Что такое запрет на регистрационные действия и как он влияет на сделку
Запрет на регистрационные действия — это мера, при которой собственник недвижимости добровольно или принудительно лишается возможности вносить изменения в правоустанавливающие документы на неё.
Проще говоря, при наличии такого запрета невозможно, например, завершить сделку купли-продажи — зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю в Росреестре.
Это касается любой недвижимости:
- квартиры;
- дома;
- земельного участка;
- машино-места;
- офисного помещения и т. д.
Стороны сделки могут подписать договор, произвести взаимозачёт и фактическую передачу имущества, но его собственником по документам всё равно останется продавец. По закону полноправно владеть объектом покупатель сможет только после того, как запись о сделке будет зафиксирована в ЕГРН.
Передача жилья по договору дарения — это тоже сделка, только безвозмездная. Для её завершения переход права должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если наложен запрет на регистрационные действия, объект подарить не удастся до тех пор, пока запрет не снимут.
Кто может наложить запрет на регистрационные действия с недвижимостью
Запрет на регистрационные действия с недвижимостью может исходить как от собственника, так и от органов власти.
Запрет по инициативе собственника
Собственник может по своей воле подать заявление в Росреестр с просьбой запретить государственную регистрацию перехода, прекращения, обременения или ограничения прав на объект без его личного участия.
Обычно владельцы таким образом пытаются защитить свою недвижимость от мошеннических действий. После наложения запрета никто без ведома и согласия собственника не вправе продать или подарить такой объект, сдать его в длительную аренду или отдать в залог.
Запрет можно оформить, даже если во владении человека находится лишь часть объекта. Но это не помешает другим собственникам распоряжаться своими долями так, как они посчитают нужным.
Как наложить запрет
Чтобы запретить регистрационные действия со своей недвижимостью, собственник или его законный представитель должны подать в Росреестр соответствующее заявление.
В нём должны быть указаны:
- Ф. И. О. и паспортные данные владельца;
- адрес и кадастровый номер объекта, на действия с которым налагается запрет;
- уточнение, запрет устанавливается на любые действия с объектом без личного участия собственника или только на часть возможных операций.
В заявлении нужно обязательно расписаться и поставить дату. С собой при его подаче следует иметь документы о праве собственности на объект и документы, которые удостоверяют личность и полномочия заявителя.
Подать заявление можно через отделения МФЦ. Информация о наложенном запрете появится в ЕГРН через 5 рабочих дней.
Но есть и способы подать заявление без личного присутствия:
- Удалённо через личный кабинет на сайте Росреестра или портал госуслуг. В обоих случаях авторизоваться можно через подтверждённую учётную запись. Для удостоверения заявления его надо подписать усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), которую можно бесплатно получить через приложение «Госключ».
- Направить почтой — в этом случае ходатайство должно быть заверено нотариально.
Скриншот с портала госуслуг
Удобнее всего воспользоваться госуслугами, так как большинство данных, в том числе об объектах недвижимости заявителя, подгружаются автоматически. Заявителю остаётся только проверить информацию. При необходимости данные можно отредактировать.
Запрет на сделки без личного участия на каждый объект недвижимости заявитель устанавливает по отдельности.
Скриншот с портала госуслуг
Запись о запрете внесут в ЕГРН в течение 5 рабочих дней со дня приёма заявления.
На сайте госуслуг уведомление об исполнении заявки придёт в личный кабинет пользователя.
После наложения запрета Росреестр не будет рассматривать заявления о действиях с объектом от других людей даже при наличии нотариальной доверенности. Без личного участия собственника с такой недвижимостью ничего нельзя будет сделать.
Когда запрет от собственника не действует
В некоторых случаях Росреестр обязан рассмотреть обращение на операции с недвижимостью, невзирая на запрет собственника.
Это возможно, если:
- есть вступившее в силу судебное решение — например, об установлении сервитута или отчуждении объекта;
- заявлено требование судебного пристава;
- идёт банкротство собственника.
Для жителей Москвы существует особая оговорка: если дом включён в программу реновации жилого фонда, то заявление о регистрации перехода права собственности на жильё от столичного органа исполнительной власти всё равно рассмотрят, несмотря на запрет владельца.
