Рынок готового жилья активен. Сделки по договору купли-продажи проходят в пять раз чаще, чем по ДДУ, подсчитали аналитики Циан.
— Если хотите купить жилье дешевле («вторичка» дешевле «первички», в некоторых регионах — в полтора раза);
— если хотите переехать сразу (новостройку придется ждать);
— если хотите жить в развитом районе (инфраструктура новостроек обычно строится еще несколько лет);
— если вам не нужна ипотека (ставки на вторичном рынке высокие, сейчас они начинаются от 17% годовых);
— если хотите знать, кто будет вашим соседом (в новостройке выбрать соседа невозможно);
— если хотите, чтобы деревья во дворе доставали до пятого этажа (молодым деревцам вокруг новостроек еще расти и расти).
Как купить квартиру на «вторичке» и ничего не упустить? Разбираемся по порядку.
Шаг 1. Выбираем подходящие варианты
Заходим на Циан. На странице поиска указываем город и нужное количество комнат.
Обязательно воспользуйтесь фильтрами в разделе «Еще фильтры». Здесь можно выбрать площадь, этаж, тип дома (например, если вы не хотите панельный дом или вам нужна «сталинка»), оставить только варианты с балконом, лифтом, конкретным типом планировки и с другими важными вам параметрами. Если какие-то из них непринципиальны, ставьте «неважно» — вы увидите больше вариантов.
Обратите внимание: варианты с учетом ваших пожеланий можно посмотреть как списком, так и на карте. Если вам удобнее выбирать по фото и цене, смотрите список (варианты сразу можно отсортировать по цене). Карта пригодится, когда вы хотите купить квартиру в конкретном районе города — сразу видно, где именно она расположена.
Подходящие варианты лучше добавлять в Избранное: так вы сможете отслеживать изменение цены на квартиры из вашего шорт-листа (у кого-то в нем будет три адреса, у кого-то — 10–15 или больше).
Следующий шаг — связаться с собственником или его представителем (риелтором, агентством) по телефону или в чате и договориться о просмотре.
Шаг 2. Идем на просмотры и оцениваем квартиры вживую
Даже если вы живете в другом городе и вам сняли экскурсию онлайн, не упускайте возможности посмотреть квартиру. Важно прийти, всё осмотреть, измерить, понюхать, в конце концов. Запах квартиры и подъезда не последняя вещь при покупке жилья, в котором кто-то уже жил.
Не соглашайтесь на групповой осмотр, внимание будет рассеиваться, вы ничего толком не увидите. Приходите самостоятельно и спокойно, не торопясь осмотрите квартиру.
Не стесняйтесь задавать собственнику вопросы, доставать рулетку и измерять ширину комнаты — это ваше право.
Определитесь, будете ли вы делать ремонт. Если да, вычеркивайте из плюсов фразы продавца про свежий ремонт. Но и отсутствие ремонта не будет минусом: всё равно переделывать под себя. Прикиньте, что можно оставить (стояки или коммуникации, которые недавно заменили).
Постарайтесь не попасться на удочку маркетинга: да, запах пирога с корицей звучит по-домашнему, но не пытается ли продавец замаскировать им запах прокуренных обоев?
Выражайте меньше эмоций. Если вид из окна вам нравится, отметьте это в блокноте. Фотографируйте все нюансы и записывайте все мысли о каждой просмотренной квартире. После просмотра пяти квартир первая и третья уже сольются в памяти — и вы будете долго вспоминать, где был широкий балкон: в той «двушке» на седьмом этаже или маленькой «трешке» на 15-м?
Предположим, у вас есть квартира-финалист. Не спешите вычеркивать все остальные варианты: расслабляться рано. Не исключено, что после проверки документов и собственника от выбранной квартиры придется отказаться из-за рисков и рассмотреть другие варианты.
Шаг 3. Проверяем документы на квартиру
На Циан есть сервис юридической проверки жилья онлайн. Юристы изучат объект и продавца и расскажут о возможных рисках.
Можно проверить квартиру и самостоятельно. Вот список документов, которые надо проверить перед подписанием предварительного договора купли-продажи.
— Выписка из ЕГРН
Она подтверждает, что продавец — настоящий собственник квартиры. Получить выписку с данными владельца может только сам собственник, попросите его об этом. Добросовестный продавец не будет возражать и представит документ потенциальному покупателю.
