- Как рассчитывают НДФЛ: кратко
- Что такое минимальный срок владения
- Квартира в наследство: нюансы налогообложения
- Какое жильё признаётся единственным
- Нужно ли подавать декларацию, если минимальный срок владения истёк
- Когда налог на доходы будет нулевым
- Налоговые льготы для дольщиков
- Учитываем налоговый вычет и снижаем НДФЛ
- Как уменьшить налог за счёт расходов на покупку
- Главное
Как рассчитывают НДФЛ: кратко
После продажи недвижимости бывший собственник обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученного дохода, если он владел объектом меньше установленного минимального срока.
НДФЛ для налоговых резидентов РФ с 2025 года рассчитывается по прогрессивной шкале. В случае продажи недвижимости и другого имущества в ней установлены две ступени:
- 13% — для прибыли в размере до 2,4 млн рублей включительно;
- 15% — для части прибыли свыше порога 2,4 млн рублей.
Прибыль в этом случае — положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта.
Гражданин утрачивает статус налогового резидента РФ, если более 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев находится за пределами России (статья 207 Налогового кодекса РФ).
Для нерезидентов РФ ставка налога осталась на прежнем уровне — 30%. С 1 января 2026 года НДФЛ по ставке 30% уплачивают также лица, признанные иноагентами.
Что такое минимальный срок владения
По общему правилу минимальный срок владения недвижимостью — 5 лет. Обычно он отсчитывается с момента регистрации права собственности на объект в ЕГРН. Но в некоторых случаях — они перечислены в пункте 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ — этот срок сокращается до трёх лет.
Срок уменьшается, если недвижимость:
- унаследована;
- приватизирована;
- получена в подарок от члена семьи и/или близкого родственника;
- перешла по договору пожизненного содержания с иждивением;
- является единственным жильём.
Квартира в наследство: нюансы налогообложения
Если вы продаёте унаследованную квартиру, учитывайте несколько важных моментов.
1. При налогообложении доходов от продажи такой квартиры учитываются также расходы наследодателя на её приобретение, если они документально подтверждены. То есть наследник может использовать эти расходы, чтобы уменьшить для налогообложения свою прибыль от сделки.
Андрей получил в наследство квартиру в 2023 году, а в 2025 году продал её за 7 млн рублей. Минимальный срок владения не истёк, поэтому ему придётся заплатить НДФЛ.
Наследодатель приобрёл квартиру в 2022 году за 5 млн рублей — документы об этом сохранились. Поэтому Андрей может уменьшить доход от сделки 2025 года на эту сумму, и должен будет заплатить налог с суммы 2 млн рублей: 7 млн – 5 млн рублей.
2. Трёхлетний срок для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже унаследованной квартиры отсчитывается с даты смерти наследодателя, потому что право собственности на неё у наследника возникает именно с этого дня (письма Минфина России от 18.06.2019 № 03-04-05/44444, от 24.05.2019 № 03-04-05/37838).
Такая квартира считается совместной собственностью супругов, если иное не установлено брачным договором (статья 256 Гражданского кодекса РФ). При этом неважно, кто из супругов по документам был владельцем объекта и рассчитывался за него
Какое жильё признаётся единственным
Если на момент продажи собственник владеет только одним жилым объектом, это жильё признаётся единственным, а минимальный срок владения сокращается до трёх лет.
Правило распространяется не только на квартиру, но и на любое жилье: комнату, дом, долю в объекте. А вот апартаменты в этот список не входят, так как по закону не имеют статуса жилого помещения.
То есть если у гражданина в собственности есть квартира и дом, то при продаже, например, дома он должен будет заплатить налог: дом не является единственной жилой собственностью. Но и тут есть исключение: если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого, налог платить не придётся.
Игорь купил дом в январе 2023 года и продал его в феврале 2026 года — трёхлетний минимальный срок владения истёк. Перед этим, в декабре 2025 года, он купил квартиру, то есть дом перестал был единственным жильём. Но НДФЛ с продажи дома Игорь платить всё-таки не будет, так как проданный объект по «правилу 90 дней» всё ещё считался единственным.
Срок 90 дней между покупкой и продажей объектов считается по датам регистрации сделок в Росреестре, а не по дате заключения договора, фактической оплаты или составления акта приёма-передачи.
Когда жильё находится в совместной собственности супругов и надо решить, единственное оно или нет, также учитывают недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них.
Нужно ли подавать декларацию, если минимальный срок владения истёк
В стандартном случае, если недвижимость находилась в собственности дольше минимального срока владения, подавать налоговую декларацию после её продажи нет необходимости.
Но когда продавец пользуется льготой — например трёхлетним сроком владения, налоговая не видит, что квартира подпадает под неё, поэтому рассчитывает налог так, как будто льготы нет.
Случается, из-за сбоя в базе ведомство в течение года всё равно присылает требование об уплате налога. Чтобы снять претензии, надо направить туда полученный ранее ответ. Все эти действия удобно совершать дистанционно, через личный кабинет на сайте Федеральной налоговой службы
Когда налог на доходы будет нулевым
В некоторых случаях бывшему собственнику не придётся платить НДФЛ вне зависимости от срока владения жильём.
1. Продажа квартиры не дороже 1 млн рублей
При продаже недвижимости ранее минимального срока владения НДФЛ не взимается, если стоимость сделки не превышает 1 млн рублей.
Этой льготой налогоплательщик может воспользоваться один раз в год в соответствии с Налоговым кодексом.
