«Хочу купить квартиру»: первые шаги
Перед покупкой недвижимости и переездом покупателя мучают сомнения: точно ли мне это нужно, покупать лучше сейчас или подождать, а вдруг всё пойдёт не так? Это непростой психологический процесс, к которому надо подходить со всей ответственностью. Психолог Катерина Дёмина разделила его на несколько основных этапов — начните с этой статьи, чтобы поддержать себя морально.
Один из главных страхов покупателя — нарваться на обман. Циан.Журнал составил энциклопедию всех видов мошенничеств и собрал ещё 13 советов, как купить квартиру и не потерять её из-за жуликов.
Особенно сложно бывает тем, кто покупает квартиру впервые. Поэтому перед тем как решиться на сделку, важно пройти несколько шагов.
Шаг 1. Определитесь с целью покупки
На этом этапе нужно ответить себе на вопрос, как вы будете её использовать. Здесь два варианта: квартира для себя или для инвестиций. В первом случае это жильё для непосредственного проживания или на будущее для детей. Во втором — источник дохода, чаще всего от сдачи в аренду либо последующей перепродажи дороже.
От цели покупки напрямую зависит выбор объекта: квартира для себя и инвестиционная — это разная недвижимость. Например, для жизни можно купить последний этаж — там тише, но как вложение такой вариант малоликвиден.
Шаг 2. Сориентируйтесь на рынке
Составьте представление о ценах и оцените свои возможности — в этом пригодится сервис Циана «Мой дом → Мечтайте по-новому», который поможет сформировать персональную подборку недвижимости.
А ещё на этом этапе неплохо бы разобраться, как устроен рынок недвижимости: в этом вам поможет краткий словарь основных понятий. С ним вы научитесь понимать профессиональный язык риелторов.
Шаг 3. Определите параметры квартиры
Мы подготовили чек-лист с вопросами и полезными материалами, который поможет быстрее определиться:
✔ Какая планировка подойдёт именно вам и как её правильно выбрать, а с какими надо быть осторожнее.
✔ Что для вас лучше: купить квартиру с ремонтом или без. Взвесьте расходы и решите, что выгоднее, изучите чужой опыт.
✔ Какая площадь вам нужна, чтобы не платить за лишние метры, но и не жить в тесноте.
✔ В каком районе должна находиться квартира, чтобы было удобно и доступно по цене.
✔ Какой статус будет у жилья: квартира или апартаменты. Разобраться поможет этот материал.
✔ Что для вас важнее: новостройка или вторичка и как правильно выбрать между ними, для вторички — не старше какого года постройки должен быть дом.
✔ Если квартира будет для сдачи в аренду — выбрать её поможет эта статья.
Шаг 4. Решите финансовый вопрос
Если для покупки новой квартиры потребуется продажа старой, например с помощью схемы трейд-ин, узнайте, как правильно её оценить.
Лучше взять за основу самый пессимистичный сценарий и сразу продумать размер скидки, на которую вы готовы пойти. Сопоставьте эту сумму с той, которую придётся потратить на приобретение.
Если своих денег не хватает, решите, что вам ближе: рассрочка или ипотека. Как купить квартиру в кредит, рассказываем в статьях «Ипотека простыми словами» → первая и вторая части.
Возможно, вам готовы дать в долг родственники или вы намерены взять на часть суммы потребительский кредит — рассмотрите все варианты.
В случае ипотеки прежде всего нужно подобрать подходящую программу и выяснить, одобрят ли вам кредит:
→ Рассчитайте свои силы и возможности по выплате ипотечного кредита: для этого удобно воспользоваться ипотечным калькулятором от Циана. Там же собраны все льготные ипотечные программы с возможностью подобрать ту, которая подойдёт именно вам.
→ В этой статье вы найдёте всё, что надо знать о маткапитале.
→ Если боитесь, что с ипотекой придётся 20 лет во всём себе отказывать, мы подготовили для вас статью об ипотечных мифах и их разоблачении.
Как искать квартиру
Дальше можно переходить к поиску вариантов. Удобно искать подходящие квартиры на Циане. Вы можете выставить фильтры по району, году постройки дома, этажности, количеству комнат, состоянию квартиры, статусу продавца (собственник, агент или застройщик), типу отделки, виду из окна, условиям продажи и многим другим пунктам.
Все объявления на Циане проходят проверку на актуальность и достоверность данных, корректность параметров, использование реальных фотографий. Объявления, не прошедшие проверку, отклоняются, поэтому не придётся тратить время на мониторинг лишних вариантов.
Если для покупки новой квартиры нужно продавать другую, есть смысл сразу выставить её на продажу: процесс может затянуться на несколько месяцев. Потому что если вы оперативно найдёте подходящий вариант, продавец понравившейся квартиры может не согласиться ждать решения вашего вопроса.
