Через пару месяцев программе реновации исполнится 2 года. На данный момент программа реализуется в 8 районах столицы, утверждены 282 стартовые площадки, по 26 домам точечной застройки выдано разрешение на строительство, в 16 новостройках уже идёт заселение. До конца 2018 года планируется переселить жителей более чем в 30 новых домов из 45 пятиэтажек.
Аналитики компании ЦИАН определили особенности влияния программы реновации на характеристики развития вторичного рынка в Москве.
Объем предложения в домах из списка под реновацию сократился более чем в 4 раза. Зимой 2017 года ежемесячно в продажу выводилось около 1,8 тыс. квартир, осенью 2018 года - 0,4 тыс. квартир.
Цены предложения в домах из списка под реновацию за рассматриваемый период выросли на 20%, в остальных домах рост составил лишь 6%.
Срок экспозиции в домах под реновацию стал ниже (58 дня), чем на рынке в целом (65 дней). Многие собственники вынуждены совершать множество действий со своими объявлениями (выводить в публикацию, изменять цены, снимать и т.д.) в условиях постоянно меняющегося информационного фона.
Влияние реализации программы на рынок аренды невелико. Доля предложений в таких домах почти не меняется (около 10%), ставки растут медленнее, чем на рынке в целом (+8% против +13%).
С января 2017 года доля объявлений в домах, попавших в программу реновации, сокращается в среднем на 0,2 процентных пункта ежемесячно. В 2018 году небольшой рост доли таких объявлений отмечался в феврале, июне и августе, что связано с объявлением старта переселения в конкретных домах. Если в первые месяцы обсуждения программы реновации на рынок выходило в среднем около 1,6-1,8 тысяч лотов, то в октябре этого года в реализацию вышло 425 квартир. Доля объявлений сократилась с 7,2% в январе 2017 до 2,9% в октябре 2018. В целом по столичному рынку объём предложения тоже снижается, но не так существенно. В некоторых из округов Москвы квартир в пятиэтажках из «реновационного» списка в реализации почти не осталось. Более чем на 80% сократилось предложение в ВАО, ЗАО и САО. Если в начале года в экспозицию ежемесячно выходило 220-360 лотов, то уже к концу года их количество сократилось до 40-70. К примеру, в Солнцево, Алтуфьевском и Дмитровском районах за последний месяц в продажу вышло лишь по 1 квартире в пятиэтажке под снос.
Цены в домах из списка под реновацию продолжают демонстрировать неустойчивую динамику. Правда, в последнее время за каждым падением цены идёт его более существенное повышение. Наиболее заметное увеличение цены зафиксировано в октябре 2018 года (+6,4%) после того, как в программу реновации включили ещё 12 площадок, большинство которых расположены на месте домов, расселение которых уже началось. В итоге средняя цена квадратного метра за рассматриваемый период выросла на 20%: со 147,5 тыс. руб. в январе 2017 года до 177,7 тыс. руб. в октябре 2018 года. В остальных домах на вторичном рынке столицы цена выросла только на 6%.
Сильнее всего выросли экспонируемые цены новых объявлений в пятиэтажках в Северо-Западном, Юго-Западном и Восточном округах – на 22, 19 и 17% соответственно. Среди районов, где программа реновации идёт уже полным ходом, наибольший рост средней цены в пятиэтажках наблюдается в районах Северное Измайлово (+29%), Можайский (+15%) и Фили-Давыдково (+12%). Только в четырёх районах столицы цены на пятиэтажки снизились: Бабушкинский (-1%), Северное Бутово (-3%), Текстильщики (-7%) и Савёловский (-15%).
Срок экспозиции (срок нахождения объявления в базе) в домах из перечня под реновацию ниже, чем в среднем по рынку. Прежде всего, это связано с отсутствием внятной стратегии у большинства собственников квартир, связанной с недостатком информации по реализации программы сноса ветхого жилья. В результате многие из тех, кто планировал сделку с этой недвижимостью до начала обсуждения этой программы, были вынуждены чаще совершать действия со своими объявлениями (снимать с публикации и добавлять вновь).
Влияние программы реновации на рынок аренды оказалось гораздо слабее. Доля таких предложений в общем объеме объявлений почти не меняется (в течение 2 лет она колеблется в диапазоне от 9 до 11%). Многие собственники не видят смысла вкладывать деньги в качественное улучшении сдаваемого жилья, так как надеются на скорейшее переселение. В связи с этим большинство квартир реализуются не в лучшем состоянии, и чтобы их сдать собственники не завышают цены. В домах под реновацию ставки за последние 20 месяцев выросли на 8%, тогда как в целом по рынку рост составил +13%.Page Break
Приложение
Табл.1: Продажа. Новые объявления, выведенные в продажу на вторичном рынке в 2017-2018 гг. в Москве.
