После летнего перерыва на рынок недвижимости осенью должна была вернуться активность, подталкивающая рост цен, увеличивающая объемы продаж. Однако после изучения предложений можно придти к выводу, что осенью существенных изменений не произошло. Каков сейчас бюджет покупки квартиры в Москве? Действительно ли порог уже снизился на несколько миллионов?
Рассмотрим некоторые предложения с нашего сайта. Вот однокомнатная квартира недалеко от Измайловского парка, ее стоимость 4,5 миллиона рублей. А это «двушка» за 7 миллионов 800 тысяч, рядом с метро «Коломенское». О нынешней доступности столичной недвижимости пишут многие СМИ. «Коммерсант» приводит слова Марии Литинецкой: «Сегодня можно приобрести квартиру всего за 3,5 миллиона рублей в проекте, реализуемом в рамках программы редевелопмента промзон. В частности, это жилой комплекс комфорт-класса SREDA, в котором стоимость студии площадью 26,2 квадратных метра начинается от 3,57 миллиона рублей. Он возводится на территории бывшей промзоны Грайвороново».
Кто ищет, тот всегда найдет
Ирина Щербинина, специалист по недвижимости, считает, что сильных изменений не произошло, кроме того, покупатель стал расчетливее и принимает во внимание даже сделанный ремонт в квартире:
- Глобально ничего не изменилось. Пользуются спросом квартиры разного метража, но как всегда, решающим фактором для продажи являются цена и транспортная доступность объекта. Для того чтобы успешно продать жилье, вы ни в коем случае не должны завышать цену. Что касается порога, пройдя который можно рассчитывать на покупку, то для каждого покупателя он свой. Есть все основания считать, что какая-то часть людей, хранящая деньги в валюте, выберет квартиру гораздо лучшую, чем могла быть ранее. Например, в декабре прошлого года они могли бы рассчитывать купить квартиру до 15 миллионов рублей, а теперь же, имея доллары, просматривают варианты по 30 миллионов. Охотнее стали покупать квартиры с хорошим или муниципальным ремонтом, в то время как раньше прямые покупатели старались делать ремонт «под себя». Похоже, сказываются высокие цены на ремонтные материалы и нежелание покупателей связываться с долгим и пыльным делом под названием «ремонт».
Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина уверена, что однокомнатную квартиру в Москве можно найти за 5 миллионов рублей:
- Один из самых распространенных запросов на московском рынке недвижимости – это приобретение однокомнатной квартиры по наиболее доступным ценам. Отметим, что кризис внес свои коррективы, и рынок встал на сторону покупателя. Сейчас не стоит упускать момент, ведь на рынке сохраняются благоприятные условия для приобретения жилья. Однокомнатную квартиру эконом-класса в Москве можно найти по цене от 4,8-5 до 7 миллионов рублей. Бюджет покупки квартир комфорт-класса стартует от 7-8 миллионов рублей.
Какой сейчас бюджет покупки жилья в категориях «эконом» и «комфорт» мы узнали у Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп»:
- На мой взгляд, нет никакого смысла выделять отдельно эконом- и комфорт-класс, так как в последние несколько лет на рынке московской недвижимости наблюдается тенденция к уменьшению доли проектов эконом-класса. При этом следует отметить, что до сих пор не существует общепринятой классификации и абсолютных критериев, отличающих жилье сегмента «эконом» от «комфорта». Поэтому каждый застройщик или риэлтор самостоятельно относит объект недвижимости к тому или иному классу. Например, по данным аналитиков «Метриум Групп», доля квартир эконом-класса составляет всего 4%, тогда как комфорт-класса – 96%. Для того чтобы понять, снизилась ли минимальная стоимость покупки квартиры, сравним цены за III квартал 2014 года и III квартал 2015 года соответственно.