На этом этапе вы уже понимаете, какой вариант будете искать: квартиру на вторичном рынке или новостройку от застройщика. Круг поиска сужается.
Если думаете, как купить новую квартиру, не забывайте об услуге трейд-ин, когда застройщик меняет вашу недвижимость на квартиру в новостройке.
Также надо решить, будете ли вы нанимать риелтора или попробуете справиться самостоятельно. Стоит учитывать, что покупка недвижимости — высокорискованная сделка, которая требует тщательной проверки.
Проверить недвижимость перед покупкой, чтобы избежать неприятных сюрпризов, можно с помощью сервиса Циана. Юристы изучат объект и продавца, расскажут о возможных рисках и помогут их избежать.
→ Реальные истории, как риелторы помогли избежать проблем и сэкономили немаленькие суммы.
Выбрать грамотного и профессионального риелтора удобно с помощью сервиса Циана «Подбор риелтора».
Но даже если вы наймёте агента, удержаться от самостоятельных поисков сложно. В этом случае поможет инструкция о том, как отличить фейковые объявления от настоящих.
Как выбрать свою квартиру из множества других
Актуальной будет подборка советов о том, как понять по объявлению, подходит ли вам квартира и есть ли смысл тратить на неё время.
Перед выездом на просмотр важно задать продавцу некоторые вопросы: это убережёт от напрасной траты времени. Так, ещё на этапе звонка по объявлению надо выяснить следующее:
— Какой срок давности владения недвижимостью: если продавец приобрёл квартиру менее года назад — это повод насторожиться и уточнить обстоятельства продажи. А ещё важно знать о рисках покупки унаследованной квартиры.
— Есть ли обременения на недвижимости: ипотека, залог, суды, арест, банкротство продавца или другие ограничения для продажи. Кстати, даже сдача в долгосрочную аренду по зарегистрированному в Росреестре договору требует согласия арендатора на сделку. На этапе звонка можно отсечь лишние варианты, но даже если продавец убеждает в отсутствии обременений, лучше заказать свежую выписку из ЕГРН.
— Кто собственник жилья: если в числе владельцев есть несовершеннолетние дети — уточнить про наличие разрешения органов опеки на сделку. А если квартира продаётся по доверенности, — узнать, есть ли возможность связаться с продавцом: такая сделка через посредника рискованна. Статья о проверке собственников поможет снизить риски.
— Как скоро продавец готов выйти на сделку: будет ли она альтернативной или прямой, сколько времени потребуется для освобождения квартиры и передачи ключей.
— Состоит ли продавец жилья в браке и есть ли согласие его супруга(-и) на сделку. Читайте о том, как это выяснить.
Риелторы говорят, что объявление — лишь малая часть информации о квартире. Надо ездить и смотреть вживую — чем больше, тем лучше. Во-первых, так потенциальный покупатель получает персональную базу и опыт для сравнения. Во-вторых, всегда есть вероятность, что в объявлении квартира представлена гораздо хуже, чем в реальности. Правда, часто бывает наоборот.
В моей практике были случаи, когда люди приезжали даже из других городов по фото, но после просмотра расстраивались и выбирали другие варианты. Ведь фото — это просто картинка, есть ещё много разных факторов: окружение, подъезд, запахи, вид из окна. И были обратные ситуации, когда клиенты нехотя ехали смотреть квартиру по фото, а выходили после просмотра счастливые, выясняя на ходу детали сделки
На просмотре
Не стоит явно выражать эмоции, даже если квартира сильно понравилась. Продавец это отметит и позже вряд ли согласится на торг. Есть и другие способы получить дисконт и купить понравившийся вариант с максимальной выгодой.
Заранее распечатайте чек-лист осмотра квартиры, чтобы проверить всё по пунктам. Также пригодятся советы, на что обратить внимание при покупке жилья. Это поможет не разочароваться в скором времени после покупки.
Если вы покупаете новостройку, то просмотр можно провести удалённо благодаря сервису 3D-туров от Циана.
При покупке уже готовой новостройки пригодится этот чек-лист: он поможет правильно принять квартиру.
Если вы обратились к посреднику, то полезно знать, какие методы давления на покупателя могут использовать недобросовестные специалисты. Подробно читайте в статье «Под прессом: вправе ли риелтор давить на клиента».
Когда вы выбрали квартиру, самое время переходить к оформлению документов. На этом этапе обычно уже известно, какой вид сделки предстоит заключить.
Уточняем нюансы сделки
Покупка новостройки напрямую у застройщика обычно проходит проще всего. Подготовкой договора занимаются юристы компании и отдел продаж. Покупателю остаётся лишь предоставить личные документы и деньги.
