1. Удостоверение личности – как правило, это общегражданский (внутренний) паспорт гражданина Российской Федерации. Если вы – иностранец, к паспорту должен прилагаться нотариально заверенный перевод на русский язык основных страниц этого документа. Дети в возрасте от 14 до 18 лет в РФ могут совершать сделки с недвижимостью лишь с письменного согласия своих родителей, усыновителей или опекунов, предъявив свидетельство о рождении и паспорт одновременно. Дети в возрасте от 14 до 18 лет в РФ могут быть собственником жилья или доли квартиры (дома), но совершать сделки с недвижимостью имеют право лишь с письменного согласия своих родителей, усыновителей или опекунов, предъявив свидетельство о рождении и паспорт одновременно. Дети до 14 лет не допускаются до участия в сделках, поскольку несовершеннолетние граждане имеют недостаточный жизненный опыт. От их имени манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).
Военный билет рядового и офицерское удостоверение личности также являются полноценными документами – их можно предъявлять на сделку вместо паспорта.
Сделка может быть проведена и по загранпаспорту, если продавец имеет ПМЖ за границей. Возможно, сделка потребует регистрации по месту временного пребывания для того, чтобы запросить документы в БТИ, для общения с Регистрационной палатой, банком и т.д. Однако здесь есть нюанс: налоговая инспекция, увидев, что сделка продажи недвижимости была оформлена по загранпаспорту, скорее всего, посчитает продавца нерезидентом и потребует 30% от ее суммы.
2. Документы, подтверждающие ваше право на квартиру. В первую очередь, речь идет о Свидетельстве Росреестра о государственной регистрации права собственности (если недвижимость куплена после 2000 года).
Также на сделку нужно будет предъявить документ-основание, объясняющий происхождение квартиры. Если вы ее купили, значит, основанием послужит договор купли-продажи либо договор участия в долевом строительстве, если получили в подарок – договор дарения. В зависимости от ситуации приобретения, документом-основанием может служить договор ренты, мены, передачи либо свидетельство о праве на наследство и т.п.
Если квартира отчуждалась после 01.03.1996 года, потребуется еще и Передаточный акт.
3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости, в котором содержатся следующие сведения о продаваемом объекте: полный адрес с индексом и указанием этажа квартиры, ее экспликационный план с указанием размера и предназначения всех помещений, указание вида помещения и его кадастровый номер.
Кадастровый паспорт на квартиру выдает Росреестр – местное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии либо МФЦ (многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг населению). Справка по форме 11-А о стоимости квартиры действительна 1 месяц; «срок годности» поэтажного плана и экспликации – 1 год.
4. Технический паспорт на квартиру является подтверждением первоначальной планировки объекта. Если же в квартире была сделана перепланировка, она должна быть согласована с БТИ (бюро технической инвентаризации). За самовольное переустройство объекта придется заплатить штраф уже новому владельцу.
5. Согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом, при условии, что недвижимость является совместно нажитой собственностью. Если же квартира (дом) была куплена на собственные средства одним из супругов (и это можно документально доказать), или была получена одним из супругов на безвозмездном основании (в результате дарения, унаследована, приватизирована) в процессе совместной жизни, она является его личной собственностью, и потому он может ей распоряжаться самостоятельно, без получения согласия мужа (жены).
Если же оба супруга в процессе брачной жизни сообща приобрели квартиру, при ее продаже одним из супругов потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга на эту сделку.
Продать квартиру тайно, не уведомив «вторую половину», не получится – такие сделки будут оспорены в суде и, скорее всего, – признаны недействительными. Особенно в случае, если продавец является недееспособным гражданином (доказательно признан алкоголиком, наркоманом, психически нездоровым человеком) и совершил сделку не в интересах семьи или на убыточных для семьи условиях либо под давлением обстоятельств. В таком случае второй (здоровый) супруг является фактически опекуном своего неполноценного партнера, поэтому он вправе обратиться в суд с требованием о признании последствий сделки недействительными.
Также по требованию одного из супругов сделка в отношении общего имущества, совершенная другим супругом, может быть признана недействительной в случае нарушения прав общих несовершеннолетних детей.
6. Разрешение органов опеки и попечительства.
Если в семье есть несовершеннолетние дети, никакие манипуляции с квартирой невозможны без разрешения органов опеки и попечительства. Дети могут являться, наравне со взрослыми, собственниками объекта, могут быть прописаны в квартире, в любом случае, квартиру нельзя продать/обменять без учета их интересов.
Чтобы получить разрешение на сделку отдела государственной опеки, омбудсменам нужно предоставить доказательства родительских намерений купить новую недвижимость – по условиям, не хуже продаваемой. К примеру, если объект продажи расположен в Москве, то объект покупки в Московской области (возможно – дом) должен быть комфортнее и просторнее московской квартиры. Если же оба объекта расположены в черте мегаполиса, они должны быть примерно равноценными: в новом жилье на каждого ребенка должно приходиться количество квадратных метров не меньше, чем в старой квартире.
7. Выписка из домовой книги (по форме 9). Этот документ можно получить в управляющей компании, в ведомости которой находится ваш дом. Справка, указывающая количество прописанных жильцов, действительна в течение одного месяца. По истечении данного срока ее придется заказывать повторно.
8. Выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество). Эта платная справка (ее стоимость - 200 рублей) содержит сведения о назначении продаваемой недвижимости, указывает адрес объекта, его кадастровый номер и информацию о правообладателе. Но помимо этих, уже известных из других документов, сведений, она показывает еще и историю перехода прав на квартиру от одних собственников к другим (например, вступление в права в наследство на долю объекта вследствие смерти родственника), а также информирует о наличии или отсутствии у продаваемой квартиры каких-то обременений, арестов, правопритязаний или заявленных на нее требований через суд.
Выписку можно получить в Росреестре – лично либо через Интернет. Справка эта не обязательна, но желательна при заключении сделки купли-продажи. Ее, скорее всего, затребуют и покупатель, и его риэлтор.
9. Справка из налоговой инспекции. Этот документ будет необходим в случае, когда квартира досталась продавцу по наследству либо в дар, поскольку в данных случаях владелец должен был уплатить налог - 13% НДФЛ.
10. Справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (не обязательна, но желательна). Покупатель, скорее всего, захочет убедиться в том, что предыдущий владелец ежемесячно совершал платежи по квартплате, погашал счета за электричество, водоснабжение, Интернет и городской телефон (в случае его наличия). Управляющая компания выдает такую справку бесплатно, но действует она в течение одного месяца, так что получать ее стоит в последнюю очередь, когда уже собран основной пакет документов.
Разумеется, готовить квартиру к продаже и собирать все необходимые справки и выписки имеет смысл, когда уже есть предварительная договоренность с покупателем и даже внесен символический залог, подтверждающий серьезность намерений последнего.
