Erid: LjN8K7LTc
Всем, привет! Меня зовут Алексей, мне 35 лет, я работаю в транспортной компании и вместе с женой Олей воспитываю двоих детей 3 и 8 лет. В этой статье я расскажу, как мы искали квартиру и, несмотря на удорожание кредитов, смогли оформить выгодную ипотеку на неё.
Для начала коротко о важном для сделки бэкграунде нашей жизни. Мы с Олей оба родились в Шушарах, когда они ещё не были частью Петербурга. Здесь мы и живём по сей день. Поженившись в 2016-м, мы несколько лет жили у моих родителей — благо, трёхкомнатная квартира позволяла не тесниться друг у друга на головах.
Не скажу, что мне нравилась такая ситуация — просто денег на свою квартиру у нас тогда не было. Но мы сразу начали их зарабатывать.
По вечерам после работы я нередко таксовал, а Оля, работая в швейном ателье, брала на дом дополнительные заказы.
Отношения с мамой и папой у нас хорошие, но все же я сторонник того, чтобы взрослые дети вили собственные гнезда. Это стало очевидным после рождения дочки Марины. Мама с радостью помогала Оле с малышкой, но в доме стало тесновато — вместе с новым человеком появились новая мебель, одежда, коляска.
Когда дочке исполнилось два года, мы, наконец, достигли финансовой цели, накопив 3 миллиона рублей. В 2019 году мы вложили их в «двушку» в ЖК эконом-класса у Витебского проспекта. Квартира на финальной стадии строительства стоила 5,7 миллиона, поэтому недостающую часть мы взяли у банка, воспользовавшись семейной ипотекой.
Переезжать за пределы Пушкинского района мы не хотели — важно было сохранить близкий контакт с родителями, чтобы мы могли общаться и помогать друг другу. Олины родители тоже жили неподалёку.
Повлияла на наш выбор и цена этого варианта: все же денег по питерским меркам у нас было совсем не много.
Переезд в свою квартиру открыл новую главу нашей семейной истории — под названием «Жизнь с ипотекой». Впрочем, платежи у нас были небольшие, а размер квартиры оказался достаточным для пары с ребёнком. В отдельной комнате мы оборудовали детскую, а сами спали в кухне-гостиной.
Новая должность, новый ребёнок, новая ипотека
В 2022 году мы досрочно закрыли кредит, но останавливаться на этом уже не хотели. Мы сразу понимали, что наша квартира — совсем не предел мечтаний. Уезжать из Пушкинского района мы по-прежнему не собирались, но хотели жить в более развитой его части.
Предпосылками к этому стало рождение в 2021 году сына Коли, хотя изначально мы с Олей думали остановиться на одном ребёнке. К этому моменту на службе я стал начальником отдела транспорта, и теперь мы могли позволить себе более серьёзную ипотеку.
Тем более, после рождения Коли мы получили материнский капитал — сразу 833 тыс., так как старшая дочь не подходила под условия выплаты по дате рождения.
В общем, ситуация подталкивала к переменам, но вы сами помните, каким оказался 2022 год.
Строительный и ипотечный рынки лихорадило. Конечно, семейной ипотеки, которую мы хотели взять во второй раз, это касалось в меньшей степени. Но мы, как и многие тогда, заняли выжидательную позицию. Да так и досидели до приостановки программы в июле 2024 года.
При этом продавать свою «двушку» ради переезда в новую квартиру мы не хотели: снова ютиться у родителей с двумя детьми было не лучшей идеей, а съём жилья мешал бы копить деньги.
Нельзя сказать, что мы совсем ничего не предпринимали, но подходящих вариантов как-то не нашлось.
Чтобы не затягивать дело, мы даже пробовали трейд-ин. Но на падающем рынке застройщик оценил нашу квартиру дешевле, чем мы рассчитывали за неё получить, так что сделка не состоялась.
Приостановка семейной ипотеки придала нашим поискам новый импульс. Мы решили покупать новую квартиру после возобновления программы — в том, что семьи с двумя детьми не оставят без поддержки, мы не сомневались.
Так в итоге и оказалось: программа сегодня доступна семьям, где есть хотя бы один ребёнок до 7 лет, ребёнок-инвалид, или двое несовершеннолетних детей.
Чтобы не терять времени, мы занялись поиском вариантов.
Запрос был такой:
- трёхкомнатная квартира;
- Пушкинский район;
- первоначальный взнос: 2,8 млн руб. — наши накопления плюс федеральный и региональный маткапитал.
- сам кредит при этом не должен превышать 12 млн. рублей. То есть потолком для нас была цена квартиры в 14,8 млн.
Что предлагал ипотечный рынок
Нам, разумеется, хотелось воспользоваться ситуацией и сэкономить. Не секрет, что после ухода с рынка льготной программы под 8% доступных вариантов ипотеки со вменяемой процентной ставкой осталось мало. Конечно, если вы не военный либо не планируете переезд на Дальний Восток или в Арктическую зону.
Для покупки жилья в Питере актуальными остаются семейная и IT-ипотеки. Плюс маткапитал как помощь в исполнении взятых обязательств.
Такой «ипотечный дефицит» заметно охлаждает рынок, поэтому застройщики стараются привлечь покупателей специальными условиями.
Во время поисков нам попадались:
- акции и скидки;
- трейд-ин;
- траншевая ипотека;
- рассрочки;
- бонусы за покупку наличными;
- субсидированная ипотека.