Покупка новостройки стала безопаснее: с 2019 года в России действует схема проектного финансирования, когда покупатель рассчитывается с застройщиком не напрямую, а через специальный эскроу-счёт. Деньги застройщик получает только после передачи ключей собственнику. Но риск, что стройка может встать, всё равно есть.
Покупка вторичного жилья по сценарию свободной продажи предполагает, что покупатель имеет наличные деньги или одобренный кредит (даже если для покупки он что-то продаёт, ту сделку не привязывают к покупке), а продавец ничего не покупает одновременно с продажей. Проще говоря, прямая купля-продажа — это когда в сделке участвуют только две стороны: продавец и покупатель.
Альтернативная сделка (цепочка сделок) предполагает, что для покупки квартиры что-то продаётся или что продавец полученные деньги тут же вкладывает в приобретение другой недвижимости. В таких сделках участвует сразу несколько сторон, и каждый участник при этом что-то покупает или продаёт.
Обратите внимание: у каждой стороны (и у покупателя, и у продавца) при этом есть свои финансовые обязанности.
Переходим к документам
Здесь находится чек-лист, по которому стоит пройтись перед покупкой, чтобы не остаться без квартиры.
К подготовке нужно подходить максимально внимательно и желательно привлекать юристов, чтобы не оказаться без денег и квартиры. Подробно читайте в статье «„Эффект Долиной“: как его избежать и безопасно купить вторичку».
Что проверяем у продавца:
✔ Паспорт продавца или всех собственников, если их несколько.
✔ Паспорт представителя + нотариальная доверенность на продажу, если собственник лично не участвует в сделке.
✔ Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство и другое.
✔ Свежая выписка на объект недвижимости из ЕГРН.
✔ Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
✔ Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если квартира приобретена в браке.
✔ Разрешение органов опеки, если в числе собственников есть несовершеннолетние.
Параллельно с проверкой документов можно обсудить оплату — это важнейший этап сделки с недвижимостью. На сегодняшний день основные способы — аккредитив и ипотека. Узнайте о всех способах расчётов из нашей статьи.
Ещё один вариант безопасного расчёта — депозит нотариуса. Покупатель передаёт деньги нотариусу на хранение, а тот перечисляет их продавцу только после регистрации перехода права собственности в Росреестре. Это защищает обе стороны: продавец не останется без денег, а покупатель — без квартиры.
Когда в покупке участвует маткапитал
Если предстоит использовать материнский капитал, не забудьте о важных правилах.
Самое главное из них то, что дети тоже становятся собственниками недвижимости. Детские доли при этом считаются не от всей квартиры, а от суммы маткапитала в процентном отношении к цене жилья. Эту часть делят поровну между всеми детьми и родителями.
Сумма маткапитала в 2026 году составляет 728 921 рубль → при покупке квартиры площадью 70 кв. м за 10 млн рублей он составит примерно 7,3% её стоимости.
Если семья состоит из обоих родителей и одного ребёнка, на каждого нужно выделить 7,3 / 3 = 2,4%. При площади квартиры 70 кв. м каждый член семьи получит 2,4% от 70 кв. м — примерно 1,7 кв. м. В соглашении о выделении долей размер доли указывают в виде дроби от общей площади квартиры.
При последующей продаже квартиры с детской долей родитель обязан сделать ребёнка собственником аналогичной доли в новом жилье.
Не стоит относиться беспечно к покупке квартиры, один из собственников которой несовершеннолетний. Если нерадивый родитель умудрится обойти закон и обделить своего ребёнка долей, есть риск, что по достижении 18 лет этот ребёнок обратится в суд за восстановлением справедливости. И вам придётся в этом суде участвовать. Все подводные камни сделок с участием несовершеннолетних вы найдёте в этой статье.
Как правильно составить и подписать договор
Обычно в процессе сделки стороны заключают два договора:
1. В предварительном договоре купли-продажи (ПДКП) прописывают детали предстоящей сделки, начиная с адреса объекта и заканчивая договорённостями об оплате и порядке передачи квартиры.
Шаблон предварительного договора купли-продажи
Как правило, параллельно с подписанием предварительного договора вносится аванс или задаток за квартиру — это финансовая гарантия того, что покупатель настроен серьёзно.
Аванс и задаток — не одно и то же. Аванс — это, по сути, предоплата за квартиру: если сделка сорвётся по любой причине, его просто возвращают покупателю. С задатком всё серьёзнее. Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остаётся продавцу, если по вине продавца — он возвращает покупателю сумму в двойном размере.