Стоимость квартир в зависимости от количества комнат по итогам III квартала 2014 года
Стоимость квартир в зависимости от количества комнат по итогам III квартала 2015 года
Отличается от коллег мнение Литинецкой по вопросу минимальной стоимости жилья. Эксперт считает, что однокомнатную квартиру можно купить, располагая суммой менее 4 миллионов рублей:
- Минимальный бюджет покупки за год действительно снизился – с 4,2 до 3,4 миллиона рублей. Таким образом, падение составило 19%. Однако необходимо учесть, что уменьшилась и минимальная площадь предложения: с 29,8 до 22,2 квадратных метров. При этом, по данным «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра жилья на рынке новостроек массового сегмента по итогам III квартала 2014 года была равна 145 100 рублей, а по итогам III квартала 2015 года – уже 153 400 рублей. Таким образом, можно утверждать о снижении бюджета покупки, однако необходимо сделать поправку на то, что при этом покупатель получает меньшую площадь.
Насколько можно «подвинуть» продавца?
Актуален ли по-прежнему торг или цены достигли «дна»? Сколько денег можно сэкономить торгуясь? Эксперты приводят аргументы.
Ирина Щербинина говорит о тотальных скидках на московском рынке жилья:
- Да, торг по-прежнему актуален. Так как объем предложения превышает спрос, то 90% квартир продаются только с дисконтом. В квартирах эконом-класса скидка обычно составляет от 100 до 300 тысяч рублей, а квартиры типа «комфорт» могут потерять в цене до 2-х миллионов. Ничего удивительного в этом нет, такое жилье обычно собственниками переоценено.
Светлана Бирина делится своими данными по рынку, обращая внимание на заоблачные скидки в элитном сегменте:
- Что касается дорогого жилья, то здесь фигурируют совершенно другие бюджеты, и скидки тоже. Так, один из клиентов, приобретавших квартиру на Остоженке, смог договориться о дисконте в размере 30 миллионов рублей и бесплатном машино-месте в паркинге. В сегменте новостроек купить квартиру в Москве вполне можно в пределах 7-8 миллионов рублей, по этой цене будут доступны объекты эконом- и комфорт-класса. Размер скидок зависит от объекта и варьируется от 2 до 20-25% на определенный пул квартир. По состоянию на конец августа средний дисконт по новостройкам Старой Москвы составлял 6%.
Мария Литинцкая обращает внимание на некоторый рост цен в связи с началом нового сезона:
- На сегодняшний день большинство застройщиков первичного рынка в массовом сегменте предлагают скидки в пределах 3-5%. При этом многие из них с началом делового сезона в сентябре повысили цены. Тем не менее, все же можно выделить несколько комплексов, в которых на сегодняшний день предоставляются значительные дисконты. В жилом комплексе «О7» до середины октября действует акция, благодаря которой можно сэкономить до 20% от стоимости квартиры. Предложение распространяется на однокомнатные квартиры и действует при единовременной оплате. В ЖК «LIFE-Митинская» при единовременной оплате действует скидка 10%. Кроме того, в подарок дарится машино-место в наземном паркинге. В ЖК «Эталон-Сити» при покупке квартиры во втором корпусе и одновременно единовременной оплате действует скидка до 25%.
Что делать, если назрела продажа квартиры?
Специалисты считают, что если имеется возможность достаточно долго держать в собственности недвижимость, нужно этим шансом пользоваться. А если принято решение продавать, то ждать не стоит. Изменения на рынке порой происходят быстро, и далеко не в лучшую сторону для собственников. Риэлторы приводят огромное количество примеров, когда желающие расстаться с квартирой решают немного подождать, и в результате несут ощутимые потери. Светлана Бирина рассказывает о конкретном случае:
- Приведем пример, который наглядно иллюстрирует ситуацию на рынке. Год назад двухкомнатная квартира на Варшавском шоссе площадью 58 квадратных метров (метро «Нагатинская»), не в самом лучшем состоянии, была приобретена за 10,5 миллионов рублей. Однако супруги, совершившие сделку, решили позже продать жилье, что было связано с семейными обстоятельствами. С учетом вложений на ремонт эту квартиру выставили летом за 11 миллионов рублей, однако звонков не было. Квартира простояла несколько месяцев, поэтому супруги, у которых вопрос продажи назрел, вынуждены были снизить цену. Сейчас аналогичные объекты можно приобрести за 9 миллионов рублей, и подобных вариантов масса.
