Циан.Журнал публиковал подборку вариантов для тех, кто присматривается к недвижимости Санкт-Петербурга и накопил 2 млн рублей. В Москве условия отличаются, поэтому мы взяли за точку отсчета 4 млн рублей: при средней стоимости жилья 14,9 млн рублей эта сумма кажется очень маленькой, но работать с ней можно, считают эксперты рынка.

Без ипотечного кредита квартиру в Москве за 4 млн рублей купить не выйдет. Впрочем, это, скорее всего, не удастся, имея на руках и 5–6 млн рублей: таких вариантов в границах старой Москвы сейчас всего около 0,5% общего объема предложения. В диапазоне от 6 до 7 млн рублей находится уже 3% объектов. Такие данные приводит департамент консалтинга и аналитики «НДВ – Супермаркет Недвижимости».

Но вот с апартаментами дело обстоит иначе.

Апартаменты в Москве

Правда, их площадь будет до 20 кв. м: сейчас на московском рынке новостроек 7% такого предложения среди общего количества выставленных на продажу апартаментов.

Удобство жизни на столь маленькой площади — вопрос фантазии и оптимизма, говорит риелтор Ирина Горбунова. 

Недавно продавались 14-метровые апартаменты буквально в усадьбе Кусково — сразу за маленьким трехэтажным зданием (аллея Первой Маевки, 15, стр. 1) начинается парк. Если покупать такой объект для себя, то радости он не принесет. 

«Подобные объекты то и дело мелькают на рынке, причем поймать можно потрясающие районы — к примеру, около станции метро «Красносельская», в Лефортове, на Воробьевых горах. Недавно было предложение рядом с Ботаническим садом. Эти апартаменты, даже очень маленькие, весьма востребованы у туристов и командировочных — простаивать пустыми они точно не будут», — уверяет Ирина Горбунова.

Смотрите весь список здесь. Но риелтор призывает не терять бдительности и проявлять осторожность, присматриваясь к дешевым предложениям.

Апартаменты в Подмосковье

В ближнем и среднем Подмосковье за 4 млн рублей получится купить квартиру со средней площадью около 30 кв. м, комментируют в «НДВ – Супермаркет Недвижимости». Такие варианты вполне пригодны как для личного проживания, так и для сдачи в долгосрочную аренду. Если рассматривать более релевантные предложения ближнего Подмосковья, то на выбор покупателя с такими ограниченным бюджетом есть всего 2% общего предложения квартир.

Весь список новостроек, объекты в которых стоят до 4 млн рублей, представлен тут.

На вторичном рынке Подмосковья предложений тоже хватает, говорит Ирина Горбунова.

Безусловно, все это далекие от идеала варианты: где-то квартиру придется восстанавливать после пожара, где-то решать проблему транспортной недоступности, а в некоторых — разруливать полукриминальные истории с незаконченным сюжетом, подчеркивает риелтор. В конце концов, для покупки недвижимости 4 млн рублей — очень маленькая сумма, так что в довесок часто прилагается целый мешок проблем. Но некоторые потенциальные покупатели согласны потратить время и силы, раз нет денег.

Комната или доля

По данным департамента консалтинга и аналитики «НДВ – Супермаркет Недвижимости», в бюджете до 4 млн рублей в границах старой Москвы сейчас представлено порядка 200 комнат. Минимальная цена такого объекта — 2 млн рублей. Минимальная площадь — 5,5 кв. м, максимальная — 22 кв. м, средняя — 13 кв. м.

Комнаты и доли — рабочий вариант, но риелторы обычно стараются отговорить своих клиентов от подобных вложений. Доли и комнаты продавались, продаются и будут продаваться, подтверждает риелтор Ольга Цанова. Альтернатива им — небольшие отдельные студии, но они чаще всего расположены в новостройках в спальных отдаленных районах. А тут — возможность жить хоть в центре города.

Основной недостаток долей и комнат — соседи, ведь по сути такие объекты являются коммунальными квартирами. Повезет или придется делить санузел и кухню с человеком, зависимым от алкоголя и никогда не читавшим Пушкина, — большой вопрос.

И все же это свое жилье — крыша над головой. Некоторые не могут себе позволить выплачивать ипотеку или ежедневно ездить из Подмосковья на работу в центр, продолжает Ольга Цанова. А кому-то удается купить настолько удачный вариант, что его легко сдать: соседи не возражают, а арендатору проще снять комнату в коммуналке, чем жить в хостеле.