Также выписку из ЕГРН с данными продавца может заказать нотариус после представления ему предварительного договора, где будет четко указано, кто продавец и кто покупатель.
и когда он нужен
— Правоустанавливающие документы
Это документы, доказывающие, как право собственности перешло к продавцу: по договору купли-продажи, дарственной и т. п. Ведь получить право собственности можно разными способами: купить квартиру, получить в наследство или в дар, в результате приватизации.
Если такого документа нет (или «пока нет», «документы оформляются»), отдавать задаток нельзя.
— Выписка из домовой книги о том, кто зарегистрирован в квартире
Получает ее собственник в МФЦ или УК. Также подойдет выписка из единого жилищного документа: к тому же там будет указано, есть ли долги по коммунальным услугам.
Уточним: понадобятся справки и по форме № 9, и по форме № 12. Обычно форму № 12 покупатели не запрашивают, но она нужна: в ней указывается, сколько человек временно выписаны из квартиры. Они могут находиться в тюрьме, на лечении или считаться пропавшими без вести. Если такие люди есть в выписке — вы сильно рискуете при покупке, от этого варианта лучше отказаться.
— Поэтажный план и экспликация (необязательно, но желательно)
Эти документы запрашиваются в БТИ. Они позволяют понять, не была ли в квартире сделана незаконная перепланировка.
— Справка о погашении ипотеки, если квартира была куплена в кредит
— Справки из нарко- и психоневрологического диспансеров
Подтверждают, что на момент совершения сделки продавец дееспособен. Эти справки стоит сохранить в течение трех лет после покупки — это срок, в течение которого можно оспорить сделку.
— Согласие супруга/супруги на продажу квартиры
Необходима в том случае, если квартира была куплена, когда продавец состоял в браке.
— Согласие органов опеки и попечительства, если среди собственников есть несовершеннолетний
— Платежи по договору, если квартира покупалась за счет привлечения кредитных средств
Тут имеются в виду платежные поручения (чеки об оплате), чтобы проверить, за счет каких средств была погашена ипотека — за счет средств материнского капитала или личных.
— Доверенность, если договор купли-продажи за собственника подписывает другое лицо
Необходимо проверить в доверенности: правильность указания сведений о недвижимости, правильность заполнения паспортных данных, срок действия доверенности, сведения о том, не отозвана ли доверенность в реестре доверенностей по ее реквизитам.
Доверенность от физических лиц выдается в нотариальной форме.
— Информация об использовании материнского капитала
Если квартира принадлежит собственнику на основании договора дарения или досталась в наследство, то ее не проверяют на использование маткапитала.
Если квартира была куплена с использованием маткапитала, нужно запросить у продавца выписку об остатке материнского капитала и выписку из федерального реестра лиц, имеющих право на дополнительные меры господдержки, о выдаче государственного сертификата на материнский (семейный) капитал. Выписки заказываются через портал госуслуг.
Для погашения ипотеки использовался маткапитал? В течение шести месяцев после снятия обременения надо оформить квартиру в общую долевую собственность (обязанность, установленная частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ), составив соглашение о выделении долей. Такое соглашение оформляется в простой письменной форме и предъявляется в Росреестр для государственной регистрации.
Если при покупке квартиры использовался маткапитал, но доли детей в квартире не выделены и впоследствии квартира продана, такая сделка может быть оспорена в суде!
Что должно насторожить при проверке документов:
- нет правоустанавливающих документов;
- собственники за последнее время менялись часто;
- продавец купил эту квартиру недавно и уже продает.
Перед подписанием предварительного договора еще раз попросите дополнительно осмотреть квартиру. Ищите недостатки: во-первых, о них лучше знать заранее, во-вторых, они позволят эффективно торговаться.
Проверьте по списку:
- окна (как работает фурнитура, нет ли плесени по углам и т. п.);
- трубы (нужно ли их менять, нет ли протечек);
- электрику (насколько она свежая, нужно ли ее менять);
- воду и счетчики (хороший ли напор, горячая вода действительно горячая);
- вытяжку (откройте окно и убедитесь, что есть тяга).
