- Какие родственники считаются по закону близкими и взаимозависимыми
- Сделки купли-продажи между близкими родственниками
- Сложности сделок между родственниками с жильём, в которое вложен маткапитал
- Особенности сделок между супругами
- Брак и ипотека
- Сделки между родственниками и налоговый вычет
- Налоговые льготы для близких родственников при дарении и наследовании
- Главное
Какие родственники считаются по закону близкими и взаимозависимыми
К близким родственникам относятся родители и дети, в том числе усыновлённые, дедушки и бабушки, а также полнородные братья и сёстры и неполнородные — имеющие общих мать или отца (статья 14 Семейного кодекса РФ).
Супруги, дети, в том числе усыновлённые, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный считаются взаимозависимыми лицами согласно статье 150.1 Налогового кодекса РФ.
Родство между супругами считается брачным — оно появляется после заключения официального брака. По Семейному кодексу муж и жена — это члены семьи, а не близкие родственники. Но в сделках с недвижимостью и для их налоговых последствий супруги чаще всего приравниваются к близким родственникам.
Сделки купли-продажи между близкими родственниками
Близкие родственники и взаимозависимые лица вправе заключать между собой любые сделки с недвижимостью. Но такие сделки привлекают повышенное внимание надзорных и налоговых органов, а также кредиторов. Они отслеживают, не является ли сделка фиктивной — к примеру, для перераспределения имущества внутри семьи, ухода от налогов или обналичивания госсубсидий.
как минимизировать риски
Поэтому, если вы действительно хотите купить квартиру, скажем, у родного брата, важно соблюсти все формальности:
- провести независимую оценку покупаемого имущества;
- указать в договоре реальную рыночную стоимость объекта, чтобы сделку не признали недействительной из-за заниженной цены, а также провести её через нотариуса;
- зарегистрировать переход права в Росреестре.
Во-первых, такие шаги минимизируют риск оспаривания сделки: имущественные споры между родственниками после купли-продажи недвижимости совсем не редкость. Во-вторых, это убедит налоговые органы, что вы не пытаетесь уйти от уплаты налога на доходы.
Циан-помощник упрощает поиск
Приобрести у родственника или родственников жилье с использованием ипотечного кредита возможно, но на практике это затруднительно из-за позиции кредитора.
Банк всегда тщательно проверяет такие заявки и запрашивает дополнительные документы:
1. У продавца — подтверждение того, что у него есть другое жильё. Это может быть выписка из ЕГРН или паспорт с постоянной регистрацией на другой адрес. Ведь если человек останется на улице, он сможет легко оспорить продажу.
2. У покупателя — выписку со счета с подтверждением полной суммы первоначального взноса.
Но такая сделка рискованна для банка-кредитора. Например, если покупатель отдаёт деньги наличными, подтвердить факт передачи будет сложно, а стоимость в договоре может быть ниже рыночной. Поэтому банк, скорее всего, откажет в выдаче ипотеки на такой объект.
Близкие родственники не могут купить или продать недвижимость, часть которой принадлежит ребёнку. В этом случае даже родители и опекуны не вправе заключать соглашение от имени детей (статья 28 и статья 37 Гражданского кодекса РФ).
Так что, если родители хотят выкупить у своего 10-летнего сына часть общей квартиры, которая перешла ему в наследство от бабушки, они не смогут этого сделать, пока ребёнок не достигнет 18 лет. Но если они захотят подарить сыну свои доли квартиры — провести безвозмездную сделку, никаких ограничений не будет.
Сложности сделок между родственниками с жильём, в которое вложен маткапитал
Использование средств материнского капитала сильно осложняет заключение договора купли-продажи между близкими родственниками, а зачастую делает его невозможным.
