Как изменились правила расчёта НДФЛ, каков срок подачи декларации
При продаже квартиры, дома или другой недвижимости бывшему владельцу придётся заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), если объект находился в собственности меньше минимального срока владения. Сначала надо отчитаться о полученных доходах — бывшие собственники подают налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, а затем уплачивают начисленный налог до 15 июля.
Минимальный срок владения жилой недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет. Но если объект был подарен близким родственником, унаследован, получен по договору пожизненного содержания с иждивением, был приватизирован или является единственным жильём продавца, срок сокращается до трёх лет (пункт 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, пункт 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).
Семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при соблюдении условий, даже если минимальный срок владения жильём не истёк.
Доходы налоговых резидентов РФ от продажи недвижимости с 2025 года облагаются налогом по прогрессивной шкале, а не по единой ставке 13%. Для налоговых нерезидентов правила не изменились: они по-прежнему платят НДФЛ по ставке 30%.
Таким образом, если вы налоговый резидент РФ и продали недвижимость начиная с 1 января 2025 года, то обязаны уплатить НДФЛ по новым правилам. Декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года, а налог — уплатить до 15 июля 2026-го.
Доходы иностранных агентов, в том числе от продажи имущества, с 1 января 2026 года облагаются НДФЛ по ставке 30%. Теперь иноагенты также должны уплачивать налог на доходы, если получили жильё по наследству или в дар от близкого родственника.
От чего зависит размер НДФЛ при продаже жилья, примеры расчёта
При расчёте налога на доходы по прогрессивной шкале ставка НДФЛ зависит от размера полученной прибыли.
Под прибылью понимается положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта. Если расходов не было или их нельзя подтвердить, применяется вычет 1 млн рублей (статья 220 Налогового кодекса РФ).
Циан-помощник упрощает поиск
Всего на прогрессивной шкале налогообложения 5 ступеней — от 13 до 22%: чем выше доход налогоплательщика, тем большую ставку применят при расчёте налога. Но в случае нетрудовых доходов — когда человек продаёт недвижимость и другое личное имущества или получает дивиденды по акциям, проценты по вкладам и т. д. — ступеней только две.
Ставки налога на доходы при продаже недвижимости с 2025 года
| Прибыль | Налоговая ставка |
| до 2,4 млн рублей | 13% |
| свыше 2,4 млн рублей | 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей |
Примеры расчёта НДФЛ при продаже жилья
Пример 1
Сергей в мае 2025 года продал за 8 млн рублей квартиру, которую купил в сентябре 2022-го за 5 млн рублей. Минимальный срок владения ещё не истёк, поэтому Сергей должен заплатить НДФЛ. Расходы на покупку подтверждены, поэтому их можно учесть при расчёте прибыли.
Считаем прибыль: 8 млн – 5 млн = 3 млн рублей.
Превышение порога, до которого берётся налог 13%, составило 3 млн – 2,4 млн = 600 тыс. рублей. На эту сумму будет начислен налог по ставке 15%: 600 тыс. × 15% = 90 тыс. рублей.
Тогда НДФЛ: 312 тыс. + 90 тыс. = 402 тыс. рублей.
Если бы Сергей продал квартиру в 2024 году, он бы заплатил налог по одной ставке: (8 млн – 5 млн) × 13% = 390 тыс. рублей.
Пример 2
Евгений в 2025 году продал за 3 млн рублей квартиру, которую в 2022 году получил по наследству от дяди — не близкого родственника с точки зрения закона. Минимальный срок владения не истёк, расходы на покупку подтвердить нельзя, поэтому для уменьшения налогооблагаемой базы остаётся только фиксированный вычет.
Считаем прибыль: 3 млн – 1 млн вычета = 2 млн рублей.
Так как сумма меньше 2,4 млн рублей, для расчёта НДФЛ применяется ставка 13%. Евгений заплатит в 2026 году налог на доходы в размере: 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей.
Применить одновременно и вариант «доходы минус расходы», и вычет 1 млн рублей нельзя — надо выбрать что-то одно.
Пример 3
Игорь в 2025 году продал не только квартиру, но и автомобиль. Минимальный срок владения для обоих объектов не истёк. Прибыль от продажи квартиры составила 2 млн рублей, а машины — 1,2 млн рублей.
НДФЛ начисляется на общую прибыль от реализованного имущества, а не на каждый объект отдельно.