Месяц | Объявлений в домах под реновацию, единиц | Доля | Объявлений в домах вне списка под реновацию, единиц | Доля |
янв.17 | 1 888 | 7,3% | 24 037 | 92,7% |
фев.17 | 1 613 | 6,5% | 23 334 | 93,5% |
мар.17 | 1 832 | 5,9% | 29 333 | 94,1% |
апр.17 | 991 | 5,2% | 18 175 | 94,8% |
май.17 | 962 | 4,4% | 20 777 | 95,6% |
июн.17 | 897 | 3,8% | 22 505 | 96,2% |
июл.17 | 753 | 3,7% | 19 777 | 96,3% |
авг.17 | 734 | 3,2% | 22 397 | 96,8% |
сен.17 | 676 | 2,9% | 23 006 | 97,1% |
окт.17 | 839 | 3,5% | 22 907 | 96,5% |
ноя.17 | 643 | 3,3% | 19 020 | 96,7% |
дек.17 | 431 | 3,1% | 13 381 | 96,9% |
янв.18 | 502 | 3,1% | 15 701 | 96,9% |
фев.18 | 577 | 3,3% | 17 124 | 96,7% |
мар.18 | 588 | 3,2% | 17 801 | 96,8% |
апр.18 | 590 | 3,2% | 17 579 | 96,8% |
май.18 | 469 | 3,1% | 14 473 | 96,9% |
июн.18 | 497 | 3,3% | 14 613 | 96,7% |
июл.18 | 436 | 2,9% | 14 649 | 97,1% |
авг.18 | 468 | 3,7% | 12 162 | 96,3% |
сен.18 | 418 | 3,0% | 13 706 | 97,0% |
окт.18 | 425 | 2,9% | 14 062 | 97,1% |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 2: Районы-лидеры по падению объема предложения в домах под реновацию за 2017-2018 гг.
Округ | Район | Объем предложения, квартир | Динамика | |
янв.17 | окт.18 | |||
Западный | Солнцево | 72 | 1 | -99% |
Северо-Восточный | Алтуфьевский | 25 | 1 | -96% |
Северный | Дмитровский | 22 | 1 | -95% |
Западный | Кунцево | 14 | 1 | -93% |
Северо-Восточный | Марьина Роща | 14 | 1 | -93% |
Юго-Восточный | Текстильщики | 14 | 1 | -93% |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 3: Продажа. Динамика средней цены кв. м. Объявления, выведенные в продажу на вторичном рынке в 2017-2018 гг. в Москве
Месяц | Средняя цена кв. м в домах под реновацию, тыс. руб. | Динамика к предыдущему месяцу | Средняя цена кв. м в домах вне списка под реновацию, тыс. руб. | Динамика к предыдущему месяцу |
янв.17 | 147,5 | - | 182,9 | - |
фев.17 | 149,6 | 1,4% | 177,9 | -2,7% |
мар.17 | 149,4 | -0,2% | 179,9 | 1,1% |
апр.17 | 154,6 | 3,5% | 179,8 | 0,0% |
май.17 | 148,8 | -3,8% | 177,0 | -1,6% |
июн.17 | 155,4 | 4,4% | 180,3 | 1,8% |
июл.17 | 151,4 | -2,6% | 180,9 | 0,4% |
авг.17 | 155,8 | 2,9% | 171,3 | -5,3% |
сен.17 | 156,0 | 0,2% | 176,9 | 3,3% |
окт.17 | 156,0 | 0,0% | 176,7 | -0,1% |
ноя.17 | 156,7 | 0,5% | 181,1 | 2,4% |
дек.17 | 156,2 | -0,3% | 181,2 | 0,1% |
янв.18 | 155,7 | -0,3% | 180,8 | -0,2% |
фев.18 | 159,2 | 2,2% | 180,7 | -0,1% |
мар.18 | 161,8 | 1,6% | 182,4 | 1,0% |
апр.18 | 161,7 | -0,1% | 178,3 | -2,3% |
май.18 | 161,7 | 0,0% | 183,2 | 2,8% |
июн.18 | 165,2 | 2,2% | 184,8 | 0,9% |
июл.18 | 168,4 | 1,9% | 187,6 | 1,5% |
авг.18 | 173,2 | 2,9% | 189,8 | 1,2% |
сен.18 | 166,9 | -3,6% | 188,7 | -0,6% |
окт.18 | 177,7 | 6,4% | 193,7 | 2,6% |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 4: Районы-лидеры по росту цены кв. м в домах под реновацию за 2017- 2018 гг.
Округ | Район | Изменение цены |
Восточный | Северное Измайлово | +29% |
Юго-Западный | Черёмушки | +22% |
Юго-Восточный | Выхино-Жулебино | +21% |
Восточный | Метрогородок | +17% |
Северный | Головинский | +16% |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 5: Районы-лидеры по падению цены кв. м в домах под реновацию на вторичном рынке за 2017- 2018 гг.
