы. На втором месте оказался Юго-Западный округ. В отличие от Западного здесь сосредоточено больше всего новостроек экономкласса. Но так или иначе лидировали по темпам роста цен в 2011 г. в основном те районы Москвы, в которых сосредоточено больше всего современного жилья.
Итоги прошедшего года позволяют сделать в отношении московского рынка недвижимости ряд выводов. Во-первых, по мнению специалистов АЦ ИРН, рынок явно не готов к существенному росту цен докризисными темпами. Во-вторых, в отличие от докризисных лет платежеспособного спроса не хватает на весь объем предложения. Покупатели вымывают с рынка даже не самые дешевые квартиры, как было в периоды ажиотажа, а наиболее качественные и современные (неважно, в каком ценовом диапазоне они находятся). Это будет и дальше увеличивать расслоение между современным жилым фондом и жильем физически и морально устаревшим. В-третьих, причины активизации спроса на рынке жилья в 2011 г., связанные с перетоком средств с фондового рынка, нестабильностью курсов валют, опасениями инфляции или неопределенностью в период выборов, носят непродолжительный характер. Так, активизация рынка во второй половине лета — начале осени 2011 г. довольно быстро сменилась спадом активности уже в середине осени. А поднятые к началу осеннего делового сезона цены пришлось фактически снова опустить вниз в виде предновогодних скидок, акций и распродаж.
Прогноз на перспективу
В ближайшие годы средний уровень цен на московское жилье, по мнению специалистов ИРН, останется примерно таким же, как и сейчас, но это не означает, что стоимость столичных квартир будет все время стоять на месте. В отдельные периоды возможен как некоторый прирост цен, так и их просадка, но такие промежутки времени не будут продолжительными. Основной аргумент сторонников подорожания жилья заключается в том, что в последние годы в Москве постоянно снижаются объемы строительства жилья. Правда, этот факт спорен. Начиная с 2008 г. объем построенного жилья в Москве действительно снижался с каждым годом, но, похоже, в 2011-м этот показатель наконец-то нащупал дно. Так, в 2010 г. было сдано 1,77 млн кв. м жилья и, по предварительным данным, в 2011 г. будет построено примерно столько же. Но главное не в этом. Из 5 млн кв. м, которые Москва строила в 2006–2007 гг., для продажи предназначалось все равно не более 2 млн, а все остальное — для социальных программ, очередников, переселенцев из пятиэтажек и т.д. Поэтому существенное сокращение строительства в столице, о котором так любят говорить, произошло в основном за счет социальных квадратных метров. При этом коммерческое жилье, которое идет на продажу и формирует рынок и цены, как было на уровне примерно 2 млн кв. м в год, так и осталось. На рынке — это можно утверждать с высокой степенью вероятности — будет наблюдаться повышенная волатильность, частая смена трендов, поэтому некоторый прирост цен или их снижение, скорее всего, сменится обратным движением с той же амплитудой. Эти обстоятельства делают проблематичным угадывание точной величины изменения цен за какой-либо отдельный период. Подводя итоги ушедшего года и глядя в год наступивший, эксперты компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» полагают, что если в 2012 г. не произойдет никаких глобальных потрясений в мировой экономике, последствия которых аукнутся в России, новый год будет достаточно благоприятным для московского рынка жилья. Ожидаемый годовой рост цен в 2012 г. — 10–15%. Обобщая данные, приведенные участниками рынка вторичного жилья Москвы, можно сделать вывод, что резкого взлета цен на столичные квартиры в наступившем году не будет.