Дача

Загородная недвижимость — всегда кот в мешке. Вариантов в пределах 4 млн рублей на рынке столичного региона хватает. Учитывая присоединенные территории, реально купить дачу и в Москве, пусть и за МКАД.

Вполне вероятно, это будет неплохой дом в СНТ. Санузел в доме, отопление электричеством, скважина и призрачная надежда на то, что дом будет пригоден и для зимнего проживания (лучше заранее готовиться к большим счетам за свет).

Безусловно, за пределами Москвы (включая Новую) купить дачу гораздо проще, хотя основные вводные будут примерно теми же. Ценник заметно увеличивается по мере набора дополнительных опций — самыми дорогими из них являются статус земли под участком (ИЖС дороже всего) и наличие подведенного к дому магистрального газа.

Еще один вариант — купить участок и возвести на нем дом самостоятельно. Так, на рынке полно участков стоимостью до 1 млн рублей, а остальное — потратить на строительство. Правда, подскочившие цены на стройматериалы и работу делают этот путь, мягко говоря, тернистым. Но тут всё зависит от уровня запросов.

Машино-место и/или кладовка

Сегодня за 4 млн рублей удастся купить машино-место, но, если рассматривать усредненную стоимость таких объектов по Москве, то целых два, говорят эксперты «НДВ – Супермаркет Недвижимости».

Есть опция купить кладовку: в базе Циан ищите предложения в разделе «Склады». В установленном нами бюджете доступны скромные площади по несколько квадратных метров. Так, за 3 млн рублей получится приобрести помещение свободного назначения площадью от 10 кв. м в центре (метро «Красные Ворота») и обустроить там мастерскую. 

Есть масса вариантов в жилых комплексах, расположенных подальше — правда, и цены тут будут пониже. Например, кладовки площадью 5–8 кв. м продаются в пределах 0,6–1 млн рублей. 

Осталось продумать функционал — хранить там зимнюю резину или банки с вареньем и велосипеды. 

Недвижимость с аукциона

Ранее Циан.Журнал уже писал об участии в аукционе — читайте подробнее.

Тогда мы рассматривали покупку в бюджете от 5 млн рублей, но условия можно и скорректировать — если запастись терпением и дождаться варианта в пределах 4 млн рублей (такие редко, но проскакивают).

Не исключено, что приобретенная через аукцион квартира будет с обременением — заранее оцените свою готовность к решению сопутствующих проблем (например, необходимостью выселять жильцов через суд). А еще всегда есть риск выйти из бюджета, так что азартным покупателям аукционов лучше избегать. Ловите подходящие лоты на торговых площадках — они перечислены в статье.

Рента

Договор ренты обычно подразумевает, что собственник передает права на свою недвижимость человеку, который будет ежемесячно выплачивать определенную сумму. Договор предусматривает не только финансовые затраты, но и вероятность физической помощи, начиная с уборки и заканчивая уходом за немощным получателем ренты. Чаще всего в роли получателя ренты выступают пожилые люди, которым не хватает на жизнь и которым некому больше помочь.

Договор ренты содержит массу условий, но ежемесячные суммы составляют от 25 тыс. рублей. На таких условиях суммы 4 млн рублей хватит на 13 лет выплат.

Вариант небезоблачный, полагают юристы: бывает, что после смерти получателя ренты к делу подключаются родственники и пытаются отсудить проплывшее мимо рук наследство. Это значит, что договор должен быть составлен со всеми предосторожностями. Подробно о сделке с договором ренты читайте здесь.

Ход конем

Покупатель, который располагает 4 млн рублей и имеет отвагу и широкий взгляд на риски и перспективы, может воспользоваться и нетривиальными путями. О них рассказывает Станислав Лисник, руководитель отдела инвестиционного девелопмента Forpost consulting и эксперт по инвестициям в недвижимость.

«Внутри МКАД 4 млн рублей — это только субсидированная ипотека и только на этапе котлована, но таких вариантов на рынке крайне мало. Я бы рекомендовал притормозить с покупкой и накопить 6,5 млн рублей — это минимум минимума, а вот с 8 млн рублей уже реально работать», — предупреждает собеседник Циан.Журнала.

