Откуда берутся доли

Квартирой может владеть один собственник, тогда она полностью принадлежит ему, а могут — несколько человек. Такая собственность называется общей.

Общая собственность может быть:

— совместной: доли не выделены, собственники равноправны, владеют и управляют недвижимостью вместе;

— долевой: определена доля каждого из собственников.

Доли выделяются по соглашению участников: как они сами решили. Если мирно договориться им не удалось, доли выделяет суд.

Каждый владелец доли обслуживает имущество соразмерно своей доле: скидывается на ремонт, платит налоги и т. п. Но и пользоваться может соразмерно: например, в двухкомнатной квартире каждый из двух владельцев равных долей может занять по одной комнате.

Долевая собственность супругов: что это такое

и чем отличается от совместной

Узнать

Какими бывают доли

Есть два вида долей: идеальная и выделенная.

Идеальная доля — это часть собственника в общем праве на недвижимость. Например: 1/2 квартиры, 1/3 квартиры. Идеальные доли не выражены материально: если у вас 1/2 квартиры, это не значит, что вы имеете право занять половину комнат и половину кухни. Но вы можете свободно перемещаться по всей квартире, не спрашивая разрешения других собственников.

При продаже вы должны получить ровно 1/2 стоимости квартиры, а если нужно заплатить налоги, то вам надо заплатить половину общей суммы налога.

Выделенная доля — это доля в реальном выражении: комната или часть дома. Например, в трёхкомнатной квартире с сопоставимыми площадями комнат у каждого из трёх собственников может быть выделенная доля — по одной конкретной комнате. В этом случае собственники не могут свободно заходить в чужие комнаты, а на дверь своей могут повесить замок.

Выделенные доли более ликвидны на рынке, они лучше продаются, потому что покупатель получает не абстрактную долю, а конкретную комнату, в которую может сразу заселиться.

Долевая собственность:

особенности продажи

Читать

Минимальный размер доли

До 1 сентября 2022 года размер доли не ограничивался: можно было покупать даже самые мелкие, так называемые микродоли. Чаще всего их покупали в крупных городах для получения прописки.

С 1 сентября 2022 года закон ограничил минимальный размер доли — он составляет 6 кв. м. Дробить жильё на доли, если на человека придётся меньше 6 кв. м, нельзя.

Исключение составляет наследование и приватизация жилья: в этих случаях одному человеку может достаться и меньше 6 кв. м.

Как продать долю: пошаговая инструкция

Продажа доли состоит из нескольких этапов. Расскажем о каждом из них подробнее.

1. Известить о продаже сособственников

Просто выставить свою долю на продажу нельзя. Пожалуй, самый важный момент при продаже доли — вы должны соблюсти преимущественное право выкупа вашей доли. Такое право, согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, есть у сособственников квартиры, то есть владельцев остальных долей.

Когда продавец доли определился с ценой, по которой он выставит её на продажу, первым он должен предложить купить её сособственникам квартиры или дома. Важно, что предложить долю он должен по той же цене и на тех же условиях, что и посторонним людям.

Чтобы сделка не была оспорена в будущем, извещение сособственникам нужно направить письменно, заказным письмом с уведомлением о вручении. Так нужно поступить, даже если вы живёте под одной крышей.

С момента получения извещения у совладельцев жилья есть месяц на выкуп доли. Если они не изъявили такого желания, долю можно смело выставлять на продажу.

Если условия преимущественного права выкупа не соблюдены, сделку можно признать недействительной.

Продажа доли сособственнику

Долю можно продать одному из сособственников. Отправлять уведомления остальным владельцам долей в этом случае не надо, как и получать их согласие. Сособственника, которому будет продана доля, выбирает продавец: кому хочет, тому и продаёт по любой цене в рамках договорённости между покупателем и продавцом.

Умный
Циан-помощник упрощает поиск

Найти квартиру

2. Собрать документы

Для продажи доли нужно подготовить все необходимые документы.

• Правоустанавливающие документы на жильё.
• Выписка из ЕГРН на квартиру.
• Техпаспорт квартиры.
• Паспорт продавца.
• Отказы всех сособственников от покупки доли.
• Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу.

Чтобы продать долю, которой владеет несовершеннолетний, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Также оно потребуется, если квартира имеет среди собственников несовершеннолетнего и продаётся третьим лицам. В этом случае на уведомление о продаже несовершеннолетний собственник должен написать отказ от покупки доли, который согласовывается с органами опеки.

3. Провести сделку при участии нотариуса

Сделки по продаже долей должны быть заверены нотариусом, он выступает гарантом чистоты сделки.

Без заверения сделки у нотариуса она будет считаться недействительной.

Исключение

Общую долевую или совместную собственность можно продать в простой письменной форме, без участия нотариуса, если продаётся не одна доля, а квартира целиком. Договор подписывают все сособственники лично или по нотариальной/консульской договорённости.

Что надо прописать в договоре:

— имена и паспортные данные продавца и покупателя;

— размер доли;

— информацию о квартире: адрес, кадастровый номер, этаж, площадь и количество комнат;

— документы, на основании которых продавец владеет долей;

— цену;

— условия и способ передачи денег: ячейка или аккредитив;

— кто оплачивает аренду ячейки или открытие аккредитива;

— кто зарегистрирован в квартире.

Добавьте в договор важные для вас пункты, если они есть.

После проверки сделки нотариус сам отправит пакет документов в Росреестр. Регистрация обычно занимает от 3 до 7 дней.

Для оплаты можно использовать банковскую ячейку или аккредитив. Второй вариант считается надёжнее и стоит дешевле.

Если объектом продажи была выделенная доля, покупатель может въезжать в комнату/комнаты, менять замки и обживаться на новом месте или приступать к ремонту.

Расходы при продаже доли в квартире

Если вы хотите продать долю в квартире, готовьтесь к следующим расходам:

— работа агентства или частного риелтора — от 100 тыс. рублей;

— услуги нотариуса — от 7 тыс. рублей;

— госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре — 4 тыс. рублей.

Можно ли обязать собственника продать его долю

Как ни странно, да. Иногда часть квартиры оказывается в собственности чужих людей: они могут получить долю по наследству или в дар. В некоторых случаях собственник, которому принадлежит большая доля в квартире, может выкупить меньшую долю по рыночной стоимости, даже если её собственник не согласен на эту цену.

Обязать владельца продать свою долю вправе только суд. Это происходит, если меньшая доля признаётся незначительной и соразмерную комнату в квартире под такую долю выделить невозможно.

Владельца незначительной доли можно обязать продать её по рыночной цене, если соблюдены три условия согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ:

• доля признана незначительной;
• нет возможности выделить долю;
• собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Главное

— Доли во владении квартирой или домом выделяются по соглашению сособственников. Если они не могут договориться, доли выделяет суд.

— Доли бывают идеальными и выделенными. Последним соответствуют конкретные комнаты в жилье: владелец такой доли может повесить на свою комнату замок и пустить туда только тех, кого захочет. Если доли не выделены, всё имущество считается общим: никто не может запретить другим сособственникам зайти в любое помещение в общем жилье.

— Минимальный размер доли по закону — 6 кв. м.

— Первыми, кого нужно известить о продаже доли, — сособственники квартиры. Сделать это надо заказным письмом с уведомлением о вручении. Продать долю дешевле, чем указано в уведомлении для сособственников, нельзя.

— Если сособственники не прислали ответ в течение месяца или написали письменные отказы от преимущественного выкупа доли, её можно выставлять на продажу третьим лицам.

— Продать долю можно только при участии нотариуса.