Округ | Район | Изменение цены |
Северо-Восточный | Бабушкинский | -1% |
Юго-Западный | Северное Бутово | -3% |
Юго-Восточный | Текстильщики | -7% |
Северный | Савёловский | -15% |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 6: Продажа. Средний срок экспозиции объявления, выведенные в продажу на вторичный рынок в 2017-2018 гг. в Москве
Месяц/ год | Средний срок экспозиции в домах под реновацию, дней | Средний срок экспозиции в домах вне списка под реновацию, дней |
янв.17 | 73 | 96 |
фев.17 | 76 | 101 |
мар.17 | 66 | 89 |
апр.17 | 87 | 114 |
май.17 | 71 | 88 |
июн.17 | 72 | 80 |
июл.17 | 67 | 88 |
авг.17 | 61 | 83 |
сен.17 | 73 | 89 |
окт.17 | 60 | 83 |
ноя.17 | 67 | 80 |
дек.17 | 60 | 81 |
янв.18 | 66 | 82 |
фев.18 | 53 | 73 |
мар.18 | 50 | 71 |
апр.18 | 45 | 62 |
май.18 | 45 | 59 |
июн.18 | 43 | 50 |
июл.18 | 32 | 40 |
авг.18 | 24 | 35 |
сен.18 | - | - |
окт.18 | - | - |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 7: Аренда. Новые объявления, выведенные в рынок аренды в 2017-2018 гг. в Москве
Месяц | Объявлений в домах под реновацию, единиц | Доля | Объявлений в домах вне списка под реновацию, единиц | Доля |
янв.17 | 2 801 | 10,4% | 24 073 | 89,6% |
фев.17 | 2 254 | 10,3% | 19 720 | 89,7% |
мар.17 | 3 444 | 10,7% | 28 688 | 89,3% |
апр.17 | 2 576 | 11,2% | 20 511 | 88,8% |
май.17 | 3 242 | 11,3% | 25 470 | 88,7% |
июн.17 | 3 086 | 11,5% | 23 676 | 88,5% |
июл.17 | 2 547 | 11,0% | 20 629 | 89,0% |
авг.17 | 2 547 | 10,9% | 20 899 | 89,1% |
сен.17 | 2 023 | 10,4% | 17 377 | 89,6% |
окт.17 | 2 333 | 10,3% | 20 272 | 89,7% |
ноя.17 | 2 038 | 10,1% | 18 142 | 89,9% |
дек.17 | 1 702 | 10,3% | 14 894 | 89,7% |
янв.18 | 1 595 | 10,2% | 13 975 | 89,8% |
фев.18 | 1 690 | 9,9% | 15 404 | 90,1% |
мар.18 | 1 944 | 10,6% | 16 415 | 89,4% |
апр.18 | 2 034 | 10,5% | 17 314 | 89,5% |
май.18 | 2 061 | 10,9% | 16 836 | 89,1% |
июн.18 | 2 055 | 10,7% | 17 216 | 89,3% |
июл.18 | 1 898 | 10,2% | 16 631 | 89,8% |
авг.18 | 1 588 | 10,2% | 13 912 | 89,8% |
сен.18 | 1 301 | 9,8% | 11 965 | 90,2% |
окт.18 | 1 120 | 9,9% | 10 239 | 90,1% |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Табл. 8: Аренда. Средняя ставка аренды на 1-комнатные квартиры в 2017-2018 гг. в Москве
Месяц | Средняя цена кв. м в домах под реновацию, тыс. руб. | Динамика к предыдущему месяцу | Средняя цена кв. м в домах вне списка под реновацию, тыс. руб. | Динамика к предыдущему месяцу |
янв.17 | 32,3 | - | 40,8 | - |
фев.17 | 32,4 | 0,1% | 41,0 | 0,5% |
мар.17 | 32,3 | -0,3% | 41,1 | 0,1% |
апр.17 | 31,5 | -2,4% | 39,5 | -3,8% |
май.17 | 31,6 | 0,5% | 40,3 | 2,0% |
июн.17 | 31,6 | -0,3% | 40,5 | 0,4% |
июл.17 | 31,8 | 0,7% | 41,1 | 1,7% |
авг.17 | 33,0 | 3,9% | 42,3 | 2,8% |
сен.17 | 33,4 | 1,3% | 43,6 | 3,0% |
окт.17 | 33,6 | 0,5% | 43,2 | -0,9% |
ноя.17 | 33,4 | -0,5% | 43,0 | -0,5% |
дек.17 | 33,3 | -0,5% | 41,9 | -2,7% |
янв.18 | 32,9 | -1,1% | 42,3 | 1,2% |
фев.18 | 33,4 | 1,5% | 42,5 | 0,4% |
мар.18 | 33,0 | -1,0% | 42,1 | -0,9% |
апр.18 | 32,3 | -2,2% | 41,5 | -1,4% |
май.18 | 32,3 | 0,0% | 41,8 | 0,6% |
июн.18 | 32,8 | 1,6% | 42,0 | 0,6% |
июл.18 | 33,3 | 1,5% | 43,6 | 3,7% |
авг.18 | 34,1 | 2,4% | 44,7 | 2,5% |
сен.18 | 35,4 | 3,8% | 46,3 | 3,8% |
окт.18 | 34,9 | -1,4% | 46,2 | -0,2% |
Источник: Аналитический центр ЦИАН
Фото: Юлия Судакова
