Максим Лапухин, директор департамента сопровождения продаж и постпродажного обслуживания ГК «ФСК»:
— Существует два основных вида отделки — чистовая и white box (предчистовая). В случае white box помещение сдается с частично выполненной отделкой.
Она подразумевает:
- возведение перегородок в соответствии с проектом;
- выравнивание стен и потолка под будущее покрытие;
- установку подоконников;
- монтаж системы отопления;
- частичную разводку систем водоснабжения и водоотведения;
- монтаж системы электроснабжения квартиры.
В некоторых случаях white box также включает в себя полную отделку санузлов и установку сантехники. Этот вид отделки позволяет быстро сделать чистовой ремонт, исключив черновые работы, и в короткие сроки заехать в квартиру.
Отделка white box
Чистовая отделка выполняется в соответствии с утвержденным дизайн-проектом. При этом в квартире выполнят все работы по финишной отделке помещений (потолков, стен, полов) с установкой дверей и всего инженерного оборудования, в том числе в санузлах и ванных комнатах.
Если это предусмотрено договором, то устанавливается и система «умная квартира». Также при чистовой отделке могут реализовываться нестандартные, дизайнерские решения. Одним словом, получай ключи, заезжай и живи. В ГК «ФСК» разница между ценой квартиры с черновой и чистовой отделкой составляет 8–9%.
Квадратные метры
Площадь квартиры, указанная в договоре долевого участия, может отличаться от фактической. Этот момент уточняют лицензированные кадастровые инженеры, которые имеют допуск к выполнению таких работ. В соответствии со ст. 24 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», фактические результаты измерений отражаются в техническом плане здания.
Если по итогу обмеров площадь квартиры оказалась меньше заявленной, то собственник может претендовать на возврат излишне уплаченных денег. Если же размеры жилья увеличились, то ему, возможно, придется доплатить застройщику.
Ключевым моментом здесь является то, что все варианты действий (возврат/доплата или отсутствие взаимных требований), которые могут возникнуть после обмеров, должны быть прописаны в условиях договора долевого участия.
Кстати, именно к ДДУ и приложениям к нему следует обратиться непосредственно перед приемкой. Здесь должен быть указан перечень выполняемых в квартире работ.
На что обращать внимание
Стены и пол
Стены в квартире должны быть ровными, их поверхность — однородной. Действующие строительные нормы допускают незначительные отклонения стен от вертикали и горизонтали. При оклейке обоями последние должны быть без складок и подклеек, а стыки полотен при естественном освещении не должно быть видно с расстояния.
Трещины в стенах — один из примеров некачественной работы строителей
Пол в квартире может быть отделан ламинатом, плиткой или другими материалами — главное здесь, чтобы не было значительных перепадов высот. Требования к отделке пола определяются нормативными документами к конкретному типу работ. Если есть трещины, сколы или царапины, их нужно записать в недочеты. Декоративные элементы (плинтусы и порожки) должны быть закреплены плотно, без люфтов.
Двери
Количество дверей и то, в какую сторону они должны открываться, проверьте по дизайн-проекту. Обратите внимание, как работают ручки, замки, петли. Двери должны открываться плавно, без рывков и усилий.
На дверной коробке, полотне и наличниках не должно быть механических повреждений, царапин и сколов. Наличники должны плотно прилегать к поверхности стены.
Натяжной потолок
А теперь посмотрите наверх. Если в квартире установлен натяжной потолок, то и тут есть что проверить. Полотно должно быть ровным, без провисаний, складок, разрывов, порезов, дыр, царапин, микротрещин, разводов и загрязнений. Также на него не должны опираться какие-либо конструкции запотолочного пространства.
Обращать внимание нужно даже на мелкие дефекты полотна — впоследствии они могут разрастаться
По периметру стен в месте стыка с потолком монтируется маскировочная лента без зазоров, герметик при этом не используется. Лента должна плотно примыкать к стенам и не иметь разрывов. В местах сопряжения натяжного потолка и труб отопления их контакт также должен быть плотным.
Окна, балконные блоки и остекление лоджий
Поверхности рам и остекления должны быть очищены от строительного мусора, а все элементы конструкций (ручки, декоративные накладки, детские замки) — установлены на свои места. Створки должны легко открываться и закрываться, на стеклах не должно быть царапин, щели в рамах недопустимы.
При осмотре обратите внимание на наличие и правильный монтаж уплотнителей — это гарантирует отсутствие продуваний и тепло зимой
Действующие нормы допускают незначительное количество мелких механических повреждений рам и стеклопакетов, а также небольшие отклонения от геометрических размеров и прочие мелкие недочеты, которые не мешают нормальной эксплуатации.
Электрика и сантехника
Далее проверяется работоспособность розеток, электрических автоматов, осветительных приборов. Комплектность щита механизации должна соответствовать требованиям дизайн-проекта, его оборудование — промаркировано. Если это предусмотрено проектным решением, то также выполняется однолинейная схема электроснабжения (схема, на которой упрощенно, в виде одной линии отражена структура домашней электросети: фазы питания, отходящие от них групповые сети, сечение кабелей и т. п.).
Нужно проверить надежную фиксацию и отсутствие зазоров в местах примыкания розеток, выключателей к стенам, а также работоспособность всех элементов. Для проверки напряжения в сети нужен простой электрический прибор. Что касается приемки слаботочных систем, то нужно проверить наличие и работоспособность автономных пожарных датчиков и домофона.
Самый простой вариант для проверки работоспособности электросети — отвертка-тестер
При проверке сантехники включите подачу воды — протечек нигде быть не должно. Все оборудование должно быть установлено надежно, без люфтов креплений. Запишите серийные номера и показания счетчиков света и воды, они потребуются для регистрации первоначальных значений в управляющей компании.
Во время приемки жилья вентиляционная система уже будет работать. Проверьте наличие декоративных решеток и их плотное прилегание к поверхности.
Документы
По результатам обследования составляется акт первичного осмотра, в который заносятся все возникшие при приемке замечания. Застройщик должен устранить их в срок, установленный согласно договору долевого участия и действующему 214-ФЗ.
Вслед за подписанием акта первичного осмотра подписывается акт приема-передачи квартиры, даже если были найдены какие-то недостатки и они еще не устранены. Исправить их застройщик должен за 60 календарных дней. В этот момент важно внимательно проверить паспортные данные всех сторон договора — в них не должно быть ошибок.
По действующим сейчас правилам, если акт не подписан, дольщик не может взыскать с компании неустойку. Исключение составляют только существенные недостатки, при наличии которых документ можно не подписывать. Правда, законодательство не уточняет, какие именно недостатки считаются существенными.
Такие послабления для девелоперов ввели в 2022 году и пока еще не отменили. На данный момент они действительны до конца июня 2023 года, но возможно продление этого срока.
После этого собственникам выдаются комплект ключей от квартиры, техническая документация (экспликация и поэтажный план), инструкция по эксплуатации и паспорта на счетчики.
Как и любое ответственное дело, процесс приемки квартиры требует подготовки и внимательности, однако не нужно этого опасаться, ведь по итогу жилье станет вашим семейным очагом и местом силы.
Если при приемке вы обнаружили недочеты, как правило, застройщики исправляют их в разумные сроки в соответствии с законом и условиями договора.
