- Когда платят НДФЛ при продаже жилья и от чего зависит ставка
- Срок подачи налоговой декларации и уплаты НДФЛ
- Двое или больше детей — налога нет
- Льготы для дольщиков, владельцев долей и для получивших квартиры по реновации
- Как подать налоговую декларацию: способы подачи, как заполнить
- Пошаговая инструкция, как заполнить онлайн налоговую декларацию
- Что будет, если не заплатить налог на доходы
- Главное
Когда платят НДФЛ при продаже жилья и от чего зависит ставка
Для налоговых резидентов РФ с 2025 года действует прогрессивная шкала налогообложения: платежи рассчитываются не по единой ставке, а по пятиступенчатой шкале — от 13 до 22%. Чем выше доход налогоплательщика, тем большую ставку применят при расчёте налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Но в случае нетрудовых доходов — если человек продал недвижимость и другое личное имущество, получил проценты по вкладам и т. д. — ступеней только две:
- 13%, если прибыль составила менее 2,4 млн рублей;
- 15% — для части прибыли, превысившей 2,4 млн рублей.
Под прибылью понимается положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта.
Налоговый резидент РФ — любой человек вне зависимости от своего гражданства, который находится в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Для нерезидентов ставка сохранилась на прежнем уровне — 30%. По такой же ставке с 1 января 2026 года НДФЛ уплачивают граждане, признанные иностранными агентами.
При продаже недвижимости бывший собственник должен заплатить НДФЛ, если одновременно выполняются условия:
- минимальный срок владения недвижимостью ещё не истёк;
- сделка не подпадает под льготные условия;
- цена продажи превышает расходы на покупку.
Срок владения обычно отсчитывается с момента регистрации права собственности в Росреестре и по общему правилу составляет 5 лет, но в некоторых случаях сокращается до трёх лет. После завершения этого периода платить налог на доходы от продажи и подавать декларацию не требуется.
В каких случаях минимальный срок владения сокращается
Минимальный срок владения сокращается до трёх лет, если недвижимость:
- получена в подарок или унаследована от близкого родственника;
- перешла по договору пожизненного содержания с иждивением;
- была приватизирована;
- является единственным жильём продавца.
Единственным жильё признаётся, если на момент продажи гражданин владеет на праве собственности только одним жилым помещением. Это может быть не только квартира, но и комната в коммуналке, дом или доля в объекте.
Апартаменты единственным жильём считаться не могут: у них нет статуса жилого помещения.
Таким образом, если гражданину принадлежат квартира и комната, то при продаже через 3 года, например квартиры, ему придётся заплатить налог: ведь она не является единственной собственностью. Но есть исключения: если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого, налога не будет.
Сергей купил квартиру в сентябре 2022 года и продал её в октябре 2025-го, когда 3 года минимального срока владения уже прошли. Но ещё до продажи квартиры, в сентябре 2025 года, он купил дом, куда собирается переехать.
Налог с продажи квартиры в этом случае платить не надо, так как проданное жильё по «правилу 90 дней» всё ещё считалось единственным.
90 дней между покупкой и продажей квартиры отсчитываются не от дат, в которые был заключён договор купли-продажи, совершена оплата или составлен акт приёма-передачи, а с момента регистрации сделки в Росреестре.
Если жильё находится в совместной собственности супругов, при определении единственного жилья также учитывается недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них.
Недвижимость не является совместно нажитой, если:
- приобретена до брака;
- получена по наследству, в дар или после приватизации, вне зависимости от того, до или после брака это произошло.
В декабре 2025 года супруги решили продать квартиру, приобретённую в браке в сентябре 2022-го. При этом у жены в собственности также есть комната, купленная до замужества. В этом случае уплатить налог с продажи квартиры придётся жене: для неё это жильё не является единственным.
А у мужа обязанности уплачивать НДФЛ не возникнет, потому что для него совместная квартира была единственной собственностью и минимальный срок владения объектом уже истёк.
Нужно ли подавать декларацию, если минимальный срок владения уже истёк
Если недвижимость находилась в собственности дольше минимального срока владения, подавать налоговую декларацию после её продажи не требуется. Но когда продавец пользуется льготой, например трёхлетним сроком владения, налоговая не видит автоматически, что объект подпадает под льготу, и рассчитывает налог так, как будто её нет. Кроме того, за не сданную вовремя декларацию могут начислить штраф.
