При выборе загородного дома свою роль играет огромное количество факторов — ранжировать их по степени значимости не получится. Идеальный по цене и планировке дом может оказаться недоступен с транспортной точки зрения, а расположенный рядом со скоростным шоссе и около станции будет слишком дорог в обслуживании, так как находится в коттеджном поселке и отапливается электричеством.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал: все актуальные новости, законы, программы мы собираем тут.
Привести все эти факторы к общему знаменателю — та еще задача. Но Циан.Журнал с ней справился — держите полезный чек-лист.
Направление
Начинать поиски следует с выбора направления. Как правило, будущие дачники стараются выбрать ту часть области, ближе к которой расположено их городское жилье — так хотя бы в городе не придется стоять в пятничных пробках.
Купить дом мечты с центральным газовым отоплением
Если говорить о столице, то расстояние от кольцевой дороги менее принципиально — особенно, если рассматривать варианты, расположенные далее 20 км. Если не считать форс-мажоров (ремонт дороги и аварии), каждые 10 км прибавляют ко времени в пути примерно 10 минут. Учитывайте, что направление непосредственно влияет и на цену.
Цена
Определяясь с бюджетом, не забудьте заложить в стоимость покупки услуги риелтора, расходы на переезд, вероятную необходимость строительства подсобных помещений (где будете хранить газонокосилку и велосипеды?), а также затраты на то, чтобы довести состояние дома до комфортного для проживания.
Очевидно, первое время можно ночевать на надувных матрасах и готовить в мультиварке, но обязательных и неотложных трат тоже будет хватать (например, на оборудование санузла). Оцените необходимость ипотечного займа — получится ли взять кредит по льготной программе? Напомним, доступна сельская ипотека (за пределами Московского региона). Подробнее о загородной ипотеке читайте здесь.
Площадь дома и планировка
Высчитайте, сколько народу будет ночевать в доме одновременно, чтобы не ошибиться с количеством спален. Не забудьте, что старенькой бабушке будет непросто каждый раз подниматься по лестнице, а значит, комната для нее должна быть внизу.
Обращайте внимание на наличие санузлов на втором этаже, большую прихожую (лучше бы ее не пересекал путь в санузел, иначе полы придется мыть чаще, чем хотелось бы), шансы проводить время на воздухе даже в дождь — детям трудно сидеть дома в непогоду, но на террасе можно поиграть и даже поспать.
Полезной окажется кладовка, где удобно хранить припасы (за городом сбегать за мукой в магазин рядом с домом не получится). А еще многие ценят наличие входов в дом с двух разных сторон — это удобно, если нужно на минутку зайти в дом через «непарадный» подъезд.
Другие неочевидные советы по планировке смотрите тут.
Россияне все чаще предпочитают одноэтажные дома — отсутствие лестницы существенно экономит площадь, нет рисков падения на ступеньках. А при строительстве удается сэкономить на перекрытиях и той же лестнице: в итоге дом обходится дешевле.
Многие горожане испытывают особенно теплое чувство к балконам. Архитекторы утверждают, что в загородной недвижимости необходимость в них отпадает: на практике гораздо удобнее выйти с чашкой кофе или ковриком для йоги во двор.
Статус участка
ИЖС или ДКП? ДНТ или ЛПХ? Запутаться в аббревиатурах легко, но разобраться следует до начала поисков. Все вышеперечисленное — разные статусы земли.
От статуса зависит, на законных ли основаниях построен выбранный вами капитальный дом, можно ли в нем зарегистрироваться, кто будет (и будет ли) зимой чистить дороги от снега и кто отвечает за работу вечернего освещения. Чаще всего покупатели предпочитают ИЖС, хотя такие варианты стоят дороже: существует опция оформить постоянную регистрацию, нет ежегодных взносов (это целая история, подготовиться к подводным камням лучше заблаговременно), а за коммунальную часть отвечают местные власти.
Прочитайте эти статьи, чтобы подробнее узнать о статусах земли и научиться их различать.
Отдельно стоит подумать насчет покупки дома в коттеджном поселке: что нужно узнать о застройщике, к каким дополнительным тратам быть готовым и на что смотреть по пути к поселку — читайте здесь.
