Всплеска продаж, обычного в докризисные годы, в весенний сезон — 2011 на рынке загородной недвижимости не произошло. Тем не менее покупательская активность в сегменте экономкласса заметно усилилась. К такому выводу пришли специалисты управляющей компании «ЗемАктив» — девелопера коттеджных поселков в Подмосковье.
Покупатель стал более решительным
В начале весны количество сделок на загородном рынке Подмосковья в сегменте экономкласса выросло более чем в два раза по сравнению с февралем. В апреле был отмечен плавный рост продаж (3%), в мае тенденция продолжилась.Зимой клиенты брали тайм-аут на несколько месяцев, прежде чем принять окончательное решение о приобретении недвижимости, что приводило к формированию волн отложенного спроса. Но уже в начале высокого сезона покупатели активизировались, для окончательного выбора и подписания договора им требовалось гораздо меньше времени. Если в феврале решение о покупке участка приняли 18% приехавших на просмотры, то в марте и апреле этот показатель достиг 30%.
Сегодня на рынке загородной недвижимости продолжается плавное смещение покупательского спроса: предпочтение все чаще отдают участкам с подрядом и готовым домам. Хотя на формат «без подряда» по-прежнему приходится основная часть продаж (до 65%), с момента массового выхода на рынок этого продукта (2009 г.) его доля постоянно сокращается. Однако участки без подряда вряд ли полностью исчезнут. Дело в том, что существует массовая категория покупателей, для которых первостепенную роль играет размер первоначальных вложений в объект.Доля инвестиционных покупок на рынке дальних дач по-прежнему минимальна и не превышает 3%. Это обусловлено двумя причинами. Во-первых, снизилось число потенциальных инвесторов. Люди только оправились от финансового кризиса и еще не успели накопить достаточно денег, которые можно инвестировать в недвижимость. Во-вторых, те, кто все же располагает средствами, в данный момент не рассматривают загородные объекты в качестве эффективного инвестиционного инструмента.
Цена растет вместе со степенью готовности продукта
Сезонность перестала быть ярко выраженным фактором, определяющим рост цен на загородном рынке. Как правило, в преддверии высокого сезона продавцы традиционно повышали стоимость продукта в своих поселках, рассчитывая на соответствующий всплеск спроса. Этой весной большинство девелоперов дальних дач отказались от планового увеличения цен. В некоторых поселках был зафиксирован рост в размере 5–7%, но он был продиктован не сезонным фактором, а достижением очередной стадии готовности конкретного объекта. По мере развития проекта девелоперы включали в стоимость сотки коммуникации, фасадные ограждения, дороги, инфраструктуру.По данным специалистов управляющей компании «ЗемАктив», с начала года в Подмосковье рост цен в коттеджых поселках экономкласса составил около 7–10%. К концу года стоимость предложения в данном сегменте может увеличиться максимум до 15%.
Стоимость готового дома площадью 115 кв. м без внутренней отделки, расположенного на участке 8 соток, с коммуникациями по границе начинается от 2,1 млн руб.
Мультиформатные поселки отыгрывают позиции
За последние полгода на рынок загородной недвижимости вышло более 70 поселков экономкласса. При этом часть из них является новыми обособленными очередями успешных проектов либо объектами, размороженными после кризиса. Сейчас на долю экономкласса приходится около 25% от общего числа поселков в Московской области.Так как участки без подряда постепенно теряют свою привлекательность, а покупательский спрос смещается в сторону участков с подрядом и готовыми домами, в сегменте дальних дач продолжает расти число мультиформатных поселков. Эти объекты лидируют по объему продаж на Симферопольском и Новорижском направлениях. Сейчас примерно в 30% объектов экономкласса продаются только участки без подряда. Если же учесть такой продукт в составе мультиформатных комплексов, то их доля в структуре рыночного предложения достигает 70%. Впрочем, как уже было сказано, объем участков без подряда медленно, но верно снижается.