В частности, сторонами сделки купли-продажи жилья с маткапиталом не могут быть супруги в действующем браке. То есть муж не имеет права купить у жены квартиру, в которую вложен материнский капитал, и наоборот. По закону жильё, купленное с использованием субсидии, оформляется как общая собственность всех членов семьи, при этом обязательно определяется размер долей по соглашению. Поэтому и муж и жена уже являются собственниками квартиры и не могут купить её повторно.
Кроме того, Социальный фонд России очень негативно относится к сделкам, в которых маткапитал вкладывается в жильё, покупаемое у близкой родни. Происходит это из-за того, что накоплена солидная отрицательная статистика: очень часто таким образом родственники помогают обналичить субсидию.
Предположим, родители покупают на маткапитал дом в деревне у бабушки. Зачастую это означает, что после сделки бабушка передаёт перечисленную субсидию взрослым детям в виде наличных, а домом продолжает пользоваться сама.
С точки зрения государства это незаконное использование средств. Ведь жилищные условия несовершеннолетних не улучшились: они живут на прежнем месте и фактически не могут использовать свою собственность. То, что они ездят к бабушке летом, надзорные органы вряд ли в чём-то убедит.
Поэтому, увидев одинаковые фамилии в договоре купли-продажи, Социальный фонд России рассматривает сделку под лупой и может отказать в использовании средств господдержки, хотя родня собиралась заключить реальную сделку.
Но есть положительная для получателей маткапитала судебная практика, когда после длительных разбирательств суд признавал право владельцев сертификата вложить субсидию в жильё близких родственников.
Особенности сделок между супругами
Муж и жена могут продавать и дарить друг другу имущество, но только если сделка не касается совместно нажитой недвижимости.
Если супруги не заключали брачный договор, для семьи действует правовой режим совместной собственности, даже если владельцем по документам является только один из них (статьи 34, 35 Семейного кодекса РФ).
В браке Иван и Анна купили квартиру. По документам её владельцем Иван, брачный договор супруги не заключали. Позже Иван решил оформить дарственную, чтобы квартира принадлежала только жене.
По закону это жильё является совместной собственностью супругов без выделения долей. Поэтому муж не сможет просто подарить его Анне — оно и так частично принадлежит ей.
До сделки супругам понадобится заключить соглашение о разделе общей собственности и выделить каждому из них долю. Затем каждый сможет распоряжаться своей долей как угодно — продать, подарить и т. д.
Муж или жена не могут подарить или продать совместно нажитое имущество третьему лицу без участия и согласия другого супруга.
Имущество, которое любым способом приобретено одним из супругов до заключения официального брака, совместно нажитым не является. В браке имущество не становится совместным, если оно было получено одним из супругов по наследству или перешло ему по договору дарения. Такой недвижимостью собственник вправе распоряжаться по своему усмотрению без оглядки на супруга.
Кстати, имущество, которое было получено в браке по договору мены, при отсутствии брачного договора становится общим имуществом мужа и жены.
Брак и ипотека
Если в браке один из супругов берёт ипотеку и между супругами не заключён брачный договор, второй супруг — гражданин (гражданка) РФ автоматически становится созаёмщиком по кредиту. При этом неважно, отвечает он требованиям банка к созаёмщику или нет.
Пока брак не расторгнут и нет брачного договора, вывести вторую половину из ипотеки не получится даже при желании супруга — основного заёмщика.
Напомним, что по закону заёмщик и созаёмщик несут перед банком солидарную ответственность — имеют одинаковые финансовые обязательства перед кредитором. То есть банк в любой момент вправе обратиться к созаёмщику за их исполнением — оплатой ипотеки.
Сделки между родственниками и налоговый вычет
Налоговые резиденты РФ имеют право получить два вида вычетов при покупке жилья:
- за сам факт покупки в 2024 году и ранее — до 260 тыс. рублей;
- за проценты, уплаченные по ипотеке, в 2024 году и ранее — до 390 тыс. рублей.