Наличие газа
Еще один очень принципиальный фактор — именно от него зависит, в какую сумму вам будет обходиться отопление.
Бывает, что газа в самом доме нет, но он идет по границе участка. В этом случае стоимость доведения трубы до дома рискует обойтись в несколько сотен тысяч рублей — этот факт способен стать как аргументом при торге, так и решающим моментом при покупке. О том, как происходит процесс, вы узнаете тут.
Не забывайте, что президент Владимир Путин в своем послании Федеральному собранию поручил в 2021–2022 годах ускорить бесплатное подключение к газу домов, ранее не подключенных к внутрипоселковым газопроводам — это дает надежду на то, что провести газ будет проще.
Технология строительства
Часто стиль дома продиктован технологией его строительства. Так, русский стиль не строится из пеноблоков, зато этот материал идеален для дома в стиле минимализм. Кто-то выбирает купольный дом, другим больше по душе барнхаус.
Как ранее выяснили исследователи Циан.Загородная недвижимость, россияне предпочитают стиль шале: каменный беленый низ, деревянный верх, двускатная крыша, балки и перекрытия в качестве декора. Такой дом мечтали бы построить 57% опрошенных. Определить свои предпочтения и выбрать стиль будущего дома поможет эта статья.
Выбрать дом, таунхаус или участок для строительства — легко!
Напомним, что стиль часто диктует технологию строительства, а она, в свою очередь, отвечает за теплотехнические характеристики. Проще говоря, не все технологии отвечают возможностям климата и/или участка. Хотите быстро и недорого? Тогда подойдет каркасный дом. Предпочитаете вложить больше денег, но получить на выходе долговечный вариант, в котором будут жить правнуки? Обратите внимание на каменные дома.
Ранее Циан.Журнал составил подробную энциклопедию, в которой рассказал и о каркасных, и о деревянных, и о каменных домах.
Черновая отделка или под ключ?
Конечно, гораздо удобнее заказать отделку под ключ и въехать в уже готовый дом. В этом случае важно убедиться, что отделка не скрывает внутренних дефектов: испорченного бруса, гниющих полов и проваливающейся крыши. Бывает, что вместо бруса под красивым покрытием скрываются… железнодорожные шпалы!
А еще в некоторых случаях отделку нельзя делать сразу: к примеру, дом из бруса дает усадку, и если, например, подготовить стены под покраску сразу, то велика вероятность, что конструкция пойдет некрасивыми трещинами.
Также учтите, что стоимость отделки от застройщика подчас озадачивает: некоторые компании выполняют отделочные работы только в рамках заключения договора на разводку инженерии. В результате эти дополнительные работы стоят столько же, сколько и основное строительство теплого контура (фундамент — стены — крыша): вы рассчитывали на 10 млн рублей, но счет получите на все 20 млн.
Площадь и озеленение участка
С количеством соток все довольно просто: оно зависит от готовности будущих хозяев регулярно косить траву, от их желания разбить сад/огород, а также от необходимости платить ежегодные взносы — они рассчитываются, как правило, из количества этих самых соток.
С озеленением все не так очевидно. Сейчас в продаже много вариантов, построенных в чистом поле — в прямом смысле. Если вам важно дышать чистым лесным воздухом, имейте в виду: лес для этого должен быть совсем рядом.
Наличие деревьев на участке — тоже значимый фактор. Во-первых, летом будет спасительная тень, во-вторых, озелененные участки смотрятся более привлекательно. С другой стороны, каждую осень деревья будут облетать и придется собирать листву. Кроме того, некоторые деревья имеют свойство «отбирать» воду из земли, что иногда может мешать любителям огородов.
Лесные деревья на участке требуют ухода: в ураган они могут упасть на дом и повредить его (чтобы этого не произошло, нужно отслеживать их состояние, арбористы рекомендуют кронировать даже дубы с березами — так их корневые системы становятся крепче). Почитать о том, какие растения достойны быть на участке, а каких лучше избегать, можно здесь.