Запрет со стороны органов власти
Иногда собственник объекта недвижимости может быть ограничен во владении, пользовании и распоряжении им в силу закона, из-за судебного решения или исполнительного производства.
Типичным примером является ипотека в силу закона: до погашения кредитной задолженности собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом.
В случае судебного разбирательства ходатайство о запрете регистрационных действий с недвижимостью может подать истец. Если он выиграет суд, то получит ксерокопию определения и исполнительный лист, а сотрудник Федеральной службы судебных приставов — исполнительную документацию, которая позволит наложить обременение на имущество и ограничить права владельца.
Если в отношении собственника заведено исполнительное производство из-за долгов по ЖКУ, просроченных кредитов, штрафов ГИБДД, запрет накладывает сам пристав-исполнитель.
Если инициированный собственником запрет на регистрационные действия просто не даёт оформить переход права в Росреестре, то арест недвижимости приставами или судом — более широкое понятие. Например, у пристава есть право запретить должнику не только распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
Как снять запрет на регистрационные действия
Запрет, который наложил сам собственник, можно снять аналогично — через соответствующее заявление в Росреестр. Удобнее всего подать его через портал госуслуг. Запись об отмене запрета должны внести в ЕГРН также в течение 5 рабочих дней.
Если же сделка — например, по продаже квартиры — проходит в присутствии собственника, действующий запрет аннулируется автоматически.
Если вместо собственника на сделке присутствует его доверитель, снять наложенный запрет не получится, даже если у представителя есть доверенность. Поэтому лучше сделать это заранее через госуслуги.
Скриншот с портала госуслуг
В случае смерти собственника в регистрационный орган с заявлением снять запрет обращается новый владелец, вступивший в наследственные права.
Когда запрет или арест наложен властями, его прекращение возможно только на основании документов от органов, установивших это ограничение. Например, у собственника квартиры была задолженность по кредиту, банк обратился с иском в суд и выиграл дело. После погашения долга сотрудник Федеральной службы судебных приставов вынесет постановление о снятии запрета на регистрационную деятельность и направит его в Росреестр, который внесёт правки в базу ЕГРН.
Ограничение с объекта можно снять или удовлетворив требования взыскателя — как в примере выше, или заменив по ходатайству объект ограничения на другой, принадлежащий тому же собственнику. Но такой запрос могут отклонить. Также запрет или арест реально снять, доказав, что стоимость объекта несоразмерна цене исковых требований.
Как проверить, снят ли запрет
Вся информация об объекте недвижимости, в том числе о наложении запрета на регистрационные действия или об аресте, отражается в выписке из ЕГРН. Удобнее всего заказать её онлайн через сайт госуслуг.
Скриншот с портала госуслуг
Собственник объекта может получить онлайн-выписку бесплатно. После отправки запроса она приходит в личный кабинет на «Госуслугах» в течение нескольких минут. Информации в ней достаточно, чтобы проверить, снят ли ранее установленный запрет на регистрационные действия.
Кстати, перед сделкой купли-продажи покупатель, скорее всего, захочет получить свежую версию выписки: стандартную, с данными собственника, или расширенную, в которой отражена информация обо всех переходах прав собственности по объекту.
С 1 марта 2023 года такие выписки в общем случае вправе получать только собственник. Запросить выписку из ЕГРН он может через «Госуслуги», но уже придётся заплатить госпошлину — её размер зависит от типа выписки.
Запрет не панацея от мошенников
Наложенный запрет на регистрационные действия защищает собственника от аферы с недвижимостью только в том случае, если он сам не участвует в сделке.
Если владелец почему-то пришёл на встречу с мошенниками и подписал документы, то запрет не поможет: хозяин лично присутствовал — сделка прошла, а вот имущество, увы, ушло.
Главное
— Запрет на регистрационные действия может наложить не только собственник, но и органы власти.
— Наложить и снять запрет можно онлайн через портал госуслуг. Оплата за наложение и снятие запрета не взимается.
— Запрет на регистрационные действия с недвижимостью без личного участия поможет владельцу избежать махинаций с его собственностью, если он сам не будет присутствовать на сделке. В этом случае мошенникам не поможет даже нотариальная доверенность.