Считаем общую прибыль Игоря: 2 млн + 1,2 млн = 3,2 млн рублей.
Поэтому Игорь должен будет заплатить НДФЛ: 312 тыс. + (3,2 млн – 2,4 млн) × 15% = 432 тыс. рублей.
Обратите внимание, что датой фактического получения дохода считается день его выплаты (пункт 1 статьи 223 Налогового кодекса РФ, письмо Федеральной налоговой службы от 22.05.2014 № БС-4-11/9939@). Поэтому если при продаже недвижимости государственная регистрация сделки прошла в 2024 году, а расчёт — в 2025-м, налоговая отнесёт доход продавца к 2025 году. Таким образом, бывший собственник должен будет заплатить НДФЛ уже по новым правилам.
Почему при расчёте НДФЛ надо учитывать кадастровую стоимость жилья
При расчёте налога на доходы учитывается такой параметр, как кадастровая стоимость — цена недвижимости, которую установило государство.
При проверке декларации налоговая служба сравнивает рыночную цену объекта в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью. Если цена продажи равна и превышает 70% кадастровой стоимости объекта, доходом остаётся цена по договору.
Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости, в качестве дохода примут сумму в 70% кадастра и именно от неё рассчитают НДФЛ (пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ). Размер стоимости по кадастру берут на начало года, когда был зарегистрирован переход права собственности.
При расчётах проценты переводят в десятые доли. В законах такие значения называют коэффициентами: следовательно, 70% — это коэффициент 0,7, 100% — коэффициент 1 и т. д.
С 2025 года регионы получили право увеличивать коэффициент с 0,7 вплоть до 1 (пункт 9 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ). Поэтому, если сделка прошла в регионе, где коэффициент уже подняли, при расчёте налога доход по договору будут сравнивать с размером, к примеру, 100% стоимости по кадастру.
Правило при этом применяется не к объекту, а к продавцу, то есть имеет значение, в каком регионе зарегистрирован бывший собственник на момент совершения сделки, а не место, где фактически находится недвижимость (письмо Минфина от 05.06.2025 № 03-04-05/55305).
На начало 2026 года коэффициент до 1 подняли в Санкт-Петербурге, Карелии, Татарстане, в Воронежской, Калининградской, Новгородской областях и некоторых других субъектах РФ.
В 2023 году Мария купила квартиру в Санкт-Петербурге за 5 млн рублей и оформила в ней постоянную регистрацию. В 2025-м она продала жильё за 7 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры на начало 2025 года была установлена в размере 10 млн рублей.
В апреле 2026 года Мария подала декларацию, в которой указала НДФЛ: (7 млн – 5 млн) × 13% = 260 тыс. рублей. Но при проверке декларации налоговая служба выявила, что кадастровая стоимость квартиры составляет (10 млн × 1) = 10 млн рублей. Поэтому ведомство подсчитало, что прибыль от сделки составила (10 млн – 5 млн) = 5 млн, а НДФЛ: 312 тыс. + (5 млн – 2,4 млн) × 15% = 702 тыс. рублей.
Повышенная ставка была применена, потому что прибыль от сделки превысила 2,4 млн рублей. Коэффициент кадастровой стоимости составил 1, так как Мария прописана в Петербурге, где такой коэффициент действует с 2025 года.
Главное
— Ставка НДФЛ для налогового резидента РФ при продаже недвижимости зависит от размера полученной прибыли — правило действует с 1 января 2025 года.
— Если прибыль — до 2,4 млн рублей, ставка НДФЛ при продаже жилья составит 13%. Если полученная прибыль превышает 2,4 млн рублей, налог составит 312 тыс. рублей + 15% суммы доходов, которые превышают порог 2,4 млн рублей.
— Если вы продали жильё в 2025 году, то НДФЛ должны уплатить уже по новым правилам. Декларацию надо подать до 30 апреля 2026 года, а уплатить налог — до 15 июля 2026-го.
— Минимальный срок владения недвижимостью в 2026 году не изменился: 5 лет по общему правилу, но в некоторых случаях он сокращается до трёх лет.
— Когда цена квартиры по договору купли-продажи ниже, чем 70% кадастровой стоимости объекта, к расчёту примут последнюю. В некоторых регионах к расчёту принимают 100% кадастровой стоимости жилья.
Фото: thekovtun / Shutterstock / Fotodom