В этом случае бывшему собственнику стоит до истечения срока подачи декларации направить в налоговую пояснение, приложить подтверждающие льготу документы и дождаться подтверждения, что данные приняты. Лучше сделать это заранее, чем потом оспаривать требования и штрафы.
Срок подачи налоговой декларации и уплаты НДФЛ
Если объект не отвечает ни одному из освобождающих условий, бывшему собственнику придётся подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить налог.
Декларацию подают в срок до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Так, если вы продали квартиру в 2025 году, то до 30 апреля 2026-го должны подать декларацию, а до 15 июля 2026-го — уплатить начисленный налог.
При продаже недвижимости до окончания минимального срока владения не нужно подавать налоговую декларацию, если стоимость сделки не превышает размер имущественного вычета — 1 млн рублей. В этом случае доход перекрывается вычетом, НДФЛ не начисляется — декларация не требуется.
Для движимого имущества и нежилых помещений стоимость продажи без подачи декларации не должна превышать сумму 250 тыс. рублей.
О том, как правильно рассчитать сумму налога на доходы и почему важно учитывать кадастровую стоимость жилья, читайте подробнее.
Двое или больше детей — налога нет
Семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости, если одновременно соблюдены следующие условия.
1. В семье двое и более детей младше 18 лет (24 года, если ребёнок учится очно). Усыновлённые дети тоже учитываются.
Ограничения по возрасту ребёнка снимаются, если он признан недееспособным, — правило действует с 1 января 2026 года. Также теперь учитываются дети, которые ещё не родились на момент совершения сделки: семья не должна платить НДФЛ, если второй и последующий ребёнок родился после продажи квартиры, но до 30 апреля следующего года.
2. Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда произошла сделка, или до 30 апреля следующего года.
3. Новое жильё должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна быть больше 50 млн рублей.
5. На момент сделки продавцу и членам его семьи не должно принадлежать в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем площадь приобретаемого.
При выполнении всех этих условий семье с детьми не понадобится соблюдать минимальный срок владения: можно сегодня купить недвижимость, через неделю — продать, никакого налога не будет.
Льготы для дольщиков, владельцев долей и для получивших квартиры по реновации
Продажа новостройки
При продаже новостройки минимальный срок владения отсчитывается не с даты регистрации права в ЕГРН, а с даты полной оплаты по договору. При этом неважно, оплачивали вы дополнительные метры при приёмке жилья или нет.
Это относится к квартирам, купленным по договорам:
- долевого участия (ДДУ);
- переуступки права требования по ДДУ;
- участия в жилищно-строительном кооперативе.
Обычно расчёт происходит в день сделки, но может — в течение нескольких месяцев и даже лет, если предусмотрена рассрочка. В последнем случае срок отсчитывается от даты финального платежа, а не от первого. Правило действует для сделок, проведённых с 2019 года.
Продажа жилья после приращения долей
Если в собственности гражданина уже есть доля в объекте недвижимости и он приобретает ещё одну долю в нём же или этот объект оказывается в его полной собственности, то минимальный срок владения для него рассчитывается с момента приобретения первой доли.
В 2019 году Ольга купила долю в квартире, в 2024 году она приобрела ещё одну долю и квартиры перешла в её полную собственность. В 2025 году Ольга продала квартиру. Платить НДФЛ она не должна, так как минимальный срок владения в данном случае считается с 2019 года и уже истёк.
Продажа жилья, полученного по реновации
Для квартир, полученных по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается время, в течение которого собственнику принадлежала квартира в старом доме.
Допустим, квартира в доме, который попал под реновацию, была куплена в 2014 году, а в 2025-м собственник получил новое жильё и продал его через месяц. В этом случае срок владения будет отсчитываться с 2014 года и составит 9 лет. Поэтому НДФЛ за новую квартиру платить не придётся.
Как подать налоговую декларацию: способы подачи, как заполнить
Заполнить и подать налоговую декларацию в Федеральную налоговую службу можно несколькими способами:
1. Заполнить декларацию в специальной программе или от руки, предварительно скачав бланк, а затем передать её в бумажном виде в налоговой орган по месту жительства: при личном посещении, почтовым отправлением с описью вложения или через МФЦ.
