Зачем нужна правильная оценка
Существует кадастровая и рыночная цены недвижимости. Первая учитывается при расчёте налогов, а вторая используется непосредственно в сделках.
При продаже квартиры важно правильно определить рыночную цену квартиры. Если выставить жильё ниже рынка, вы потеряете деньги, но продадите квартиру скорее всего быстро.
Хотя значительное снижение цены по сравнению с ценами аналогичных квартир может напугать покупателей: они подумают, что у квартиры плохая история, иначе почему продавец делает такую скидку. И объект, наоборот, может продаваться дольше.
Если же цену завысить, покупатели будут выбирать аналогичные предложения по более низким ценам, и ваша квартира будет висеть в продаже месяцы.
Из чего складывается стоимость квартиры
1. Локация
Локация сильно влияет на цену. Квартиры в уникальных или популярных локациях могут стоить в несколько раз дороже таких же точно квартир у завода, кладбища или рядом со свалкой.
Места, где жильё ценится выше:
- центр города, особенно исторический центр;
- другие исторические локации, особенно привлекающие поток туристов;
- берега озёр, рек, морей;
- районы с насыщенной инфраструктурой, парками, благополучной социальной средой и красивым окружением.
Есть много примеров, когда появление нового красивого ЖК со скверами и дорогами служило толчком для роста цен во всём квартале.
2. Состояние дома
Тип дома. Самые недорогие квартиры — в хрущёвках и старых домах, требующих капремонта и перепланировок. Квартиры в панельных домах дешевле, чем в кирпичных, а в кирпичных дешевле, чем в монолитных.
Читайте о самых удачных и самых неудачных сериях типовых домов.
Год постройки дома. Обычно чем дом новее, тем дороже квартиры в нём. Но есть исключения, касающиеся исторических зданий: квартиры в сталинках и доходных домах XIX века стоят дороже, чем в более новых домах.
Состояние подъезда: как давно сделан капремонт, есть ли консьерж, камеры наблюдения, насколько в нём чисто и безопасно. Большой плюс, если подъезд просторный, есть места для колясок, велосипедов, самокатов.
Есть ли благоустроенный двор и чем именно там можно заняться. Одно дело если во дворе есть лавка и кусты, другое — многофункциональное современное пространство с зонами для игр, отдыха и занятий спортом.
Парковка. Если возле дома есть парковка или в доме подземный паркинг, это всегда большой плюс.
3. Состояние квартиры
Планировка: жильё с большими кухнями-столовыми и мастер-спальнями стоит дороже, чем квартиры с длинными коридорами и смежными комнатами.
Качество ремонта. Цену на жильё повышает не только свежий, но и современный ремонт. Дизайнерский проект вполне может окупиться даже в хрущёвке: её купит человек, который хочет жить стильно и не тратить время на шпаклёвку.
Площадь комнат. Квартира с одной большой гостиной и двумя маленькими спальнями будет дороже той, в которой 3 одинаковые по площади небольшие комнаты.
Высота потолков: чем потолок ниже, тем квартира дешевле.
Вид из окон и инсоляция квартиры. Светлые квартиры с хорошим видом из окна стоят дороже.
Наличие балкона или лоджии. Если их нет, это недостаток, цена ниже.
Этаж: квартиры на первом этаже, а в старых домах — ещё и на последнем, стоят дешевле.
4. Инфраструктура
Транспортная доступность. Если в 10 минутах пешком есть остановка автобуса, а в 15 минутах пешком — метро, это хорошая транспортная доступность, такие квартиры ценны.
Социальные объекты поблизости: поликлиники, детские сады и школы в пешей доступности повышают стоимость квартиры.
Принцип 15-минутного города делает квартиру ликвидной. Если до кафе, ресторана, парикмахерской, булочной, торгового центра, аптеки и продуктовых магазинов можно дойти за 15 минут, квартира будет стоить дороже.
5. Срочность продажи
Если квартиру надо продать быстро, цену придётся снизить.
6. Юридические особенности сделки
Прямая продажа не требует скидки, в отличие от альтернативной сделки, которая сложнее и вынуждает покупателя терять время.
Число собственников и есть ли среди них дети, недееспособные или те, кто продаёт квартиру по доверенности. Чем больше собственников и чем они сложнее, тем сложнее сделка — всё это снижает привлекательность квартиры, а компенсировать недостаток придётся скидкой.
Юридический статус: апартаменты дешевле аналогичной по характеристикам квартиры.
