Как инвестировать в недвижимость, не покупая ее: пошаговая инструкция по выбору фонда

Erid: 4CQwVszH9pWwJHRVEKh

Шаг 1. Выбираем недвижимость

Фонды недвижимости объединяют деньги инвесторов и вкладывают их в разные объекты — например, квартиры, офисы, торговые центры или склады. Инвесторы при этом не занимаются напрямую сделками и документами, это делает управляющая компания, которой принадлежит фонд.

Почему инвестору важно знать, в какую именно недвижимость вкладывает фонд? Во-первых, перед покупкой он может оценить ситуацию на соответствующем рынке недвижимости: коммерческой или жилой. Во-вторых, от этого зависит, как фонд будет зарабатывать деньги для инвесторов.

Есть два способа: сдавать недвижимость в аренду или перепродавать ее. 
Обычно сдают коммерческую недвижимость, а перепродают жилую. 

В первом случае инвесторы один раз за какой-то промежуток времени, например раз в месяц, получают от фонда выплаты — доход от аренды. 

Во втором инвесторы получают прибыль за счет роста стоимости недвижимости. Так устроен фонд «Тинькофф Квадратные метры»: он покупает недвижимость на этапе строительства, а когда она достраивается, продает. В результате в фонде становится больше денег, дорожают и доли, принадлежащие инвесторам, — паи.

Шаг 2. Смотрим на срок

Обычно фонды недвижимости рассчитаны на определенный срок. Например, на время строительства жилого комплекса, в который инвестирует этот фонд. Когда стройка завершится, квартиры продадут, фонд прекратит свою работу, а инвесторы получат вложенные деньги с прибылью.

Срок может составлять и год, и три года, и пять лет. 

В части фондов нельзя забрать свои инвестиции досрочно — учитывайте это при выборе. В некоторых, как у «Тинькофф», паи можно продать другим инвесторам до конца срока, для этого организованы специальные торги.

Существует и иная стратегия — бессрочная. Так работает фонд «Тинькофф Квадратные метры»: он инвестирует не в один объект, а постоянно покупает и продает недвижимость. Инвесторы не ждут, когда фонд завершит работу, а торгуют паями в удобный для них момент.

Шаг 3. Анализируем, во что именно инвестирует фонд

Фонды инвестируют во что-то конкретное: не просто в недвижимость, а в определенный жилой комплекс или офисный центр. Перед покупкой фонда изучите, какие объекты он выбирает. 

Если речь о жилой недвижимости, стоит обратить внимание на несколько пунктов:

• Известен ли застройщик недвижимости. У крупных известных застройщиков редко случаются серьезные проблемы вроде срыва сроков строительства, так как они дорожат своей репутацией.
• Где находится объект. Недвижимость в хорошей локации проще продать по высокой цене.
• Каковы характеристики у выбранных объектов: площадь, виды из окон, планировки. Эти факторы тоже влияют на ликвидность.
• Есть ли у недвижимости какая-то изюминка. Например, для фонда «Тинькофф Квадратные метры» покупались апартаменты в ЖК Lunar, которые впоследствии стали квартирами и благодаря этому выросли в цене.

Шаг 4. Проверяем комиссии

За свою работу фонды берут комиссию. Информацию о комиссиях можно найти на сайте управляющей компании или уточнить у специалистов поддержки. 

Обратите внимание, что у фонда может быть несколько комиссий: вознаграждение за работу управляющей компании, комиссия за услуги биржи и других организаций, которые помогают работать фонду, а также прочие расходы — этот пункт не всегда упоминают в рекламных материалах, притом что цифры могут быть довольно существенными.

 Чтобы убедиться, что вы знаете обо всех комиссиях, изучите правила доверительного управления — это основной документ фонда, где прописаны условия его работы. 

У всех фондов недвижимости «Тинькофф» комиссия составляет 2,9% — скрытых расходов нет. Комиссия уже учтена в стоимости пая, отдельно платить не нужно.

Шаг 5. Оцениваем общение

Последний, но не менее важный пункт — особенности коммуникации с фондом.

Удобный интерфейс сайта, наличие приложения, дружелюбная и быстрая поддержка, много информации о фонде — признаки того, что управляющая компания заботится о комфорте инвесторов.

Зайдите на страницу понравившегося фонда, посмотрите, есть ли у управляющей компании соцсети: там может публиковаться информация о фонде. Оцените, есть ли чат или номер телефона, по которому можно связаться, чтобы задать вопросы.

Фонды недвижимости позволяют инвестировать в реальный актив, защищающий сбережения от инфляции. При этом выбором объектов, составлением документов и сделками занимаются специалисты — инвестор не тратит на это свое время.

При выборе фонда важно учесть, в какую недвижимость он инвестирует, на какой срок рассчитан, какие у фонда есть комиссии и насколько удобно инвестору с ним взаимодействовать.