Обратите внимание, что версии программы отличаются по годам — скачивать надо версию того года, за который подаёте декларацию. От руки бумажный бланк заполняется печатными буквами.
2. Подать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте Федеральной налоговой службы: раздел → «Вычеты» → Подать декларацию → Подать декларацию 3-НДФЛ. Далее можно либо заполнить её онлайн прямо на сайте, либо прикрепить готовый вариант, заполненный в программе.
Оба эти варианта предусматривают автоматический расчёт налога и проверку ошибок.
Заполнение декларации в личном кабинете налогоплательщика / скриншот с сайта Федеральной налоговой службы
Чтобы направлять документы в Федеральную налоговую службу через личный кабинет, необходимо создать электронную подпись и дождаться подтверждения её выпуска. Для этого в кабинете перейдите в раздел Настройки профиля → Электронная подпись. Обычно выпуск электронной подписи занимает до 24 часов.
Пошаговая инструкция, как заполнить онлайн налоговую декларацию
Шаг 1. Выбрать год, в котором был получен доход
Помимо этого следует указать информацию о версии декларации (первичная или корректировка) и сведения о наличии налогового резидентства РФ.
Заполняем декларацию онлайн после продажи жилья / скриншот с сайта Федеральной налоговой службы
Шаг 2. Заполнить информацию о декларанте
В случае онлайн-заполнения эти сведения подгружаются автоматически, при необходимости их можно дополнить или исправить.
Шаг 3. Внести информацию о доходах
Все источники доходов имеют определённое кодовое обозначение: например, доход от продажи жилой недвижимости — код 1510, доход от продажи иного имущества — код 1512, заработная плата — код 2000.
Также на этом этапе надо правильно указать организацию или физическое лицо, от которого был получен доход. В частности, при продаже квартиры — Ф.И.О. покупателя или название юридического лица.
В декларацию необходимо внести данные обо всех полученных за год доходах: о зарплате со всех мест работы, о доходах от продажи недвижимости, от сдачи квартиры в аренду и т. д.
К декларации следует приложить документы, подтверждающие доход: справку 2-НДФЛ, договор аренды, чеки, расписки о получении денег и т. п.
Шаг 4. Выбрать варианты налогового вычета
В случае продажи недвижимости — имущественный налоговый вычет или уменьшение налоговой базы за счёт учёта расходов на покупку.
Выбираем, каким вычетом воспользоваться / скриншот с сайта Федеральной налоговой службы
Шаг 5. Прикрепить подтверждающие документы
Ими могут служить договор купли-продажи, расписка или банковская выписка о денежном переводе, выписка из ЕГРН и другие документы, удостоверяющие факт продажи квартиры или право на иные льготы, позволяющие снизить сумму налога.
Шаг 6. Проверить заполненные данные, подписать декларацию электронной подписью
Теперь декларацию можно отправлять в налоговую службу. После проверки документов Федеральная налоговая служба начислит налог, который можно будет уплатить в личном кабинете налогоплательщика или через любой банк.
Что будет, если не заплатить налог на доходы
Штраф за не сданную вовремя декларацию составит 5% суммы налога, который надо заплатить, за каждый месяц просрочки.
При этом штраф не может быть:
- более 30% суммы налога;
- менее 1 тыс. рублей.
Если декларацию вы подали правильно и вовремя, но не уплатили налог в установленный срок, на долг будут начислять пени, но штраф вам не грозит.
Главное
— При продаже жилья до истечения минимального срока владения бывший собственник должен подать декларацию и заплатить налог на доходы. Стандартный минимальный срок — 5 лет, но при определённых условиях он может быть уменьшен до трёх лет.
— Семьи с двумя и более детьми при соблюдении ряда условий освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилья, даже если продали его через неделю после покупки.
— Если минимальный срок владения истёк, подавать декларацию не надо. Если вы при этом использовали какую-то льготу, лучше заранее написать в налоговую, иначе вам могут насчитать налог, штрафы и пени.
— Заполняя налоговую декларацию, следите, чтобы форма соответствовала году получения дохода, и не забудьте приложить подтверждающие документы. Удобнее всего подать декларацию онлайн, через личный кабинет на сайте налоговой.
Фото: photo952, Tramp57 / Shutterstock / Fotodom