Основание права собственности — то, как вы получили квартиру. Если по договору ренты или это свежее наследство, покупатели могут счесть такую сделку рискованной и попросить скидку в счёт юридической проверки.
Как оценить рыночную стоимость квартиры
Есть два основных способа оценить квартиру: обратиться к специалисту или сделать это самостоятельно.
Оценить квартиру с риелтором
Проще всего обратиться за помощью к опытному риелтору, который знает рынок, понимает экономическую повестку и разбирается, стоит ли давать скидку или, наоборот, чуть повысить цену.
Если вы в дальнейшем собираетесь продавать жильё при помощи этого специалиста, то он оценит вашу квартиру бесплатно.
А ещё её можно оценить с помощью сервиса Циана «Мой дом».
Оценить квартиру самостоятельно
Другой вариант — оценить жильё самостоятельно, просмотрев по базам стоимость схожих квартир. Но имейте в виду вот что.
Квартиры далеко не всегда продаются по тем ценам, что указаны в объявлениях. Если рынок не перегрет, продавцы готовы дать скидку, которая не отражается в объявлении.
Квартиры из объявлений могут вообще не существовать. Не все ресурсы следят за качеством объявлений, в итоге среди них могут оказаться фейковые. Их создают, чтобы повысить цену одной-единственной квартиры в квартале или, наоборот, показать продавцу, что есть такие же квартиры на миллион рублей дешевле.
Имея в виду эти особенности, можно переходить к оценке квартиры.
Для начала найдите среди объявлений о продаже квартиру, похожую на вашу. Она должна быть в этом же районе, примерно такой же площади и в аналогичном доме, иметь столько же комнат.
Воспользуйтесь поиском по карте на Циане, чтобы быстро найти подходящие варианты в вашем районе.
Сравните ремонт: за хорошую отделку можно просить больше. Если вы не собираетесь оставлять мебель, вычтите её стоимость из цены в объявлении.
Если вы уже решили, по какой цене будете выставлять жильё, но поблизости есть варианты дешевле, посмотрите, чем они отличаются от вашего. Возможно, у них есть недостатки, а может быть, цену завысили вы.
Обратите внимание, как долго продаются квартиры-конкуренты, сколько у объявления ежедневных просмотров и какая динамика цены. Если они продаются несколько месяцев, нет смысла выставлять по той же цене — предложите цену чуть ниже.
Свяжитесь с собственниками или риелторами из объявлений-конкурентов и уточните, возможен ли торг. Если да, сразу выставляйте квартиру с учётом скидки: интереса к ней будет больше.
Зачем нужна кадастровая оценка
Кадастровая оценка влияет на размер налога, который ежегодно нужно платить за владение квартирой: чем выше кадастровая цена, тем выше налог.
Есть и другие моменты, когда пригодится кадастровая оценка:
- при приватизации квартиры;
- при получении кредита, когда жильё используется в качестве залога;
- при продаже имущества, которое находится в собственности менее 5 лет;
- в имущественных судебных спорах.
Кадастровая оценка учитывает усреднённые рыночные показатели и игнорирует индивидуальные особенности конкретной квартиры. При этом кадастровая стоимость жилья определяется раз в несколько лет, а цены на рынке меняются гораздо динамичнее. Кадастровая цена может быть как выше, так и ниже рыночной.
Узнать кадастровую стоимость квартиры можно на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Просто введите в строке поиска адрес или кадастровый номер объекта. Также получить эту информацию можно в МФЦ.
5 советов для оценки квартиры
1. Если после публикации объявления нет ни одного звонка
Это означает, что, скорее всего, вы переоценили своё жильё. Лучше снизить цену и опубликовать объявление заново: так у покупателей не будет повода для торга.
2. Ориентируйтесь на число реальных покупателей
Неважно, сколько человек просмотрели ваше объявление и добавили его в избранное. Важно число потенциальных покупателей, кто написал или позвонил вам. Если таких на протяжении двух недель нет, задумайтесь о корректировке стоимости.
3. Подумайте, какие плюсы есть у вашей квартиры
Рассказывайте о них при каждом просмотре. Это позволит выделить её на фоне остальных.
4. Посмотрите, какие квартиры продаются поблизости
Отметьте их недостатки и, если ваша квартира в чём-то лучше, говорите об этом покупателям. Это объяснит, почему она выставлена чуть дороже.
5. Не отказывайтесь от торга
Если покупателю принципиально получить скидку, уступите ему немного — например, в размере стоимости нового кресла: это может ускорить выход на сделку.