Если сумма сделки окажется меньше, чем 70% кадастровой стоимости объекта, при налогообложении доходы налогоплательщика от продажи пересчитают по формуле «кадастровая стоимость × 0,7».
2. В семье, которая продаёт квартиру, двое или больше детей
Семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости, если одновременно соблюдаются ряд условий. Так, в семье должно быть двое и более детей младше 18 лет, новое жильё должно быть больше по площади, кадастровая стоимость проданного жилья составлять менее 50 млн рублей и т. д.
При выполнении условий семья с детьми не должна соблюдать никаких сроков владения недвижимостью. То есть можно сегодня купить квартиру, через месяц — продать, и налога не возникнет.
Льгота распространяется на любую жилую недвижимость семьи, а не только на квартиры.
3. Продажа квартиры, полученной по реновации
Для квартир, полученных жителями Москвы по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается время, в течение которого собственнику принадлежала квартира в старом доме.
Ольга купила квартиру в доме, который позднее попал под реновацию, в 2015 году. В сентябре 2025 года она получила новое жильё и продала его через два месяца.
Срок владения для новой квартиры будет отсчитываться от 2015 года и составит 10 лет. Следовательно, при продаже новой квартиры Ольга не будет платить НДФЛ.
Налоговые льготы для дольщиков
Для владельцев квартир в новостройке минимальный срок владения отсчитывается с даты полного расчёта по договору долевого участия (ДДУ). Оплата дополнительных метров при приёмке жилья не учитывается. Льгота действует для сделок, заключённых начиная с 2019 года, и касается квартир, купленных по договорам:
- долевого участия;
- переуступки права требования по ДДУ;
- участия в жилищно-строительном кооперативе.
Учитываем налоговый вычет и снижаем НДФЛ
При расчёте с налоговой бывший собственник вправе использовать налоговый вычет. Он позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей в случае продажи квартиры, комнаты, доли, дома, земельного участка.
Павел унаследовал квартиру в сентябре 2025 года и продал её в декабре того же года за 4 млн рублей. Налог без использования вычета составил: 312 тыс. + (4 млн – 2,4 млн) × 15% = 552 тыс. рублей.
Но Павел сможет заплатить НДФЛ не с полной суммы, а только с 3 млн рублей, если приложит к налоговой декларации заявку на оформление вычета. В этом случае сумма налога уменьшится до 402 тыс. рублей.
Помимо стандартного вычета продавец может добавить в декларацию и другие положенные вычеты, которые он не использовал за год — к примеру, вычет за оплату учёбы или лечение, и таким образом ещё снизить сумму НДФЛ.
Как уменьшить налог за счёт расходов на покупку
Для уменьшения налоговой базы — суммы, на основании которой рассчитывается НДФЛ, выгоднее использовать не налоговый вычет, а учесть расходы на покупку квартиры.
В этом случае налог начисляется фактически только на прибыль, полученную от перепродажи. Но этот вариант осложнён принципиальным условием: на руках должны быть документы, которые подтверждают расходы на приобретение. Если их нет, то использовать упрощённую систему налогобложения «доходы минус расходы» не получится.
Анна купила в 2023 году квартиру за 5 млн рублей, а спустя год продала её за 5,5 млн рублей. К декларации она приложила документы, подтверждающие факт покупки. Это позволило снизить налоговую базу с 5,5 млн до 500 тыс. рублей и уменьшить налог* с 585 до 65 тыс. рублей.
*НДФЛ рассчитывался по единой ставке 13%, так как сделка прошла до введения прогрессивного налогообложения налога на доходы.
В некоторых случаях при использовании этого способа собственник может уменьшить НДФЛ до нуля: если гражданин приобрёл квартиру и продал её за ту же или меньшую цену, дохода не возникает — следовательно, нет и обязанности уплачивать налог.
Пётр купил квартиру в 2023 году за 3 млн рублей, а в 2024-м продал её за 2,9 млн рублей. Дохода от продажи он не получил, даже немного ушёл в минус. Кадастровая стоимость жилья на начало 2024 года составляла 2 млн рублей. На момент продажи Пётр был прописан в Свердловской области.
Подтверждающие документы были в порядке, поэтому НДФЛ Пётр не платил, хотя владел квартирой всего год.
Почему в этом случае было важно учитывать кадастровую стоимость объекта и прописку продавца, читайте здесь.
Напоминаем, налоговую декларацию подают в срок до 30 апреля следующего за продажей года, а налог платят до 15 июля.
Так, если вы продали квартиру в 2026 году, декларацию нужно подать до 30 апреля 2027-го, а до 15 июля 2027-го — уплатить начисленный налог.
Главное
— Владелец при продаже жилья платит НДФЛ, если оно было в его собственности меньше минимального срока владения. По общему правилу он составляет 5 лет, но в некоторых случаях сокращается до трёх лет.
— Если квартира получена в наследство от супруга и была куплена в браке срок владения отсчитывается с момента оформления объекта в собственность.
— При реновации минимальный срок владения считается с момента приобретения старой квартиры.
— Если сумма сделки менее 1 млн рублей, платить НДФЛ не придётся — его покроет стандартный налоговый вычет.
— Для уменьшения суммы, с которой рассчитывается налог, выгодно использовать схему «доходы минус расходы». Для этого понадобятся документы, которые подтверждают расходы на покупку жилья.
Фото: Edugrafo, Nanci Santos Iglesias, V.Anisimov / Shutterstock / Fotodom