Коммуникации
Водоснабжение и канализация — два краеугольных камня загородной жизни. Основные способы получить воду — центральное водоснабжение (трубы идут от местного водоканала) или собственная скважина.
При отсутствии центральной канализации один из самых распространенных способов отправить эту воду (и не только) прочь из дома дальше по маршруту — устройство септика. Септик бывает автономным (раз в год желательно проводить техобслуживание и промывку, но участия хозяев он, как правило, не требует) и переливным (время от времени необходимо вызывать ассенизаторов, которые откачают слитое из колодца: чем больше в нем колец, тем реже придется проводить откачку, но учтите, что такой вид септика может портить впечатления от лесных ароматов).
Коммуникациям необязательно быть решающим фактором: при желании их можно переделать — сразу после покупки или со временем, а Циан.Журнал рассказывал, что сделать это можно даже в вековой избе.
Руководитель отдела загородной недвижимости «Сущевский» компании «Миэль» Татьяна Ананьева помогла составить нам краткую инструкцию по покупке дома.
Какова последовательность действий при покупке дома?
1. Определитесь с основными параметрами (направление, цена и характеристики дома).
2. Начинайте поиск через агрегаторы с использованием фильтров. При прозвонах треть вариантов отпадет из-за неверно (умышленно или случайно) указанной информации. Обычно она касается расположения, условий заключения договора, наличия газа, возможности постановки на регистрационный учет и т. п.
3. На первый просмотр лучше отправиться всей семьей, чтобы не ездить по несколько раз. Если дом понравился, ищите техника-строителя, который проверит работоспособность коммуникаций и оценит качество строительства (возможно, он попросит откопать часть фундамента или открепить обшивку, чтобы осмотреть спрятанные под ней стены). Искать такого строителя лучше методом сарафанного радио. Строительный эксперт подскажет слабые стороны дома — эта информация послужит как поводом для размышлений о целесообразности покупки, так и аргументом для торга.
Жители Москвы могут проверить состояние дома до или после покупки с помощью сервиса от Циан.
4. Далее следует внесение аванса. На этом этапе стоит подключить риелтора или юриста, который поможет составить договор в интересах покупателя. Из-за отсутствия опыта и знаний обыватель может забыть или не заметить, что приобретает не только участок и дом, но и расположенные на участке строения (баню, гараж и иные вспомогательные строения) — всё это обязательно нужно прописать в договоре. Бывает, что какие-то строения еще не оформлены в собственность. Кроме того, важно уточнить, на каких условиях будет выход на сделку, а на каких — возврат предоплаты, если сделка вдруг не состоится.
5. Наконец, сделка. Подробная инструкция о ходе сделки, внесении аванса и особенностях составления договора — здесь.
Какие дома точно нельзя покупать?
1. Дома с явными трещинами по фасаду.
2. Дома с регулярно затапливаемым цоколем.
3. Каменные (кирпичные, монолитные, керамоблочные и другие) недострои, долго простоявшие без отопления, без окон и дверей. С брусом и бревном история другая: в их случае пара лет простоя только на пользу — за это время дома дадут усадку. В каменных же домах за это время рискуют появиться невидимые глазу микротрещины, которые впоследствии начнут расти.
4. Дома с протекающей эксплуатируемой кровлей. Исправить этот недостаток можно либо надстроив сверху коньковую крышу (это испортит архитектуру дома), либо сняв эту и построив новую кровлю (это очень дорого).
5. Каркасные дома, построенные с нарушением паро- и теплоизоляционного слоя: через некоторое время дом перестанет удерживать тепло.
Как подстраховаться на случай, если технические проблемы с домом вылезут уже после покупки?
Застройщики дают гарантию минимум пять лет. На вторичном рынке покупателю стоит отразить все недостатки документально — на этапе подписания договора. В некоторых агентствах недвижимости есть специальный документ — акт описания объекта, в котором прописываются все недочеты дома — продавец предупреждает о них клиента. Если после перехода права собственности выясняются ранее не выявленные недостатки, то на основании Гражданского кодекса надо требовать уменьшения стоимости товара и возврата части уплаченной стоимости.
