Как общаться с управляющей компанией в новом доме?

Вы купили квартиру в новостройке и собираетесь заселиться? Ваш будущий комфорт, размер квартплаты и даже безопасность во многом будут зависеть от управляющей компании, обслуживающей дом. Как проверить репутацию УК, что можно и чего нельзя от нее потребовать и как наладить с ней диалог? Рассказывает заместитель генерального директора Концерна «КРОСТ», руководитель управляющей компании «EXперт» Денис Троценко.

1. Проектирование. «Копать» лучше с котлована

Застройщик уже во время проектирования дома, при написании технического задания должен привлекать УК к сотрудничеству, потому что на этом этапе можно предусмотреть оптимизацию затрат. Специалисты управляющей организации подскажут технические решения, которые в будущем упростят эксплуатацию и минимизируют расходы, а значит, на квартплату жители дома будут тратить меньше. Да и во время стройки сотрудничество с УК не помешает: конечно, она не обязана брать на себя функции технадзора, но должна отслеживать наиболее важные моменты, связанные с дальнейшей безопасной эксплуатацией здания и его инженерных систем. 

Контрольные точки – несущие конструкции, противопожарные системы, подъемные механизмы и т. п. 

Если да – это дополнительное очко в пользу УК, а если управляющая компания входит в структуру застройщика – это двойной плюс, так как они могут использовать административные ресурсы застройщиков и привлекать рабочих-строителей для устранения серьезных замечаний.

2. Передача квартиры. Третий – не лишний 

Должны ли представители УК присутствовать при передаче квартиры от застройщика собственнику? Обязательно! 

Это необходимо для оформления документов – текущее состояние жилья описывается в акте приемки помещения, его подписывают как владелец квартиры, так и сотрудник управляющей компании. Если вы обнаружили какие-то недоделки, то обязательно должны потребовать их устранить (за исправление недочетов отвечает УК вместе с застройщиком).

Например, в некоторых новых домах из-за просадки грунтов часто возникают маленькие протечки на подземных этажах, где расположены паркинги. Например, на этапе приемки новостройки из-за балансировки иногда бывают сбои в работе систем вентиляции, водоснабжения и водоотведения и т. п., об этом также необходимо информировать УК, чтобы меры были приняты вовремя.

3. Заселение. Опасные ремонты

Ответственный этап – заселение дома. Вы и ваши соседи получили ключи от квартир и практически одновременно приступили к ремонтам. Все помнят, как это бывает. На лифтах перевозят строительные и отделочные материалы, в квартирах одни стены сносят, другие – строят. В это время в доме уже есть эксплуатирующая компания.

У многих жителей возникает вопрос – надо ли согласовывать с ней ремонт квартиры с перепланировкой? Вообще-то по закону житель обязан решать такой вопрос только с жилищной инспекцией. Однако, так как переделка жилья может привести к серьезным изменениям и разбалансировке инженерных систем здания, то, как правило, ее согласование с УК предусмотрено локальными нормативными документами (например, договором управления). 

Опять же, компания в структуре холдинга застройщика – имеет определенные преимущества в оперативности, так как располагает всеми техническими условиями и проектными данными.

Нередко строители в период ремонтов наносят дому ущерб – могут повредить поверхности в подъезде, оббить плитку, вывести из строя лифты и т. д. Кто должен устранять такие поломки? Если доказано, что повреждение нанесла строительная бригада (например, видеокамера это зафиксировала или жители увидели) – то ее же можно заставить все исправить. 

Но в 90% случаев это делается силами УК и застройщика, так как доказать вину строителей сложно. 

Поэтому некоторые управляющие компании на период ремонта оббивают лифты временными щитами, а стены обвешивают пленкой.

4. Жаловались? Отвечают…

Естественно, самое важное – чтобы все ваши жалобы и претензии не «зависли». 

Как быстро УК должна на них реагировать? 

Пока этот момент четко не регулируется федеральным законодательством, в нем нет документа, регламентирующего период, в который эксплуатирующая организация должна устранить недостатки, указанные жителями. Все зависит от степени ответственности УК и ее заинтересованности в хороших отношениях с новоселами и от доступности управляющей компании. 

Например, мы разработали мобильное приложение для жителей, где они могут оперативно сообщить о каких-либо проблемах, либо заказать любые услуги службы Консьерж-сервиса.

Обычно любые проблемные вопросы проще решаются в домах, которые обслуживает компания от застройщика, с ним имеются прямые контакты.

В этом случае необходимые меры принимаются довольно быстро. Внешняя управляющая компания должна идти официальным путем – составить акты, направить их застройщику и т. п. Иногда дело доходит до судебных разбирательств, и тогда все затягивается надолго.

5. Услуги обязательные и не очень

Ваш комфорт в новом доме зависит от набора услуг, которые будут оказаны. Среди них есть как обязательные, так и дополнительные. Дело в том, что эксплуатация многоквартирных домов регулируется двумя документами. 

Первый – договор управления, который подписывают жители с УК. В нем фиксируется городская (федеральная) ставка на услуги по содержанию, в многоквартирном доме с удобствами предусмотрен тариф 27,6 рублей за 1 кв. метр. Также в документе прописывается необходимый минимум услуг и их периодичность. 

Второй документ – договор оказания услуг, который утверждают на общем собрании собственников помещений в доме. Именно в этом договоре вы можете «заказать» своей УК дополнительные услуги. Например, охрану, видеонаблюдение, «дополнительную» уборку подъезда или территории и так далее. Компания сделает все это для вас все, но за отдельную плату. В среднем стоимость дополнительных услуг может колебаться от 10 до 100 рублей за 1 кв. метр.

6. Как наладить диалог с УК? 

Напоследок дадим еще несколько практических полезных советов, которые помогут вам выстроить правильные отношения с управляющей компанией в новом доме.

1. Сохраните у себя единые диспетчерские телефоны, которые доступны 24 часа в сутки, чтобы всегда быть на связи с УК. В случае нештатной ситуации сможете быстро сообщить о ней и получить помощь.
2. Познакомьтесь лично с представителем управляющей компании (это может быть администратор, управляющий многоквартирным домом, комендант – должности могут называться по-разному, но суть не меняется). Этот человек в новостройке является локальным руководством УК, через него можно держать прямую связь и оперативно получать информацию. Например, в нашем случае, в каждом жилом комплексе Концерна «КРОСТ» есть свой управляющий от УК, который плотно общается с жителями и на связи 24 часа в сутки.
3. Почти всегда новоселы создают группы в соцсетях и мессенджерах, это полезно для жителей новостройки, помогает им знакомиться, общаться и вместе решать проблемы. В этот диалог можно включить и УК. Постарайтесь свою точку зрения на проблему излагать без лишних эмоций, общение должно быть конструктивным – это как в ваших интересах, так и в интересах УК.