Шаг 4. Торгуемся правильно
— цена на квартиру завышена;
— нужен ремонт;
— в объявлении о продаже указано, что торг возможен;
— квартира долго не продается;
— квартира находится на первом этаже;
— есть неузаконенная перепланировка (можно получить значительную скидку);
— у жилья есть явные недостатки — например, придется менять окна (легко получить скидку несколько сотен тысяч рублей).
Шаг 5. Подписываем предварительный договор и вносим задаток
Следующий шаг — подписание предварительного договора. Продавец должен принести оригиналы правоустанавливающих документов, выписку из ЕГРН и паспорта всех владельцев. Если в собственниках дети, то — их свидетельства о рождении и согласие органов опеки и попечительства на сделку.
Еще один документ, который понадобится при подписании предварительного договора купли-продажи (или на сделку — как договорятся стороны), — справка об отсутствии задолженности за ЖКУ. Долги за воду или свет сохраняются за продавцом, но вы рискуете потратить время и нервы. А вот долг за капремонт ляжет уже на нового владельца. Так что лучше подстраховаться и проверить, чтобы не было долгов ни по какой услуге.
В предварительном договоре надо зафиксировать:
- цену жилья;
- сроки — в течение какого времени будет заключен основной договор;
- описание квартиры и ее кадастровый номер.
Задаток вносится в счет стоимости квартиры. Иногда его забирает себе агентство продавца в качестве комиссии. В договоре прописывается: если сделка будет отменена из-за покупателя, задаток остается у продавца. А если из-за продавца — задаток возвращается покупателю в двойном размере. Но возможны и другие условия, договоренности зависят от воли сторон.
Шаг 6. Готовимся к сделке
Еще раз закажите выписку из ЕГРН. Мошенники могут продать квартиру или подарить/продать долю в ней третьим лицам. Конечно, такое случается редко, но лучше убедиться в чистоте помыслов продавца.
Проверьте все документы еще раз. На момент заключения сделки в квартире не должно быть зарегистрированных лиц.
Попросите прислать вам шаблон договора купли-продажи заранее, чтобы прочитать его в спокойной обстановке и, если нужно, посоветоваться с юристом.
Шаг 7. Сделка
На сделку покупатель приходит с квитанцией об оплате госпошлины за регистрацию права собственности (2 тыс. рублей).
Договор купли-продажи можно составить с риелтором, юристом, нотариусом. Если вы приобретаете квартиру через агентство, там тоже есть типовые договоры.
Обязательно внимательно прочитайте все экземпляры договора, прежде чем их подписывать.
В договоре должна быть подробная информация о покупателе и продавце, об объекте недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер), о наличии обременений и о цене. Не соглашайтесь на занижение цены в договоре — это ваша гарантия, что продавец не потребует недвижимость назад, вернув только половину стоимости.
После договора подписывается акт приема-передачи. Вы подтверждаете, что получили квартиру и ее состояние вас устраивает.
Договор и акт подписываются в трех экземплярах: для покупателя, для продавца, третий отправляется в Росреестр. Зарегистрировать документы в Росреестре можно через МФЦ. Обычно на это уходит до десяти дней.
Поскольку Росреестр может не зарегистрировать сделку, деньги продавец получает не в день подписания документов.
Включите в договор пункт о перечислении денежных средств в течение определенного срока после регистрации сделки в Росреестре.
Шаг 8. Выбираем способ расчета
Как продавцу отдать деньги за квартиру? Есть три распространенных способа.
Аккредитив
Самый современный и надежный способ оплатить покупку квартиры. Покупатель кладет деньги на специальный счет в банке. Условие раскрытия аккредитива (возможности продавца снять деньги) — выполнение условий сделки. Как только Росреестр регистрирует ее, аккредитив раскрывается и продавец получает доступ к деньгам.
Банковская ячейка
Это аналог аккредитива, только с наличными. Посредником и гарантом чистоты сделки также выступает банк. Деньги кладутся в ячейку, продавец получает к ней доступ после того, как сделку зарегистрирует Росреестр.
Оплата после регистрации сделки Росреестром
Покупатель здесь не рискует, а вот продавец — да, потому что гарантии, что покупатель заплатит, у него нет.
После перечисления денег продавцу можно начинать ремонт или сразу переезжать в новую квартиру.
Редакция благодарит за помощь при подготовке статьи юристов юридического бюро «Пропозитум»
Фото: Shutterstock / Fotodom