Задаток надёжнее фиксирует намерения обеих сторон: продавец вряд ли передумает, ведь иначе ему придётся заплатить вдвое. Но и покупателю стоит быть уверенным в своём решении, иначе есть риск потерять деньги. Поэтому всегда следует уточнять, какой именно гарантийный платёж вы вносите, и обязательно фиксировать это в предварительном договоре.
2. Основной договор купли-продажи недвижимости подписывают в день сделки. Впоследствии он становится правоустанавливающим документом. Этот договор нельзя терять: при дальнейшей продаже квартиры он потребуется как доказательство, что покупатель действительно приобрёл это жильё.
Шаблон договора купли-продажи недвижимости
Чтобы не забыть ничего важного, просмотрите, что должно быть в договоре купли-продажи — его ещё называют ДКП.
Электронная сделка
Всё больше сделок проводится в режиме онлайн. Это даёт возможность оформить всё без лишних разъездов. Кроме того, электронную сделку регистрируют быстрее.
Сделка по покупке недвижимости
Итак, квартира выбрана, с ценой определились, предварительный ДКП составили, все документы проверили, кредит получили — пора всем встретиться для оформления. Чаще всего это происходит в банке. В банк придётся ехать даже тогда, когда требуется нотариальное удостоверение сделки.
Сперва участники ещё раз проверяют все документы, а затем проводят взаиморасчёты: закладывают деньги в ячейку или зачисляют на счёт продавца.
Далее наступает черёд подписания ДКП. Если договор заключается у нотариуса, на этом этапе вся компания едет к нему в офис.
Оформляем новую квартиру и получаем ключи
После подписания документы отправляют на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Это делает или сотрудник банка, или нотариус, или сами участники сделки в МФЦ. Обычно регистрация занимает 5–7 рабочих дней, электронная регистрация проходит быстрее — в среднем 2 рабочих дня.
Когда переход права зарегистрирован, можно сказать, что сделка состоялась. Продавцу и покупателю остаётся встретиться в квартире и подписать акт приёма-передачи.
Шаблон акта приёма-передачи квартиры
Далее покупатель, теперь уже собственник, получает от продавца все комплекты ключей и закрывает за ним дверь. Подробнее о порядке действий можно узнать в этой статье.
Иногда случается, что теперь уже бывший собственник отказывается съезжать, хотя в договоре чётко прописаны условия освобождения квартиры, а предыдущие жильцы обязаны были выписаться. Что делать, если бывший собственник не съезжает из квартиры →
И ещё одно. Уже после сделки и переезда некоторых настигает опустошение. Это неудивительно: покупка квартиры — дело психологически сложное. В итоге вместо радости новоселы могут испытывать депрессию — и это естественно. Не стоит себя за это ругать, ведь через этот этап проходят многие, а лучше к нему психологически подготовиться заранее.
После сделки
Дальше — сплошные приятные хлопоты. Ну или почти: обязательное оформление на себя разных лицевых счетов мы захватывающим мероприятием называть не будем, но сделать это всё равно нужно — придётся познакомиться с управляющей компанией и зайти в МФЦ.
А вот ремонт — это уже интереснее. Разумеется, большинство покупателей ещё на этапе просмотра понимают, придётся ли им искать строительную бригаду или достаточно будет просто перевезти мебель. Но иногда понять, что квартира нуждается в ремонте, удаётся только после проживания в ней.
А ещё эксперты рынка рекомендуют подстраховаться от потери квартиры и оформить титульное страхование. Это страховка от потери статуса собственника, то есть отсудить ваше право собственности не удастся никаким претендентам. Страхование титула доступно не всем квартирам (не проходят по параметрам) и не всем покупателям (это дорогое удовольствие), но помнить о нём надо.
Наконец, при покупке квартиры есть шанс получить налоговый вычет.
А дальше вас ждёт обустройство и знакомство с соседями — и это тоже важный этап новоселья.
Резюмируем
Если вы задумались о покупке жилья и хотите пройти этот путь без потерь времени, нервов и денег, вот краткий план, как купить квартиру.
Определите цель и финансы. Решите: квартира для себя или для инвестиций. Оцените бюджет, при необходимости подключите ипотеку или маткапитал.
Ищите продуманно. Изучайте объявления, задавайте правильные вопросы при звонке и обязательно выезжайте на просмотр понравившихся вариантов.
Проверяйте документы и продавца. Убедитесь в юридической чистоте квартиры, отсутствии долгов, арестов и других обременений.
Фиксируйте договорённости. Не пренебрегайте предварительным договором и чётко прописывайте условия по авансу или задатку.
Проводите сделку безопасно, воспользуйтесь нотариальным сопровождением и услугами юристов. Используйте аккредитив, ячейку или депозит нотариуса.
После подписания акта приёма-передачи получите ключи, переоформите лицевые счета на коммунальные услуги и не забудьте про налоговый вычет.