Если недвижимость будет куплена в 2025 году и далее, размер вычета может увеличиться: с этого года в России внедрена прогрессивная 5-ступенчатая шкала налогообложения налога на доходы физических лиц (НДФЛ). И если гражданин уплачивает налог по ставке выше 13%, то и налоговый вычет он сможет получить в большем размере.
Но при сделках между родственниками из списка взаимозависимых лиц налоговый вычет получить нельзя. Напомним, в список входят все близкие родственники, кроме бабушек и дедушек.
Можно обойти это ограничение, если речь идёт о ещё не сданной новостройке, которую купили по договору долевого участия. В таком случае родственники могут заключить между собой договор уступки права требования — это позволит покупателю получить вычет.
Налоговые льготы для близких родственников при дарении и наследовании
Если жильё было унаследовано или получено в подарок от близких родственников, можно воспользоваться рядом налоговых льгот. Они позволяют обнулить налоги или сократить их размер.
1. Сокращается минимальный срок владения недвижимостью
По общему правилу минимальный срок владения недвижимостью составляет 5 лет. После этого срока жильё можно продать без уплаты налога на доходы.
Но, если имущество было унаследовано или получено в подарок от члена семьи и/или близкого родственника, минимальный срок владения сокращается до 3 лет в соответствии с пунктом 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ.
Павел в декабре 2021 года получил в наследство от бабушки квартиру. В январе 2025 года он сможет продать её без уплаты НДФЛ.
Но если бы он получил эту квартиру в наследство от двоюродного дедушки, то налог пришлось бы заплатить. Такое родство не считается близким, и минимальный срок владения в этом случае 5 лет.
Трёхлетний срок владения, чтобы наследнику не пришлось платить НДФЛ, отсчитывается от даты смерти наследодателя. Право собственности на недвижимость у наследника возникает именно с этого дня (письмо Минфина России от 18.07.2019 № 03-04-05/44444).
2. Учитываются расходы близких родственников на покупку недвижимости
Если при продаже квартиры, подаренной или унаследованной от близкого родственника, всё-таки возникает обязанность уплатить налог, при налогообложении доходов учитываются также и расходы дарителя или наследодателя на её приобретение. Важный момент: они должны быть документально подтверждены (статья 220 Налогового кодекса РФ).
Таким образом, наследник или одаряемый вправе использовать вычет в размере документально подтверждённой стоимости расходов и уменьшить налогооблагаемую базу на эту сумму.
Отец подарил Тамаре квартиру в 2023 году. Сам он купил её в 2015 году за 3 млн рублей.
В 2024 году Тамара продала квартиру за 5 млн рублей. Так как минимальный срок владения не истёк, она должна заплатить НДФЛ:
5 млн × 13% = 650 тыс. рублей.
Но у отца есть подтверждение расходов на покупку. Поэтому НДФЛ составит:
(5 млн – 3 млн) × 13% = 260 тыс. рублей.
Если бы таких документов не было, Тамара могла бы воспользоваться только общим имущественным налоговым вычетом. Он позволяет снизить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Главное
— Близкие родственники могут заключать между собой сделки купли-продажи недвижимости. Но такие сделки привлекают особое внимание надзорных и налоговых органов, потому что могут быть фиктивными.
— Запрещены сделки с близкими несовершеннолетними родственниками.
— Муж и жена могут продавать и дарить друг другу имущество, в том числе и недвижимость, только если оно не является совместно нажитым.
— Супруги автоматически становятся созаёмщиками по ипотеке, если они не заключили брачный договор.
— Налоговый вычет при покупке жилья у близких родственников не предоставляется, кроме случаев, когда приобретается новостройка через договор уступки права требования.
— Если имущество было подарено или унаследовано от близких родственников, минимальный срок владения им сокращается до 3 лет.
— Если при продаже подаренного или унаследованного от близкой родни жилья надо уплачивать НДФЛ, при налогообложении доходов учитываются также и расходы дарителя или наследодателя на его приобретение.
