Правовые и юридические аспекты присоединения областной территории к столичной еще не решены. Но, по информации мэра столицы Сергея Собянина, ждать осталось недолго. Все правовые согласования по столь масштабному изменению границ двух крупнейших субъектов Федерации должны быть завершены к концу текущего 2011 г. Что касается участников рынка недвижимости (покупателей и продавцов жилья, риэлторов, экспертов и аналитиков), то многие из них, предвидя долгосрочную перспективу развития Новой Москвы, озабочены текущей рыночной ситуацией в присоединенных областных районах и граничащих с ними столичных территориях, а также будущими проблемами. Специалисты компании Blackwood провели исследование, в котором сделали акцент не на перспективы развития Новой Москвы, которые в настоящее время весьма туманны, а на анализ текущего состояния рынка первичного жилья в районах, присоединяемых к Москве, а также рынка новостроек Юго-Западного и Южного административных округов столицы, от которых и планируется будущее развитие города.

 

Эти территории объединяют крупные транспортные магистрали: Ленинский проспект (Москва), переходящий в Киевское шоссе области, Профсоюзную улицу (Москва) — в Калужское шоссе области, Варшавское шоссе в Москве и области. С высокой степенью вероятности сегодняшнее состояние рынков недвижимости этих районов столицы и присоединенного к ней Подмосковья будут служить определенными ориентирами для формирования и рынка Новой Москвы.

 

В настоящее время объемы предложения на рынке новостроек комфорт- и экономкласса Москвы в рассматриваемой локации сопоставимы с объемами, предлагаемыми на территории Новой Москвы,  — порядка 2350 квартир в Москве и около 2700 квартир в новостройках на присоединяемых территориях. Причем в областных (теперь уже псевдообластных) районах реализуются разные по масштабу и местоположению проекты. По некоторым из них, преимущественно расположенным не далее 10 км от МКАД, отмечались достаточно высокие темпы продаж еще до объявления новых границ столицы (например, в городе Московском и поселке Коммунарка).

 

Во многом это обусловлено как более доступными ценами областных новостроек по сравнению со столичными предложениями (разница как минимум составляет порядка 20%), так и наличием объектов инфраструктуры в рамках жилых комплексов, высокими темпами строительства и удовлетворительной транспортной доступностью. Что касается предложений на рынке новостроек комфорт- и экономкласса в Юго-Западном и Южном округах столицы той части старой Москвы, продолжением которой и станет Новая Москва, то они представлены как отдельными панельными домами экономкласса, так и достаточно крупными проектами, соответствующими категории комфорт-класса, в рамках которых предлагается и развитая инфраструктура. Подобные проекты при условии приобретения квартиры в них на ранней стадии строительства могут составить конкуренцию подмосковным жилым комплексам, реализующимся на присоединяемой территории.

 

 

Безусловным преимуществом столичных новостроек перед проектами Новой Москвы является транспортная доступность (близость к метро и основным магистралям города). Темпы реализации квартир в подмосковных районах зафиксированы на уровне 50–100 в месяц до присоединения их к столице и 85–170  — после; в ЮЗАО и ЮАО — от 40 до 100 квартир независимо от решения о расширении границ Москвы. В настоящее время объем заявленного на первичном рынке жилья на рассматриваемых территориях Новой Москвы и Москвы составляет 22,5 и 0,5 млн кв. м соответственно. Очевидно, что инициатива по расширению границ Москвы не может не оказать влияния на развитие рынка городской жилой недвижимости как присоединяемой территории, так и граничащей с ней московской. Тем не менее сейчас данная инициатива со всеми ее нюансами еще не закреплена юридически, а реализация всего проекта если и возможна, то лишь в течение долгосрочного периода — не менее 20–30 лет. Первые изменения, которые могут вызвать какие-либо конъюнктурные сдвиги, возможны не ранее чем через 5–7 лет. В краткосрочной перспективе возможны всплески спроса и ускорение роста цен по отдельным объектам, однако в целом в рассматриваемых районах сохранится текущая расстановка сил и сложившиеся рыночные тренды.

 

Так, новость о включении территорий между Киевским/Боровским и Варшавским шоссе повлекла за собой всплеск покупательской активности в новостройках Новой Москвы, в большей степени инвестиционного характера. Цены на квартиры за летние месяцы выросли на 18%, а по некоторым наиболее интересным объектам — до 25%. Произошедшее повышение цен на присоединяемых территориях носило разовый характер — уже в сентябре цены оставались стабильными, и до прояснения ситуации с развитием Новой Москвы отклонений от среднерыночной динамики наблюдаться, вероятно, не будет.

 

Заявление о предстоящем расширении Москвы не сказалось на изменении цен на столичные новостройки, расположенные в непосредственной близости от новых границ города. С начала года рост средней цены на объекты комфорт- и экономкласса, расположенные в ЮАО и ЮЗАО, составил около 17%, в летние месяцы (в том числе в июне, когда объявили о расширении Москвы) на рынке наблюдалось традиционное для данного периода затишье (ежемесячные изменения находились в диапазоне от –1 до +2,5%).

 

До принятия конкретных мер по развитию новых территорий (в первую очередь с точки зрения транспортной инфраструктуры) новостройки, расположенные в старых границах города, будут выигрывать перед предложением на рынке новостроек Новой Москвы. По мере развития новых территорий конкурентная ситуация будет меняться.