Если говорить об инвестициях, то переуступка сразу отпадает: скорее всего, продавец уже получил всю основную маржу с этого объекта. Он купил этот объект по минимальной цене, дождался максимального подорожания и теперь продает.

Акции застройщиков

Один из вариантов — купить акции застройщиков, которые имеют перспективы для дальнейшего роста. Здесь сложно справиться без опытного консультанта, но особо рисковые могут следить за аукционами, в ходе которых приобретаются участки земли под застройку.

Иногда даже подготовка к таким аукционам и информация о потенциальных участниках помогает сделать определенные выводы. Допустим, где-то в центре Москвы неожиданно освобождается хороший участок земли. Если составить список девелоперов, которые точно получат на аукционе часть этого участка, то станет понятно, акции каких застройщиков имеют все шансы взлететь.

Покупать акции надо перед резким скачком, который еще нужно предугадать: перед анонсом нового жилого комплекса, но уже после его согласования с властями региона — в нашем случае, Москвы или Подмосковья. 

Важно правильно поймать момент: во время или после анонса о проекте уже будет знать широкая публика — считайте, вы опоздали.

Покупка акций — мероприятие рискованное, так что лучше проконсультироваться со специалистом по ценным бумагам.

Предпродажа

Предпродажа — нестандартный и непростой способ купить квартиру в новостройке еще до официального старта продаж.

Ищите агентов, которые имеют связи с застройщиками и помогут вам попасть в секретные списки «своих» покупателей, рекомендует Станислав Лисник. В этих списках можно оказаться и через банки — партнеры застройщика (с помощью работающих в них знакомых). В некоторых случаях такую опцию предоставляют премиальным клиентам банков. Существуют специальные агентства, которые за определенную плату помогают покупателям войти в предпродажные списки, но тут стоит быть настороже: далеко не все варианты действительно со временем сильно подорожают.

А еще, продолжает эксперт, следует очень чутко наблюдать за законодательными изменениями. Например, сейчас Госдума обсуждает вопрос о сокращении водоохранной зоны: если будет снят второй водоохранный пояс, сразу появится много новых участков под застройку. Будут полезны и многочисленные знакомства: в метрострое, в Департаменте городского имущества, в подрядных архбюро.

«Всю информацию надо связывать в единую цепочку: со временем станет понятно, что на рынок вот-вот выйдет какой-то выгодный вариант — важно успеть подготовиться», — уточняет эксперт.

Недвижимость для инвестиций

Следует различать приобретение жилья для себя и для инвестиций. Так, если в первом случае покупатель выбирает недвижимость для себя и планирует в ней жить, то во втором он вкладывает деньги с расчетом, что со временем его вложения не только окупятся, но и принесут прибыль — подорожают к моменту перепродажи.

Если выбираете вариант для вложения инвестиций, Станислав Лисник подсказывает несколько лайфхаков:

— Ищите варианты с нормальной площадью. Наноквартиры площадью 17–20 кв. м невыгодны, а перспективы роста есть только у тех вариантов, чей метраж составляет хотя бы 30–40 кв. м. При такой площади однокомнатные квартиры и «евродвушки» лучше двухкомнатных малогабариток: маленькие комнатки будут казаться тесными и не сильно подорожают.

— Выходите за МКАД, где пока еще есть хорошие и недорогие варианты. Существует мнение, что квартиры в Москве всегда гораздо более выигрышны, но эта точка зрения работает, если недвижимость приобретается в личных целях. С инвестиционной точки зрения это давно не так: в области есть локации с очень высоким потенциалом, а Москва давно вышла за пределы кольцевой.

— Грамотно выбирайте направление. Если говорить о конкретных районах, то наименее высокая вероятность подорожать у недвижимости в Мытищах и Мытищинском районе, а также на северо-западе Подмосковья (Красногорск, Митино, Одинцово). Юго-восток, как ни удивительно, пока еще не исчерпал рост стоимости: Люберцы, Котельники продолжают наращивать цены, хотя гораздо медленнее, чем раньше.

— Не игнорируйте апартаменты. Одной из ошибок неопытного покупателя становится отказ от нежилья, хотя оно не уступает жилой недвижимости, а кое в чем даже лучше него — например, в сфере оказания дополнительных услуг.

— Не бойтесь «гетто». Не игнорируйте крупные кластеры: да, огромные комплексы для личного проживания многих не устраивают, но в качестве инвестиций с последующей перепродажей они вполне подходят.