Последний вариант заинтересовал нас больше всего. Субсидированная ипотека — это совместные программы банков и девелоперов, в рамках которых заёмщики получают кредиты по ставкам ниже рыночных и даже льготных, если предложение делается на базе программы с господдержкой. Такие программы мы и решили поискать.
Как мы искали квартиру «под ипотеку»
Так как мы знали, где хотим жить, то в поисках шли именно от локации. Посмотрели, какие новостройки есть в нашем районе, изучили сайты застройщиков и раздел «Акции» на Циан.
Оказалось, спецпредложения есть почти у всех крупных игроков рынка. В том числе, субсидированная ипотека. Однако под наш географический запрос подошли далеко не все найденные скидки. Чаще всего «субсидию» давали или на проекты вблизи центра, или на квартиры, которые не вписывались в наш бюджет даже с учётом скидок.
После нескольких дней поисков мы остановились на субсидированной ипотеке на квартиру от КВС. Недалеко от нас девелопер завершает строительство новой очереди ЖК «ЮгТаун» — квартала «Австралия».
Этот вариант подошёл нам и по цене, и по расположению, и по качеству. А ещё нам понравилась концепция проекта.
Олимпийские кварталы «Юг Таун» — малоэтажный микрорайон комфорт-класса на границе Московского и Пушкинского районов. Проект из девяти очередей выдержан в единой стилистике олимпийской деревни. Упор на здоровый образ жизни здесь хорошо приправлен античными архитектурными мотивами.
На территории комплекса даже есть собственный парк «Олимпийские надежды» с амфитеатром, павильоном в античном стиле и зонами отдыха, украшенными фрагментами колонн.
Все квартиры сдаются с полной чистовой отделкой. Для нас это оказалось весомым аргументом — отложенные на ремонт деньги можно пустить на первоначальный взнос.
Девелопер обещает построить в квартале три школы и семь детских садов, выделить площади под государственный медцентр, а на первых этажах — под магазины и кафе.
Считаем и сравниваем
Вместе с банками-партнерам застройщик предлагает несколько вариантов субсидированной ипотеки со ставкой ниже 6% годовых.
Есть среди них и программа «Эскроу-дисконт» — субсидированная семейная ипотека со ставками 0,01% или 3,2%. В первом случае банк-партнёр снижает ставку на время строительства дома, во втором — на три года. И, что важно, стоимость квартиры в обоих случаях не увеличивается.
Несмотря на то, что «Австралия» сдаётся уже следующим летом, оптимальным для нас оказалось именно субсидирование ставки до 0,01%. За время действия околонулевая ставка позволит нам уменьшить кредит: в отсутствие процентов наши ежемесячные платежи будут гасить основной долг. К тому же, мягкие условия помогут выплачивать ипотеку быстрее графика.
Давайте посчитаем:
- Стоимость квартиры — 14 371 971 рубль.
- Первоначальный взнос — 2 874 394 рубля (20%).
- Сумма кредита: 11 497 577 рублей.
В дальнейших расчётах я не буду учитывать частично-досрочное погашение кредита, потому что не могу точно спрогнозировать, сколько денег мы сможем выделить на него в ближайший год.
Итак, в течение первого года ежемесячно мы платим 30 874 рубля и по его окончании выплатим 383 832 рубля основного долга и всего 1132 рубля процентов.
При стандартной семейной ипотеке под 6% мы бы ежемесячно отдавали банку 67 468 рублей. Основной долг за год уменьшился бы только на 167 000 рублей, зато в качестве процентов пришлось бы отдать 686 тысяч.
А если бы мы выбрали дисконт до 3,2% на три года, то при ежемесячном платеже в 49 723 рубля за льготный период выплатили бы 719 283,49 рублей основного долга.
Итоговая переплата в обоих вариантах отличается не сильно: 12 365 058 рублей при 0,01% против 12 083 071 рублей при 3,2%. Но так как мы планируем гасить ипотеку досрочно, для нас это не имеет особого значения.
Что же касается рыночной ипотеки, то при нынешних ставках на уровне 22% мы её даже не рассматривали. Но ради интереса я посчитал: ежемесячное обслуживание кредита обходилось бы нам в 204 094 рубля. А общая переплата превысила бы 62 миллиона!
Было одно условие, которое едва не заставило нас отказаться от этого предложения: по умолчанию банк просит внести первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. Нам это не подходило, но для зарплатных клиентов взнос снижается до 20%.
Зарплату я получал в другом банке, но, сделав расчёты и посмотрев другие предложения, я написал заявление на её перевод в банк-кредитор.
В августе 2025-го, когда ставка поднимется до 6%, а сумма долга снизится до 11 112 613 рублей, мы будем платить банку 67 468 рублей в месяц.
Но долго это не продлится: после переезда в новую квартиру мы продадим старую и этими деньгами закроем большую часть ипотеки.
По грубым предварительным расчётам мы останемся должны около 2,7 млн и будем платить 16 695 рублей в месяц. За два-три следующих года мы рассчитываем полностью погасить кредит.
Я не утверждаю, что выбрал самое выгодное предложение. Но в наши исходные обстоятельства этот вариант вписался. Отсюда мораль: ищите то, что выгодно именно вам. Подходящие варианты есть даже сейчас, при высокой ключевой ставке и отсутствии массовых льготных программ. Правда, лежат они теперь не на самой поверхности, так что при поисках вам помогут терпение и калькулятор.
Реклама. ООО «КВС-АН», ОГРН: 1177847271392, юр. адрес: 195248, г. Санкт- Петербург, ул. Дегтярёва, дом 4, лит. А, офис 658
